引言

2026年作為“十五五”新開局之年，在國家倡導(dǎo)“好房子”建設(shè)的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正加速回歸居住本質(zhì)與產(chǎn)品價值。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游生態(tài)伙伴開始重新聚焦產(chǎn)品本身，通過品質(zhì)提升、服務(wù)升級與價值創(chuàng)新，為資產(chǎn)和居住場景賦予更多內(nèi)涵。基于這一行業(yè)趨勢與發(fā)展背景，中指研究院特別策劃并推出了本次系列訪談，圍繞資產(chǎn)價值賦能這一核心主題，分別從地產(chǎn)篇、供應(yīng)商篇、金融篇等多個維度展開深度對話與探討。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整、輕重資產(chǎn)并舉的新發(fā)展階段，代建作為輕資產(chǎn)模式的核心賽道，已從早期的規(guī)模快速擴容，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的“質(zhì)量制勝”時代。

回望“十四五”，代建行業(yè)迎來黃金發(fā)展期：全國入局代建的企業(yè)突破百家，年度新簽約規(guī)劃建筑面積連續(xù)站穩(wěn)億平方米級，行業(yè)整體實現(xiàn)高速增長。但在規(guī)模擴容的同時，行業(yè)分化顯著加劇，企業(yè)在品牌影響力、項目管理能力、盈利空間、風(fēng)險控制水平等差距持續(xù)拉大。

站在新的周期起點，“十五五”的代建賽道將走向何方？頭部企業(yè)又將如何把握新機遇、決勝新周期？帶著行業(yè)共同關(guān)注的命題，中指控股副總裁兼華東大區(qū)總經(jīng)理丁曉女士專訪了藍(lán)城桃李春風(fēng)董事長傅林江先生，深度解讀代建行業(yè)趨勢、企業(yè)戰(zhàn)略與長期競爭力。

圖：藍(lán)城桃李春風(fēng)董事長傅林江先生接受中指研究院專訪

作為國內(nèi)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)代建的首倡者，藍(lán)城于2010年率先開展代建業(yè)務(wù)，始終以“品牌+管理”輸出為核心，構(gòu)建起涵蓋政府代建、商業(yè)代建、資本代建的全維度業(yè)務(wù)體系。

2026年3月，藍(lán)城憑借在代建領(lǐng)域的持續(xù)深耕，一舉斬獲中指研究院“2026中國房地產(chǎn)代建運營優(yōu)秀企業(yè)”和“2026中國房地產(chǎn)政府代建運營引領(lǐng)企業(yè)”雙項殊榮，專業(yè)能力與品牌價值再獲行業(yè)高度認(rèn)可。

規(guī)模擴張落幕，代建企業(yè)差距從何而來？

傅總深刻指出，代建行業(yè)的發(fā)展周期與房地產(chǎn)市場深度同頻。“十四五”是代建從規(guī)模高速擴張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)深度分化的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。盡管行業(yè)整體在規(guī)模增長、盈利水平與風(fēng)險控制層面保持相對穩(wěn)健，但品牌力、管理力、產(chǎn)品力、風(fēng)控力的綜合差距持續(xù)拉大，行業(yè)格局加速向頭部集中。在此背景下，藍(lán)城桃李春風(fēng)的核心長期競爭力，源于三大不可復(fù)制的關(guān)鍵能力。

• 企業(yè)分化的四大底層能力

“十四五”時期，我國代建行業(yè)迎來規(guī)模擴容與邊界拓寬的雙重突破，行業(yè)從單一開發(fā)管理向多元化服務(wù)延伸，企業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)場景、提升服務(wù)能力，輕資產(chǎn)模式價值持續(xù)釋放。

從三大業(yè)務(wù)類型看，行業(yè)呈現(xiàn)清晰的結(jié)構(gòu)性特征：

商業(yè)代建：隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，呈現(xiàn)區(qū)域分化、市場分化、運營效果分化、品牌溢價分化，資源與項目持續(xù)向頭部集中，市場集中度顯著提升。

資本代建：在行業(yè)風(fēng)險出清、企業(yè)重整盤活的大背景下，需求快速上升，成為階段性增長主力，業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴容。

政府代建：從傳統(tǒng)保障房、公建配套，逐步延伸至城投托底拿地、城市有機更新等領(lǐng)域，服務(wù)場景更豐富、賽道空間持續(xù)拓寬。

行業(yè)整體在規(guī)模增長、盈利水平與風(fēng)險控制上保持相對穩(wěn)健，但規(guī)模擴張并未帶來普遍增長，反而加速了行業(yè)分層。頭部企業(yè)與中小代建機構(gòu)的差距持續(xù)拉大，核心分水嶺集中體現(xiàn)在四大關(guān)鍵能力：

項目全周期把控能力、市場趨勢預(yù)判能力、盈利空間創(chuàng)造能力、跨方資源整合能力。

具備強品牌、強管理、強風(fēng)控的頭部平臺，能夠持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)項目、保障交付品質(zhì)、穩(wěn)定收益水平；而缺乏體系化能力的中小機構(gòu)與普通平臺，則面臨項目獲取難、運營管控弱、盈利空間收窄、抗風(fēng)險能力不足等多重壓力，生存空間被持續(xù)擠壓。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年一季度藍(lán)城集團(tuán)新增代建規(guī)模位列行業(yè)前五，以專業(yè)能力印證了頭部代建平臺的核心競爭力。

• 藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺的競爭力邏輯

行業(yè)從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼價值”，委托方選擇合作方的邏輯已徹底改變。傅總認(rèn)為，藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺的長期競爭力，源于三大不可替代的核心能力：

1.品牌與品質(zhì)信仰

依托藍(lán)城集團(tuán)與宋衛(wèi)平先生對品質(zhì)、服務(wù)的極致追求，藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)貫穿代建全流程，形成行業(yè)公認(rèn)的品質(zhì)信仰與品牌護(hù)城河。

從規(guī)劃設(shè)計、工程營造到細(xì)節(jié)把控，嚴(yán)格執(zhí)行高于行業(yè)的品控體系，堅持樣板引路、第三方飛檢、全過程督導(dǎo)，讓每一個代建項目都成為品牌名片。憑借強大的品牌號召力與產(chǎn)品兌現(xiàn)力，項目在市場去化、二手流通、資產(chǎn)溢價上顯著領(lǐng)先，為委托方實現(xiàn)價值最大化與風(fēng)險最小化。

2.專業(yè)實力與市場信任

作為輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域的標(biāo)桿平臺，藍(lán)城集團(tuán)代建新簽約面積多年穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊，以穩(wěn)定業(yè)績與標(biāo)桿案例，成為政府、城投、資本方、房企等委托方的優(yōu)先選擇，專業(yè)公信力與市場認(rèn)可度持續(xù)領(lǐng)跑。

3.規(guī)范管理與信用基石

藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺以標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、數(shù)字化管理為核心，建立覆蓋“投—建—管—服”的全流程代建體系：前期嚴(yán)格項目研判、中期強化成本與進(jìn)度管控、后期嚴(yán)守交付與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)風(fēng)險前置、過程可控、結(jié)果可預(yù)期。

在行業(yè)內(nèi)卷加劇、費率承壓的背景下，藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺始終堅守規(guī)范管理與穩(wěn)健信用，合同條款嚴(yán)謹(jǐn)、權(quán)責(zé)邊界清晰、資金管理透明，讓委托方真正做到“放心、省心、安心”。

圖：杭州藍(lán)城桃李春風(fēng)實景圖

藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺以“全鏈條代建能力+中式低密產(chǎn)品優(yōu)勢+成熟生活配套”，實現(xiàn)產(chǎn)品高還原度、市場高認(rèn)可度、資產(chǎn)高溢價率，既為委托方創(chuàng)造穩(wěn)定收益，也為市場樹立品質(zhì)代建范本。

信任經(jīng)濟(jì)時代，項目提質(zhì)之路該如何走？

傅總強調(diào)，代建的本質(zhì)是信任經(jīng)濟(jì)。信任不是憑空而來，而是依托于每一個項目的安全落地、品質(zhì)兌現(xiàn)與價值創(chuàng)造。信任經(jīng)濟(jì)的核心，是把“對的項目”做對、把“好的產(chǎn)品”做好——唯有以審慎的項目篩選守住安全底線，以持續(xù)的產(chǎn)品迭代貼合市場需求，才能真正筑牢信任基石，實現(xiàn)委托方、企業(yè)與客戶的多方共贏，這正是企業(yè)發(fā)展的制勝之道。

• 項目篩選邏輯：寧可少而精，絕不盲目擴張

在信任經(jīng)濟(jì)體系中，項目選擇是第一道防線，也是信任建立的起點。盲目擴張只會放大風(fēng)險，精挑細(xì)選才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。面對市場波動，藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺始終將風(fēng)險控制放在首位，構(gòu)建“城市—合作方—風(fēng)險—市場”四維嚴(yán)選標(biāo)準(zhǔn)，從源頭保障項目安全、品質(zhì)可控、價值可期。

1.城市與地段優(yōu)先

聚焦人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐強、需求韌性足的高能級城市，審慎進(jìn)入人口持續(xù)流出區(qū)域，牢牢守住基本面底線。

2.委托方實力核驗

嚴(yán)格審核委托方資金實力、開發(fā)經(jīng)驗與合作誠意，優(yōu)選國資平臺、優(yōu)質(zhì)房企與信用主體，從源頭降低合作風(fēng)險。

3.風(fēng)險與收益平衡

不追求規(guī)模沖刺，堅持“做少、做精、做穩(wěn)”，以穩(wěn)健經(jīng)營為先，確保每一個項目都能兌現(xiàn)品質(zhì)、履約到位。

4.產(chǎn)品與市場匹配

深度貼合區(qū)域需求、客群結(jié)構(gòu)與政策導(dǎo)向，拒絕脫離市場的理想化開發(fā)，讓產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、去化穩(wěn)健、價值清晰。

• 藍(lán)城桃李春風(fēng)產(chǎn)品迭代：低密人居從“郊區(qū)理想”走向“城市改良”

信任最終要靠產(chǎn)品兌現(xiàn)。

作為中式低密小鎮(zhèn)的開創(chuàng)者與引領(lǐng)者，藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺始終以客戶需求為導(dǎo)向，在市場變化中持續(xù)進(jìn)化，讓經(jīng)典IP適配新時代、新城市、新人群。傅總指出，好產(chǎn)品不是一成不變，而是在堅守品質(zhì)底色的基礎(chǔ)上，不斷貼近城市、貼近生活、貼近客戶。

傳統(tǒng)低密產(chǎn)品：早年多見于城鄉(xiāng)結(jié)合部，生態(tài)與交通優(yōu)勢突出，但配套不足、生活便利性有限。

當(dāng)下市場趨勢：大額地塊供應(yīng)收緊，客戶更看重“宜居+便利”雙重價值，低密產(chǎn)品必須向城市靠攏、配套補齊、形態(tài)創(chuàng)新升級。

未來進(jìn)化方向：以中式美學(xué)內(nèi)核+城市級聯(lián)排產(chǎn)品+全維度成熟配套為核心，更貼近主城、更貼合改善需求，兼顧居住舒適度與生活便利性。

從藍(lán)城·蕭山桃李春風(fēng)等熱銷項目可見，迭代后的桃李系產(chǎn)品，憑借70年產(chǎn)權(quán)中式合院、闊景花園、準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)、成熟配套落地等核心優(yōu)勢，持續(xù)成為市場改善優(yōu)選，以過硬產(chǎn)品力夯實品牌信任，印證藍(lán)城桃李春風(fēng)IP強大市場號召力。

圖：藍(lán)城蕭山桃李春風(fēng)示意圖

“十五五”新局啟幕，代建長遠(yuǎn)發(fā)展該如何謀？

傅總最后強調(diào)，站在“十五五”新周期的起點，代建行業(yè)正從規(guī)模擴張全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量精耕發(fā)展，機遇與挑戰(zhàn)交織共生。基于對行業(yè)周期的深刻洞察，他對未來代建行業(yè)長期趨勢作出四大戰(zhàn)略判斷，并劃定穩(wěn)健經(jīng)營的核心路徑，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)提供了極具價值的前瞻指引。

• 四大趨勢判斷

1.結(jié)構(gòu)趨穩(wěn)，總量放緩

商業(yè)代建規(guī)模逐步收縮，資本代建保持階段性市場空間，行業(yè)正式從增量擴張邁入存量精耕，高質(zhì)量發(fā)展成為核心主題。

2.城投與城更仍是主線

城投平臺拿地仍需專業(yè)團(tuán)隊操盤運營，城市有機更新、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域持續(xù)擴容，仍是專業(yè)代建機構(gòu)的核心增長賽道。

3.頭部企業(yè)仍具戰(zhàn)略窗口期

未來三到五年，具備強品牌、強管理、強資源整合能力的頭部平臺，將持續(xù)占據(jù)市場主流份額，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

4.行業(yè)內(nèi)卷加劇，費率持續(xù)承壓

大量重資產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊轉(zhuǎn)入代建賽道，市場競爭加劇、收費水平下行、品質(zhì)要求不斷提高，越規(guī)范、越專業(yè)，越能穿越周期。

• 兩大穩(wěn)健發(fā)展路徑

面向新周期、新挑戰(zhàn)，代建企業(yè)必須堅守兩大核心原則，方能行穩(wěn)致勝。

1.風(fēng)控為王，穩(wěn)健方能致遠(yuǎn)

代建企業(yè)必須摒棄盲目擴張沖動，嚴(yán)守合同邊界、強化風(fēng)險閉環(huán)，堅持專業(yè)化運營+價值化創(chuàng)造，守住穩(wěn)健經(jīng)營底線。

2.回歸“好房子”本質(zhì)不動搖

深刻理解品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品邏輯與居住需求，以極致產(chǎn)品力疊加全周期服務(wù)力，構(gòu)建無法替代的長期競爭力。

結(jié)語：以專業(yè)守初心，以穩(wěn)健行更遠(yuǎn)

從“十四五”高速擴容到“十五五”高質(zhì)量發(fā)展，代建行業(yè)正在完成一次深刻的進(jìn)化。

傅總表示，藍(lán)城桃李春風(fēng)平臺將繼續(xù)堅守品質(zhì)信仰、風(fēng)控底線和專業(yè)精神，不逐短期規(guī)模、但求長期口碑，與委托方共穩(wěn)健、與城市共成長、與時代共美好。