天津
干翻超市還不夠，胖東來(lái)要對(duì)房地產(chǎn)下手了
這年頭，專業(yè)的被跨界的干翻在地的事情，屢見(jiàn)不鮮。當(dāng)胖東來(lái)官宣要做住宅，而且是做“商品房住宅”的時(shí)候，無(wú)數(shù)地產(chǎn)人心里咯噔一下：完了，來(lái)砸場(chǎng)子的了。
我們不禁要問(wèn)：胖東來(lái)會(huì)建一個(gè)什么樣的小區(qū)？它建造的過(guò)程會(huì)有多透明？它會(huì)不會(huì)再給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，來(lái)一堂免費(fèi)的公開(kāi)課？
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聽(tīng)兩個(gè)段子，看看房地產(chǎn)行業(yè)底色
在聊胖東來(lái)之前，請(qǐng)?jiān)试S我先講兩個(gè)親身經(jīng)歷的小故事，它們既是段子，也是每天都在上演的現(xiàn)實(shí)。
故事一：拍腦門的開(kāi)發(fā)與群租房的現(xiàn)實(shí)。
某年某地某小區(qū)，拿地后做規(guī)劃方案，照例要走“客群定位”流程。決策會(huì)上，項(xiàng)目經(jīng)理心血來(lái)潮，指著規(guī)劃圖上一棟樓王位置，拍板道：“就這一棟，全做140平米以上的大戶型！”
全場(chǎng)驚愕。給出理由的很霸氣：“我的產(chǎn)品這么好，未來(lái)那些‘重要人物’都會(huì)來(lái)買，這一棟專門給他們留著！”
小閑當(dāng)時(shí)心里就嘀咕：這些大人物們個(gè)個(gè)是老江湖，關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，平時(shí)出差開(kāi)會(huì)都住不進(jìn)同一個(gè)賓館里，您倒好，想把他們?nèi)M(jìn)同一棟樓里當(dāng)鄰居？
結(jié)局不出所料。大人物們沒(méi)來(lái)，大戶型成了燙手山芋。
老板有招，抵賬給了包工頭們。包工頭們不住，轉(zhuǎn)身群租出去，一套房里塞進(jìn)去三四戶人。最終這棟樓王成了全小區(qū)最臟、最亂的所在，業(yè)主們?cè)孤暭娂姟Ｎ飿I(yè)管不了，只好拉上一道圍欄，單獨(dú)給它開(kāi)了個(gè)門，眼不見(jiàn)為凈。
（圖文無(wú)關(guān)，圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
故事二：四巨頭的聯(lián)姻與四輸?shù)慕Y(jié)局。
第二個(gè)小故事與上面那個(gè)野路子開(kāi)發(fā)商不一樣了，是四家頂流房企聯(lián)手拿地，四家按比例出資、各派代表任職、一家操盤。這本來(lái)應(yīng)該是個(gè)取長(zhǎng)補(bǔ)短、各展所長(zhǎng)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的好事。
（圖文無(wú)關(guān)，圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
但故事發(fā)展的方向卻演變成了：這個(gè)項(xiàng)目成敗無(wú)所謂，我代表的公司不能吃虧，我自己更不能吃虧。
成本總要推自家的建材商，否則設(shè)計(jì)方案別想過(guò)；設(shè)計(jì)總要塞自家的設(shè)計(jì)院，不然采購(gòu)文件不簽字；工程總要用自家的施工隊(duì)，營(yíng)銷總要用自家的代理公司……。
這樓盤的進(jìn)度，從始至終都是熱火朝天的，從里到外的熱火朝天，每個(gè)人都贏了，只有項(xiàng)目輸了，最后買單的，是那個(gè)被精美售樓處騙進(jìn)來(lái)的業(yè)主。
房地產(chǎn)要是都這樣干，那真不如干脆就交給胖東來(lái)這樣的“外行”干吧。
2
“倒行逆施”的胖東來(lái)夢(mèng)之城
這個(gè)位于許昌的巨無(wú)霸（蓮城大道以北，許州路以東），已于5月20日高調(diào)開(kāi)工。總投資65億，總建面約58萬(wàn)平米。一期是46.7萬(wàn)平米的純商業(yè)綜合體，二期才是約10萬(wàn)平米的住宅。
這個(gè)開(kāi)發(fā)順序就太反常了！一般房企做綜合體，邏輯永遠(yuǎn)是“先吃肉，后啃骨頭”。
先建住宅，快速回款，拿現(xiàn)金流，至于商業(yè)、學(xué)校這些配套？慢慢磨吧，能拖就拖。住商比通常是7:3（住宅占7成）。
胖東來(lái)呢？完全反過(guò)來(lái)。先干最費(fèi)錢、回款最慢的商業(yè)。商住比更是倒過(guò)來(lái)是3:7！
這叫實(shí)力，也叫底氣。人家不靠預(yù)售回款活著，自有資金，慢慢打磨。
“胖式住宅”的四大邏輯
按公開(kāi)資料總結(jié)，這個(gè)夢(mèng)之城的住宅部分將會(huì)有四大特點(diǎn)：
全透明：公開(kāi)設(shè)計(jì)圖紙、建材品牌標(biāo)號(hào)、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、甚至建安成本、最終售價(jià)、物業(yè)費(fèi)明細(xì)。買房不再是開(kāi)盲盒。
低利潤(rùn)：明確宣稱“只取合理利潤(rùn)”，不炒價(jià)、不捂盤、不接受議價(jià)。
強(qiáng)產(chǎn)品：一切以生活細(xì)節(jié)為導(dǎo)向。比如他承諾“樓下建好帶充電設(shè)施的車棚，自然沒(méi)人推電動(dòng)車上樓充電”。
先員工，后社會(huì)：優(yōu)先解決員工住房，富余的再對(duì)外銷售。這才是真正的“內(nèi)部房”，品質(zhì)有保障，因?yàn)槔习遄约阂惨 ?/p>
也許等到夢(mèng)之城住宅部分面市之際，房地產(chǎn)江湖中，在一眾“宋氏美學(xué)”、“府系產(chǎn)品”、“央璽系大宅”等等之外，會(huì)不會(huì)也新生出一個(gè)“胖系”？
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胖東來(lái)這算不算“干房地產(chǎn)”
那么問(wèn)題來(lái)了，胖東來(lái)這算不算“干房地產(chǎn)”？
算，也不算。
說(shuō)算，是因?yàn)樗咄炅碎_(kāi)發(fā)、報(bào)建、銷售的所有流程，有地產(chǎn)屬性。
說(shuō)不算，是因?yàn)樗蝗谫Y、不杠桿、不貸款，全自有資金；不擴(kuò)張，只在許昌，絕不在全國(guó)瘋狂拿地；不轉(zhuǎn)型，主業(yè)永遠(yuǎn)是零售，住宅只是配套。
所以，與其說(shuō)胖東來(lái)要“干房地產(chǎn)”，不如說(shuō)它想用做超市的極致服務(wù)思維，去改造那個(gè)充滿傲慢與自私的開(kāi)發(fā)流程。
而大家期待胖東來(lái)蓋房子，真的只是想買更便宜的房子嗎？不是的。
大家期待的，應(yīng)該是是一份“閉眼買，放心住”的踏實(shí)感。是在這個(gè)“買房即維權(quán)”的爛時(shí)代里，還有人愿意認(rèn)認(rèn)真真蓋一棟不坑人的房子。
胖東來(lái)如果真能把這10萬(wàn)平米蓋成理想化的樣板，那它就不是地產(chǎn)界的鯰魚了，而是照進(jìn)這行業(yè)里的一束光。
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