2026.05.27

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作者 |第一財經 馬一凡

5月27日，據上交所上市審核委員會公告，國產DRAM龍頭企業長鑫科技的科創板IPO事項上會，擬募集資金總額為295億元。一時間，長鑫科技成為熱議話題，外界預測其市值規模或將超萬億元。

而在合肥西北郊的荒地與農田之間，新的存儲芯片廠房仍在崛起中，圍繞這座大廠快速生長出的商業、租賃與樓市生態，正在逐漸改變合肥一角的城市肌理。

過去幾年，這家被稱為“中國版海力士”的DRAM巨頭，不僅帶動了大批高學歷工程師涌入合肥，也讓產業、人口與房地產之間的關系，再次成為市場關注的焦點。

只是，與杭州未來科技城曾因互聯網大廠而出現的樓市狂熱不同，長鑫科技的崛起，恰好撞上了中國房地產行業的深度調整周期。產業兌現了，房價邏輯卻發生了變化。

近日，第一財經記者實地探訪長鑫科技廠區及周邊區域，試圖還原一個晶圓大廠如何影響一座城市，以及產業繁榮與房地產之間，正在發生怎樣的新關系。

一座芯片廠外圍，長出一個“小鎮”

從合肥市區驅車前往長鑫科技廠區，大約需要三四十公里。一路上，車輛穿過鄉間小道、農田、水庫和尚未完全開發的荒地。

但隨著距離廠區越來越近，沿途景象開始迅速切換。

道路兩側停滿了電瓶車，商鋪一間挨著一間，攤販忙碌叫賣，脖子上掛著長鑫工牌的年輕人三三兩兩不斷進出廠區。租房廣告貼滿路邊圍擋和電線桿，這里仿佛不是合肥的郊區，而是一座圍繞半導體產業快速生長出來的新城鎮。

根據長鑫科技招股書，截至2025年末，公司員工總數已達到1.93萬人，其中研發人員超過6000人。去年，長鑫首次實現全年盈利；今年一季度，公司凈利潤進一步達到330億元，歸母凈利潤同比增長1688%。

長鑫科技預計今年上半年營收1100億至1200億元，歸母凈利潤500億至570億元，粗略計算日均盈利超3億元。

這些數字意味著，隱藏在合肥一隅農地與樹林之間的長鑫科技，已經成長為全球DRAM產業的重要玩家之一。

遠遠望去，這座被資本市場熱烈討論的晶圓廠，更像一座未來城市，而非傳統意義上的工廠——巨大的灰白色廠房橫向鋪展數百米，密密麻麻的銀色風管、連廊與工業管道交織在半空，像一張巨大的工業神經網絡。

更大規模的新廠房擴建工程仍在持續推進。

記者在現場看到，頭戴安全帽的工程師站在巨大的在建廠房下，正比對著密密麻麻的施工圖紙，一排排銀灰色廠房向遠方延伸。

而在廠區外圍，一整套圍繞產業生長出的配套生態也已經成形：研發樓、員工公寓、食堂、內部酒店……成千上萬名工程師、技術員與供應鏈人員，像血液一樣流動其中。

更外圍的區域，則開始出現典型的“大廠經濟”。

過去，長鑫員工想買些生活用品，還需要專程前往市區；而近兩年，圍繞廠區，商業中心、快餐店、超市、賓館陸續開張。

“我們一到飯點幾乎全坐滿，超過90%的顧客都是長鑫員工，現在還有很多新店在陸續開業。”廠區附近一家餐飲店員工對記者表示。

這里的生活成本也并不低，路邊一家普通理發店，“洗剪吹”價格達到35元。一年半前開業的長租公寓“萬科泊寓”，64平方米戶型月租金約2500元，已經接近合肥核心板塊水平，但項目開業后很快滿租，至今仍“一房難求”。

長鑫工程師，正撐起一部分樓市需求

劉強是合肥鏈家藍光雍錦半島店的店經理。作為一名資深房產中介，他談起樓市頭頭是道，但對于長鑫存儲IPO的消息，卻顯得并不關心。

“資本市場那些事我沒怎么關注。不過，這幾年在我這里買房的長鑫員工確實很多，10個客戶里至少有4個來自長鑫。”劉強告訴記者。

他所在的板塊位于合肥高新區，也是從長鑫廠區出發最快能夠抵達的核心城區之一。這里聚集著高端住宅、奧萊、購物中心和游樂場，經機場高速前往廠區，車程僅約15分鐘。

劉強是合肥鏈家成交量最高的經紀人之一，其所在門店業績在合肥貝殼系1000多家門店中長期位居前10%。

在他看來，穩定的成交量與周邊聚集的大廠密切相關。

“科大訊飛、長鑫、蔚來的員工，構成了我們最主要的客戶群體。”劉強說。

相比長鑫廠區所在的新橋機場板塊，他認為，高新區在生活配套、小區品質與教育資源上更具確定性，而近兩年房價較高峰期有所回落，性價比明顯提升，因此更受長鑫員工青睞。

“我現在正在談的客戶里，就有三位是長鑫員工。”

在劉強印象中，這些長鑫員工普遍年輕、學歷高、購買力強。

“年齡基本在25歲到35歲之間，收入很高。我見過月流水超過7萬元的，也有很多月收入三四萬元的，大多數是碩士及以上學歷，很多做研發的。”

除了買房，租賃需求同樣旺盛。

“前幾天有一位長鑫高管過來找房，直接租下一套四室兩廳，月租6500元，幾乎沒還價。”劉強說。

另一個率先吃到產業紅利的群體，則是“二房東”。

由于長鑫、沛頓等半導體企業，以及蔚來等新能源車企業都將廠區布局在新橋機場附近，當地租賃市場近幾年異常火爆。

一位合肥當地業內人士告訴記者，早在數年前，就有一批“二房東”開始在新橋機場板塊大量收房，看中的正是長鑫等產業項目帶來的長期人口導入。

盡管長鑫自身已經建設員工公寓，并配套了員工定向購買的住房，但圍繞晶圓廠形成的上下游產業鏈，以及大量服務業崗位，依然帶來了龐大的外溢租賃需求。

“很多二房東會把房子改造成‘N+1’模式，甚至每個房間都做獨立衛生間。雖然單間租金只有500元到1000元，但他們賺的是‘N+1’的錢。”上述人士表示，最早入場的一批人已經賺到了錢，而現在這個市場也越來越卷，很多人都在“跑步入場”。

500億元“空港小鎮”開發失速

如果長鑫科技成功IPO，這場造富盛宴或將惠及數千名員工。

但與當年螞蟻集團上市前夕帶動杭州未來科技城樓市狂熱不同，長鑫所在的合肥新橋機場板塊，并未出現類似的大規模樓市炒作。

相較于合肥7年前寫下的“劇本”，現實出現了一些偏差。

7年前，合肥曾與長鑫有一場重磅簽約，而在那場簽約中，一家央企開發商也曾站在舞臺中央。

2019年9月，在世界制造業大會上，合肥市政府與長鑫存儲、華僑城集團、北方華創等企業簽約，啟動“合肥長鑫集成電路制造基地項目”。

按照當時規劃，整個項目總投資超過2200億元，由三部分組成：長鑫12英寸存儲器晶圓制造基地、空港集成電路配套產業園，以及合肥空港國際小鎮。

其中，僅長鑫12英寸晶圓制造基地投資額就達到1500億元；空港國際小鎮規劃投資約500億元；配套產業園投資則超過200億元。

彼時，合肥的邏輯十分清晰：通過超級產業項目導入高收入人口，再通過人口預期推動土地升值，最終由地產開發完成資本閉環。

這一模式，曾在上海張江、杭州未來科技城等區域被驗證成功過。

7年后，合肥關于晶圓產業的規劃正在逐步兌現：萬人級廠區持續擴張，上下游產業鏈不斷完善，長鑫也終于走出爬坡虧損期，并借助AI算力熱潮進入盈利階段。

但原計劃投資500億元的“空港國際小鎮”，卻沒有迎來預想中的繁榮。

2023年，由于開發商華僑城與總包方之間出現資金問題，空港國際小鎮部分住宅項目一度停工。2026年初，該項目原計劃重新啟動，但在復工前，華僑城再次被施工方起訴，理由是拖欠工程款。

與此同時，華僑城還在今年初退掉了空港國際小鎮二期土地。

這些土地總面積達到913畝，華僑城于2021年拿地時總價約23.04億元，而最終被合肥市政府回收時價格僅為17.25億元，僅土地部分賬面虧損便達到5.79億元。

2021年項目開盤時，華僑城空港國際小鎮新房售價約1.28萬元/平方米；如今，已交付二手房成交均價僅約7600元/平方米，跌幅接近40%。

“過去大家覺得，產業升級落地就一定意味著房價上漲，但長鑫的成功，恰好撞上了房地產下行周期。”一位當地房地產業內人士對記者表示，“時間點錯了。”

另一位深耕當地市場的房地產人士則表示，恒大在新橋機場附近項目的停工爛尾，也嚴重打擊了區域購房者信心。隨后多家房企爆雷，進一步扭轉了市場對于“產業繁榮必然帶動房價上漲”的預期。

產業仍在托底合肥樓市

不過，在經歷三年深度調整后，合肥樓市今年已經開始出現回暖跡象。

今年“金三銀四”期間，合肥二手房市場出現明顯“量升價穩”。2026年3月，合肥二手房單月成交量突破1萬套，創近五年新高。貝殼平臺監測數據顯示，3月合肥貝殼二手房成交套數較2月環比增長235%。今年4月，成交量仍接近9000套，顯示市場需求依舊旺盛。

貝殼研究院合肥分院院長余路晴對記者表示，產業發展對合肥樓市形成了持續支撐，近幾年，產業優勢明顯片區的成交占比一直在提升。

“在很多區域都能看到產業對樓市的托底作用，比如長鑫、科大訊飛對高新區的支撐，京東方對新站區的支撐。雖然從2022年開始，合肥房價整體跟隨全國趨勢下行，但有產業支撐的區域，成交量始終不錯。”

他認為，那些缺乏產業支撐的板塊，房價變化往往更明顯。“而產業繁榮區域的業主，如果覺得虧損太多，很多人干脆不賣了，因為出租依然能獲得不錯的租金回報。”

克而瑞深度咨詢普睿安徽區域總經理周開拓則表示，近年來合肥產業升級正在重塑城市人口版圖，“人隨產走”的趨勢十分明顯。

“‘十四五’以來，合肥戰略性新興產業產值年均增長16.6%，近三年凈流入人口約53萬人，其中35歲以下占比超過一半。”周開拓表示，在合肥高新區，隨著集成電路等產業集群發展，已經聚集超過5萬名碩士及以上學歷人才，這些人口的導入持續催生品質化住房需求。

在他看來，“鏈主企業”正在深度重塑合肥樓市格局。“產業版圖決定人口流向，而人口流向又決定住房需求。產業高地，正在成為樓市中的價值高地。”

對于長鑫未來可能帶來的影響，多位業內人士認為，如果IPO順利推進，未來一到兩年，合肥樓市仍有可能迎來新一輪高端改善需求釋放。

余路晴預計，隨著長鑫員工財富效應逐步兌現，合肥一部分千萬級豪宅產品也有望被進一步消化。

微信編輯| 格蕾絲

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