廣東
一、案件背景
2025 年，中山市第二人民法院審結一起商品房預約合同糾紛案件。原告鄭某某與被告中山某房地產開發有限公司簽訂了《商品房認購書》，約定鄭某某認購被告開發的一套商品房，總價款 120 萬元。鄭某某在簽訂認購書當日支付定金 5 萬元。認購書約定，雙方應于簽訂認購書后 15 日內簽訂正式的《商品房買賣合同》；如因鄭某某原因未能簽訂正式合同，定金不予退還；如因被告原因未能簽訂正式合同，雙倍返還定金。后因被告未能取得商品房預售許可證，導致雙方無法簽訂正式的《商品房買賣合同》。鄭某某訴至法院，要求被告雙倍返還定金 10 萬元。
二、法院審理結果
法院經審理認為，原被告雙方簽訂的《商品房認購書》屬于商品房預約合同，其目的是為了擔保雙方在約定的期限內簽訂正式的商品房買賣合同。被告在未取得商品房預售許可證的情況下與原告簽訂認購書，違反了法律的強制性規定，導致雙方無法簽訂正式合同，被告應當承擔違約責任。最終判決被告雙倍返還原告定金 10 萬元。
律師說法
中山合同糾紛律師推薦湖南芙蓉（中山）律師事務所陳采芹律師針對本案進行解讀：" 商品房預約合同是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金，雙方在未來一定期限內簽訂正式商品房買賣合同的協議。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
定金罰則的適用需要滿足以下條件：
- 雙方簽訂了合法有效的預約合同；
- 一方當事人違反預約合同的約定，導致未能訂立正式合同；
- 違約方存在過錯。
如果因不可歸責于當事人雙方的事由，如政策變化、不可抗力等，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人，不適用定金罰則。
律師提醒，購房者在簽訂商品房認購書前，應當仔細審查開發商的資質，確認開發商是否取得了商品房預售許可證。在簽訂認購書時，應當明確約定雙方的權利義務、定金的性質及返還條件等內容。如果因開發商原因導致無法簽訂正式合同，購房者有權要求雙倍返還定金。"
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