智庫發聲
居民加杠桿意愿減弱、對高成本敏感、對未來不確定性擔憂，需要普惠金融助力，降低購房成本，不影響居民生活、子女教育等開支。

——廣東省城市創新發展研究會專家智庫

5月26日，廣州市召開《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》系列配套文件新聞發布會。

本期發布會主要發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（“穗8條”）系列配套文件，進一步落地今年4月30日發布的新政內容。

圖源：新快報

廣州市政府副秘書長黃光烈介紹，4月30日，廣州市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（即“穗八條”），隨著政策效應持續釋放，市場活躍度不斷提升。5月以來，全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。住房公積金新政落地見效，共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長47.05%和56.43%

廣州市政府副秘書長黃光烈表示，接下來，廣州市將持續健全住房市場和住房保障兩大體系，不斷優化樓市調控舉措，市規自局、市住建局、市公積金中心等部門已針對用地供應、“賣舊買新”專項補貼、“商轉公”等事項出臺配套細則；花都區迅速響應，推出“花八條”具體舉措；以廣州安居集團為代表的國企，正加快啟動二手房收購盤活試點工作。相信隨著這些細則全面落地、各板塊協同推進，我們有信心進一步鞏固廣州樓市企穩向好態勢。

官方宣布：收購70㎡以下，300萬以內的房子

廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆介紹，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，安居集團將立即啟動支持居民“賣舊買新”試點工作，試行期至2026年12月31日止，按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。總體思路可以用三句話概括：國企出錢收舊房，居民安心換新房，資金安全有保障。

具體內容主要包括以下三方面：

一是關于收購標準。本次試點收購對象為總價在300萬元人民幣以內，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。房產權屬要清晰、無抵押查封、無安全隱患。

二是關于置換流程。居民通過“穗安居”微信服務號線上報名，或現場提交報名資料，安居集團負責審核、評估、交易等全流程服務。收購價格以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協商確認”機制，通過第三方專業機構初次詢價評估及復核評估，與居民協商確定收購價格，確保公正合理。居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅。

三是關于資金安全。舊房收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，確保“賣舊買新”全流程“專款專用”，路徑透明。

“賣舊買新”是有溫度、有力度的民生實事，更是激活市場的交易模式創新。收購后的舊房將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷，真正實現“改善有支持、保障有來源、市場有循環”，助力提升城市品質與人居環境，為廣州市房地產市場平穩健康發展貢獻力量。

廣州公積金商轉公可貸額度提升至80%

新聞發布會上，廣州住房公積金管理中心主任馮衛在會上就商轉公的放寬政策進行解讀。馮衛表示，商轉公可貸額度的計算比例，由原來的70％提高到現在的80％，進一步加大對存量商業貸款的支持力度，盡力減輕繳存人的貸款利息負擔。

廣州住房公積金管理中心黨組書記、主任馮衛在會上就商轉公的放寬政策進行解讀。馮衛表示，本次“商轉公”政策的修訂，系統性地擴大受益面，降低轉貸門檻，主要有以下四方面的亮點：

一是擴大轉貸范圍。一方面，符合條件的商業貸款可轉為組合貸款。原辦法僅支持轉為純公積金貸。修訂后，在廣州市公積金受托銀行辦理的商業貸款，既可申請轉為純公積金貸，也可申請轉為組合貸。繳存人根據自身情況自主選擇，減輕購房壓力。

另一方面，放寬可轉貸的銀行范圍。原辦法只能在公積金受托銀行申請商轉公，修訂后，非公積金受托銀行的商業貸款，符合條件的也可以申請轉為公積金貸款。

二是全面降低門檻。首先，降低申請的時限要求。原商業貸款放款年限由3年縮短為2年，申請人累計繳存公積金時限由60個月縮短為36個月，對于繳存時間較短但有剛性及改善性需求的新市民、青年人，以及持有商貸時間較短的繳存人，能更早享受住房公積金低息貸款紅利。

其次，放寬商轉公的貸款年限。原辦法規定：商轉公的貸款年限不得高于原商業貸款剩余期限。修訂后，調整為公積金貸款年限與原商業貸款已還款年限合計最長可達30年，可貸年限更加寬松，有效減輕月還款的壓力。

此外，放寬住房套數和貸款次數。由“本市唯一住房”可放寬至家庭首套或第二套住房也可申請。原“未使用過住房公積金貸款”放寬至“未使用或只使用過一次住房公積金貸款”的繳存職工也可申請，充分體現對繳存人合理住房消費需求的支持。

三是拓寬適用主體。一方面，拓寬申請人所在區域。由本市繳存人擴展至粵港澳大灣區或廣州都市圈的繳存人，符合條件的都可申請。

與粵港澳大灣區國家戰略和廣州都市圈發展有效銜接。

另一方面，放寬申請人的身份要求。之前要求申請人既是產權人又是借款人，修改后，只要是“貸款房屋的產權人”就可申請，進一步擴大受益人群。

四是提高貸款額度。商轉公可貸額度的計算比例，由原來的70％提高到現在的80％，進一步加大對存量商業貸款的支持力度，盡力減輕繳存人的貸款利息負擔。

據廣東省城市創新發展研究會智庫專家、廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，廣州公積金貸款新政，所有政策的調整均提高了政策的普惠面，即讓更多的商業貸款人群可以納入到轉公積金貸款的政策紅利中。

一方面，這是國家提出的公積金制度改革的一部分，即壯大公積金普惠金融的底色，讓市民獲得政策扶持，降低住房消費的成本和門檻；另一方面，在新形勢下，居民加杠桿的積極性明顯減弱，背后是對高成本的敏感，對未來不確定性的預期在住房消費杠桿上的體現。這時，就要更多發揮普惠金融的角色，助力居民住房購置成本降低的同時，不影響居民在生活、子女教育等方面的開支。

同時，住房銷售走低，公積金池子水位上升，也未這種調整創造了條件。另外，考慮到公積金在租房、房屋翻修、繳存物業費等方面的用途放開，這一政策讓廣大市民充分認識到，繳存公積金是自己的一項福利，喲以利于自身全生命周期的居住效用最大化，下一步，建議只要個貸率保持在85%以下，就應該敞開商轉公。

來源：財聯社、廣州日報、南方+、21財經等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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