在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等政策保障性住房因其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)特殊，易引發(fā)交易糾紛。實(shí)踐中，買賣雙方常因房屋上市前需補(bǔ)繳的“土地收益等價(jià)款”（俗稱“差價(jià)”）承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致交易停滯。本文結(jié)合江西一起典型案例，對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行梳理與解析。

以案釋法554期，經(jīng)濟(jì)適用房交易誰來補(bǔ)差價(jià)？

在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等政策保障性住房因其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)特殊，易引發(fā)交易糾紛。實(shí)踐中，買賣雙方常因房屋上市前需補(bǔ)繳的“土地收益等價(jià)款”（俗稱“差價(jià)”）承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致交易停滯。本文結(jié)合江西一起典型案例，對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行梳理與解析。

一、基本案情：

李某早年購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房（安置房），已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，后將房屋售賣給鄧某。雙方簽訂《房屋買賣合同》，鄧某支付購房款并實(shí)際入住。

但在辦過戶時(shí)，雙方發(fā)現(xiàn)該房屋屬經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易前須補(bǔ)繳一筆土地收益等價(jià)款，以將房屋從“有限產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)為“完全產(chǎn)權(quán)”。該筆費(fèi)用未在合同中明確約定由誰承擔(dān)。李某認(rèn)為，合同中約定鄧某承擔(dān)“其他過戶費(fèi)”，差價(jià)應(yīng)包含在內(nèi)；鄧某則認(rèn)為，李某應(yīng)交付具有完整所有權(quán)的房屋，補(bǔ)差價(jià)款理應(yīng)由其承擔(dān)。雙方爭執(zhí)不下，鄧某遂訴至法/院，要求李某承擔(dān)差價(jià)并協(xié)助過戶。

二、裁判觀點(diǎn)與法理分析：

法/院支持了鄧某的訴訟請(qǐng)求，判決李某承擔(dān)補(bǔ)繳差價(jià)的義務(wù)，并在付清后協(xié)助辦過戶。裁判理由如下：

1.補(bǔ)繳差價(jià)具有人身專屬性，是賣方必須履行的法定義務(wù)：經(jīng)濟(jì)適用房是國家為保障特定群體居住權(quán)而設(shè)的政策性住房，其產(chǎn)權(quán)為“有限產(chǎn)權(quán)”。根據(jù)國發(fā)〔2007〕24號(hào)規(guī)定，此類住房上市交易時(shí)，原購房人須補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款，以取得完全產(chǎn)權(quán)。這一義務(wù)具有人身專屬性，旨在平衡政策優(yōu)惠與市場公平，其主體是原始購房人，不能通過普通合同約定隨意轉(zhuǎn)嫁；

2.消除權(quán)利瑕疵是賣方的基本合同責(zé)任：賣方負(fù)有向買方轉(zhuǎn)移完整所有權(quán)的義務(wù)（民法典第六百一十二條）。經(jīng)濟(jì)適用房的“有限產(chǎn)權(quán)”狀態(tài)構(gòu)成法律上的交易限制，賣方必須先行消除該限制，房屋才能合法上市交易。補(bǔ)繳差價(jià)正是消除這一權(quán)利瑕疵的必要步驟，屬于賣方為實(shí)現(xiàn)合同根本目的必須履行的前置義務(wù)，不屬于一般過戶過程中的雜費(fèi)；

3.“補(bǔ)差價(jià)”與“其他過戶費(fèi)”性質(zhì)不同，不可混淆：補(bǔ)差價(jià)是使房屋從“限制交易狀態(tài)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱山灰谞顟B(tài)”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，發(fā)生在過戶登記之前；而“其他過戶費(fèi)”通常指房屋已具備完全產(chǎn)權(quán)后，在轉(zhuǎn)移登記過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、工本費(fèi)等。將補(bǔ)差價(jià)解釋為“其他過戶費(fèi)”，模糊了根本義務(wù)與次要費(fèi)用的界限，違背合同目的與公平原則。

三、案例啟示：

1.賣方要認(rèn)清自身主體責(zé)任：出/售政策保障性住房前，應(yīng)主動(dòng)核實(shí)房屋上市條件，尤其是補(bǔ)繳差價(jià)的具體政策與金額。補(bǔ)差價(jià)款是賣方取得完整處分權(quán)的前提，試圖通過模糊條款轉(zhuǎn)嫁該費(fèi)用，法律風(fēng)險(xiǎn)極高；

2.買方要盡到審慎核查義務(wù)：購房時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的“房屋性質(zhì)”“土地性質(zhì)”等欄目（如“經(jīng)濟(jì)適用住房”“劃撥土地”）。簽約前應(yīng)要求賣方提供是否需補(bǔ)差價(jià)、補(bǔ)繳金額等書面說明，并在合同中明確各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

3.中介機(jī)構(gòu)要強(qiáng)化專業(yè)提示責(zé)任：中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中，應(yīng)對(duì)政策保障性住房的性質(zhì)、交易限制、補(bǔ)差價(jià)流程等向雙方（特別是買方）進(jìn)行充分、明確的書面提示。未盡告知義務(wù)導(dǎo)致糾紛的，可能承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

四．法律依據(jù)

本案裁判主要依據(jù)以下規(guī)定：

《民法典》第511條：合同約定不明確時(shí)的履行規(guī)則；

《民法典》第612條：出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)；

《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）第11條：經(jīng)濟(jì)適用房上市交易補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款的規(guī)定。