廣東
今天，廣州終于出了一個大招：
正式啟動二手房收購試點！
但如果你只把這當作“救市”，那還是看淺了。
這背后，廣州是要打通城市流動性的那個“死結”，把卡住的一手房和二手房市場，給縫合起來。
這次，廣州定的收購標準是這樣的——
70㎡以下、300萬以內、不限樓齡、環城高速之中。
其中涉及了老西關、老越秀、老東山等一系列的房子。
這屬于市場最難賣的、最壓制換房熱情的，老城區“老破小”。
要知道，過去幾年，廣州通過容積率新規，讓新房得房率實現了質的飛躍，但與此同時也對二手房形成了降維打擊。
產品力的差異，讓二手房幾乎只有一個選擇——
降價
業主必須割肉去彌補產品上的代差。
這進一步加劇了置換難度。
舊房賣不出理想價格，新房又買不起理想產品，很多家庭的置換計劃就被卡在了半路上，“老破小”業主處境更難。
這次，廣州讓國企直接下場盤活“老破小”，實際就是想再次縮短交易時長，同時也讓有置換需求的買家能盡快換到新房。
當然，如果評估價太低，政策就會淪為擺設；如果評估價太高，賬算不過來。
廣州放出了“初步詢價+第三方復核評估再協商成交價”。
更重要的是，在資金把控上，這次“以舊換新”的交易不發房票，也不發現金。
而是將二手住宅收購款全額劃進銀行專戶，在180天內定向支付給新房開發商。
參考上海的做法，就是由建設銀行提供資金托管、授信與全流程金融服務，目前廣州還沒有公布具體對口銀行。
但這相當于引水入渠。
它不僅確保了每一分錢都精準流向市場，也滿足了買房人急切的換房需求，還保障了大額資金的安全，促進了一個良好的金融閉環。
不過，如果收回來的房子爛在手里，那就是表演式收房。
但廣州安居集團的邏輯很清晰，要實現精準對流。
熱知識：廣州安居集團本身，是廣州市住房保障總體實施平臺、資源整合主體，核心業務負責全市保障房及配套的投資、建設、運營。
去年，安居集團從房企手中收購自持房源改做配售型保障房，給市場提供了另一種可能性。（詳細請戳：細則落地，廣州“站崗”多年的開發商，松了一口氣）
只不過，舊房和自持房源不同，其分布比較零散，而且有一定樓齡，很難統一出售。
我預計，這些舊房大概率會參考上海，先統一翻新改造，再當成區域里的保障房，用比較實惠的價格，租給新市民、年輕人這些剛需群體。
這樣既能增加保障房的房源，也能讓片區的住房結構更合理。
一邊解決了二手房賣不掉的痛點，一邊完成了保障房入住的需求。
我認為，這是廣州的一次主動升級。
它在用運營思維代替調控思維，不是簡單地給止痛藥，而是完成一套心臟搭橋手術。
實際上，要給城市的“心臟地段”做手術，不是普通城市可以做到。
首先，下場的國企實力要過硬，要有穩定的金融管道支持，能hold住龐大的資金量。
其次，每一場收購都要公平公開公正，整個交易流程設計還要快速、順暢、高效。
最后，企業還要懂善后，把收購回來的舊房子投入到可運營的資產里。
畢竟房屋改造、裝修也需要付費。有的城市之所以不能產出大量保租房，不是因為他們不想，而是因為租戶不夠、資金不足，沒法盤活整個鏈條。
廣州能夠主動嘗試，代表它有這樣的實力，有這樣的決心去擔起責任。
雖然180天的周期、評估價的博弈依然充滿未知，但廣州起碼走出了一條路，讓不動產動起來。
好消息是，前不久，南沙開建發出30億收購全市二手房的邀請。
截至5月25日，廣州南沙住房“以舊換新”的報名人數已超346組，簽約50戶，反饋不錯。
我們也希望，接下來的每一步，廣州都能走得更穩。
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