出品|中訪網

審核|李曉燕

在房地產行業深度調整、市場整體趨于審慎的2026年，保利發展的一筆拿地動作，成為行業聚焦的高光時刻。5月19日，保利發展全資子公司歷經151輪激烈角逐，以41.54億元拿下北京豐臺區太平橋核心居住用地，15.40%的溢價率刷新年內北京宅地溢價紀錄。一面是重金布局核心城市稀缺資產，一面是一季度歸母凈利潤同比下滑57.06%的短期業績壓力，保利發展的“反差”操作背后，是央企龍頭的戰略遠見、財務底氣與轉型決心，更是其在行業洗牌期錨定高質量發展的堅定布局。

核心地塊精準落子，錨定一線核心價值

北京土地市場2026年整體呈現“供應收緊、優質稀缺”的格局，宅地指標連續兩年下調，核心城區地塊愈發珍貴。太平橋地塊地處西二環與西三環之間，緊鄰西城區核心功能區，距海淀區直線距離不足1.5公里，坐擁主城核心區位、成熟配套與高端改善需求紅利，是年內北京土拍當之無愧的“王牌地塊” 。

該地塊總占地3.60萬平方米，規劃最大建面7.21萬平方米，扣除養老及社區配套后，可售住宅樓面價達6.67萬元/平方米，精準契合高端改善市場需求。拍賣現場吸引招商蛇口、建發、廈門國貿等四家實力房企同臺競爭，151輪競價的激烈程度，足以印證地塊的稀缺價值與行業對核心資產的一致看好。

此次拿地，是保利發展時隔一年重返北京土拍的關鍵落子，更是其近五年首進豐臺的戰略布局。近年來，保利在北京市場份額持續承壓，2024年銷售額236.9億元位居第四，2025年回落至166.8億元跌至第七，2026年前四月僅40.38億元排位第十。拿下核心地塊補儲，既是穩固北京市場根基、重塑區域話語權的務實之舉，更是對“核心城市、核心地段”投資邏輯的堅定踐行。

放眼全國，保利2026年拿地策略盡顯“精準收縮、聚焦高能級”的穩健思路。1-5月上旬，僅新增7宗住宅用地，計容建面64.71萬平方米，權益拿地耗資128.30億元，全部布局上海、杭州等一二線熱門城市。對比2025年同期15宗拿地、145.57萬平方米建面的規模，投資體量合理收縮，資源進一步向核心城市集中，有效規避三四線城市去化風險，彰顯央企審慎務實的投資定力。

短期業績承壓無礙長期底氣，財務穩健筑牢安全墊

與拿地熱情形成表面反差的，是保利發展短期業績的承壓。2026年一季度，公司實現營收457.3億元，同比下降15.74%；歸母凈利潤9.16億元，同比下滑57.06%。追溯過往，自2021年起，公司歸母凈利潤連續五年同比下滑，2025年更是銳減79.31%，盈利壓力持續顯現。

短期利潤下滑，是行業調整期的共性表現，更是主動優化結構的階段性結果。一方面，行業整體下行，商品房銷售與開發投資收縮，項目結轉毛利率下降，疊加大額資產與信用減值計提，直接擠壓利潤空間 ；另一方面，保利主動收縮三四線城市低效項目，集中資源布局核心城市，短期結轉體量減少，影響當期盈利，但為長期高質量發展掃清障礙。

穿透業績表象，保利的財務基本面依舊穩健，央企優勢盡顯。一季度，公司經營活動現金流凈額同比大增422.97%，得益于嚴控工程與土地支出、銷售回款效率提升。截至三月末，公司總資產1.176萬億元，資產負債率降至71.90%，財務杠桿持續優化；手握1275.63億元貨幣資金，銷售回款率高達91.07%，現金流儲備充足，完全覆蓋短期償債與投資需求。在行業普遍資金緊張的背景下，這樣的財務狀況，為保利重倉核心資產、推進戰略轉型提供了堅實底氣。

橫向對比行業頭部央企，保利雖短期盈利不及華潤、中海，但銷售規模連續多年穩居行業前列，核心城市銷售占比持續提升，產品力與品牌力穩居第一梯隊 。短期利潤波動不改長期價值，穩健的財務狀況、強大的央企信用背書，讓保利具備穿越行業周期的核心能力。

組織革新+模式升級，三大業務開啟轉型新篇

面對行業從“規模擴張”向“價值提升”的深刻變革，保利發展早已摒棄傳統高杠桿、高周轉模式，全面啟動組織架構革新與業務模式轉型，以“開發+經營+服務”的全新格局，培育第二增長曲線。

2026年初，保利完成總部組織架構重大優化，整合原有運營與產品管理中心，成立不動產運營中心，核心發力開發運營協同模式，深度挖掘資產全生命周期價值。按照規劃，未來兩三年將完成業務重塑，構建“不動產投資開發、不動產經營、不動產綜合服務”三大業務協同發展的新格局，徹底告別單一住宅開發依賴。

在業務落地層面，保利同步推進區域整合與品牌升級。合并部分低效區域平臺，深耕華東、華南等核心經濟圈，調配骨干高管入駐重點灣區市場，強化核心區域統籌能力。品牌理念迭代升級，發布“好產品、好服務、好生活”的“三好”體系，從單純建造住宅，轉向打造高品質人居生活，設立專項生活研究院，以“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維標準，重塑產品核心競爭力。

存量市場布局加速落地，成為轉型重要抓手。旗下保利和潤推出“保利高屋行”，聚焦上海總價2000萬元以上二手豪宅交易，年內計劃開設7-8家門店，正式進軍高端存量經紀市場。不動產經營與服務板塊穩步增長，2025年上半年經營收入25.4億元，同比提升13%；保利物業營收84億元，同比增長7%，為公司貢獻穩定現金流，有效對沖開發業務波動風險。

把握行業底部機遇，央企龍頭價值凸顯

當前，樓市政策持續釋放積極信號，核心城市二手房交易率先回暖，市場底部修復跡象明顯。行業邏輯已發生根本性轉變，住房需求從“有得住”轉向“住得好”，高端改善型住宅成為市場主流，核心城市優質土地資源愈發稀缺。

保利發展此番重倉北京核心地塊，精準契合行業發展趨勢，既是對核心資產價值的堅定看好，更是對自身開發能力、產品力與運營能力的高度自信。短期業績承壓是行業調整期的必經階段，而戰略聚焦、財務穩健、轉型提速的保利，正憑借央企龍頭的責任與擔當，在行業洗牌中搶占先機。

從逆勢拿地到組織革新，從聚焦核心到模式升級，保利發展的每一步布局，都彰顯著“穩中求進、行穩致遠”的發展哲學。短期看，核心地塊將為公司帶來優質土儲與盈利增長點；長期看，三大業務協同發展的新格局，將推動保利徹底擺脫傳統開發依賴，成長為具備強大抗風險能力與持續盈利能力的不動產生態平臺。

在房地產行業告別高速增長、邁向高質量發展的新時代，保利發展以戰略定力穿越周期，以轉型創新開辟新局，央企龍頭的價值與底氣，正逐步兌現為長期發展的強大動能，也為行業轉型提供了可借鑒的實踐樣本。