2026.05.25

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作者 |第一財經 王方然

4月起，核心城市“小陽春”行情持續。4月中央政治局會議強調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。中指研究院發布報告稱，2026年4月，京滬等重點城市二手房成交量同比持續增長，十大城市二手房價格跌幅較3月收窄。

央行最新發布的2026年4月社融與信貸數據顯示，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元，居民加杠桿意愿延續弱勢。其中，短期貸款減少4462億元，同比多減443億元，中長期貸款方面，4月減少3408億元，同比多減2177億元。

樓市暖意十足，為何居民加杠桿意愿不升反降？第一財經記者調研發現，在當前低首付政策環境下，“主動降杠桿、甚至全款買房”正在一些購房者中興起。

業內分析認為，這背后既有居民對未來收入預期趨于保守、主動控制月供支出的審慎考量，也與二手房交易中“贖樓還貸”帶來的信貸收縮效應，以及公積金貸款對商貸的替代作用密切相關。

全款買房開始興起

為何會出現這一情況？業內觀點認為，最直接的原因或許是居民加杠桿愈發審慎。

天風證券銀行研究團隊首席分析師劉杰認為，今年以來，多地加大樓市寬松政策支持，采取下調首付比例等舉措。購房者（尤其是剛需群體）實際行為卻略有不同，部分購房者或許不會執行政策下限購房，而是傾向于支付更高的首付比例，甚至全款購房，以控制月供壓力并壓縮利息支出。這意味著，“存款購房”偏好提升將壓制“貸款購房”需求，成交量回暖或難以有效傳導至信貸數據。

在深圳某互聯網大廠工作的錢為為便是一個縮影。她與丈夫從2020年開始觀望樓市，最初計劃三成首付、月供2萬元，目標總價約530萬元的房產。后因家庭原因，購房計劃一再擱置。

到了2026年再次準備入市時，她的心態已發生明顯變化：目標房產總價從530萬元降至360萬元左右。考慮到工作的不穩定性，她希望拿出280萬元積蓄，將貸款金額控制在100萬元以內，并優先使用公積金。

“這樣利息和月供壓力都會小很多。過去那種將商貸拉滿的做法，已經不再適用于當下。”錢為為說。

廣州房地產從業者李強的觀念轉變同樣明顯。過去，他和同事們有個共識：房貸是普通人這輩子能借到的最劃算的錢。手上有現金？最低首付，剩下的再去買下一套。

2021年前后，他踩準高點賣掉了手中房產。按“舊地圖”，他應該加杠桿置換一套改善型住房。但價格沒談攏，他想再等等。這一等，風向變了。

如今，他正規劃全款買入廣州稍偏遠區域的房產。“全款能談額外優惠，開發商回款快，省下的利息比用這筆錢理財的收益還多。”他說，“倒也不是看空樓市，主要原因是不想再背債了。”

房價下跌也在進一步助推這一趨勢。劉杰進一步指出，房價下跌會導致貸款額度直接“縮水”。銀行發放按揭貸款的金額一般為房屋成交價或評估價與貸款成數之積。即便貸款成數維持不變，貸款金額也會隨房價下跌而收縮，居民中長貸規模自然也會隨著房價走勢而出現減少。

李強補充道，大多數剛需購房者的目標其實很明確，比如鎖定工作地附近某個區的具體街道。在持幣觀望的過程中，如果房價下降，減少貸款成數是自然的選擇。更何況，當下穩健型投資的收益要跑贏房貸利率，已非易事。

贖樓還貸效應凸顯

除居民杠桿意愿變化外，業內認為，樓市成交與信貸數據出現不一樣的走勢，也與購房行為的結構性轉變有關。

李宇嘉指出，近年來，全國及重點城市二手房交易快速攀升，2023年至2025年，30個重點城市年均增幅約20%。其中很大一部分屬于“套現”性質，置換需求占比較低，由此產生了由贖樓驅動的“還貸效應”。

李宇嘉進一步解釋，次新房掛牌量增加后，還貸效應愈發明顯。前期房價處于高位時杠桿加得較足，而當前房價回落，即便有接盤購房者通過按揭購買，貸款額度也大幅縮水。

深圳一位資深地產中介人士以近期經手的一個案例給記者算了一筆賬：一套2021年以600萬元買入的房子，首付三成，貸款420萬元。到2026年，市場價跌至480萬元，業主此時決定賣房，成交后首先要還清剩余約380萬元貸款，實際到手的現金僅剩100萬元左右。

“以前賣房是為了換更好的房，錢在樓市里滾；現在賣房是真的賣，錢從樓市里走出去。”該中介人士說。

劉杰也指出，今年以來的樓市復蘇主要以一線城市的二手房市場為主要推動力量。數據顯示，今年1～4月，多個一線城市二手房成交量走高，上海市二手房成交面積755萬平方米，為近3年新高。然而，二手房交易中存在大量“賣舊買新”的置換模式，換房過程可能未產生凈新增貸款需求，而且可能整體降低了家庭負債水平。

此外，有市場觀點認為，當前，住房公積金貸款對商業貸款形成了一定的替代效應。

劉杰認為，今年以來剛需購房群體更偏好使用公積金貸款，對商業貸款的需求形成一定替代。一方面，公積金貸款利率相對較低。以上海為例，5年以上公積金首套房貸款利率2.6%，而商貸首套房貸款利率為3.05%，利差高達45bp。另一方面，今年以來多地陸續出臺提高公積金貸款額度、放寬提取限制等優化政策，使住房公積金變得更易繳、更易取、更易貸。第一財經此前也曾報道，“五一”前，多個一線城市已放寬住房公積金政策。（詳見《》）

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第一財經表示，這背后其實存在一些結構性原因，比如這兩年大家買二手房，公積金貸款的支持力度是比較高的，很多人在使用了首付款和公積金貸款后，基本上就能夠比較容易的買下房子，這個時候可能也會分流一部分商業銀行貸款的需求，這側面也說明公積金對于支持住房消費力度是比較大的。

部分重點城市的公積金貸款數據亦可印證這一偏好轉變。深圳貝殼研究院數據顯示，2026年1月至3月中旬，深圳二手房套均公積金貸款金額為125萬元，同比大幅上漲32%；而同期的套均商業貸款金額為293萬元，同比下降18%。

微信編輯| 雨林

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