更關(guān)鍵的是，"支持老舊住房自主更新、原拆原建"已經(jīng)被寫(xiě)入《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》——這不再是地方試點(diǎn)，而是中央定調(diào)、國(guó)家戰(zhàn)略。

但是，全國(guó)老百姓真的能因此獲益嗎？大部分自媒體講的內(nèi)容其實(shí)都不準(zhǔn)確。今天我就用一個(gè)完整的邏輯鏈條，把原拆原建這件事徹底講清楚：到底要花多少錢、能擴(kuò)多少面積、什么房子能申請(qǐng)、什么房子做了最劃算、職業(yè)玩家會(huì)怎么操作、政府推這個(gè)政策的真實(shí)目的是什么、最后又會(huì)演變成什么樣。

先說(shuō)一個(gè)判斷：能想出這套政策的，絕對(duì)是高人，得給他點(diǎn)個(gè)大大的贊。一句"支持原拆原建"，國(guó)家一分錢沒(méi)掏，就給全國(guó)老百姓造了一個(gè)無(wú)比美好的夢(mèng)。預(yù)期一起來(lái)，市場(chǎng)也就穩(wěn)住了。

第一，門檻極高。廈門規(guī)定能申請(qǐng)?jiān)鹪ǖ模词墙ㄖ褂媚晗蕹^(guò)42年（即1980年之前建成的），要么是已被評(píng)定為C級(jí)或D級(jí)的危房。同時(shí)產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)屬必須清晰，已辦完不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，必須有正規(guī)手續(xù)——小產(chǎn)權(quán)不行，老公房不行，必須"老、舊、破"三者齊備。

第二，全體業(yè)主必須100%同意。注意是所有業(yè)主，一千套少一戶不同意都不行。這條難度堪比登天，一個(gè)不團(tuán)結(jié)的鄰居就能讓全盤計(jì)劃泡湯。

第三，業(yè)主自己掏錢。政府一分錢不出，只給行政費(fèi)用減免和稅費(fèi)優(yōu)惠。出資比例由業(yè)主協(xié)商，一般按原產(chǎn)權(quán)面積比例分?jǐn)偅娣e大的多出，面積小的少出。可以用公積金、住宅維修基金，也可以組合貸款。如果徹底拆除重建，建筑成本大約六千塊每平米。如果只是改造外立面，現(xiàn)在城市更新就能免費(fèi)做，沒(méi)必要折騰。

第四，擴(kuò)建面積最多20%，但有大坑。在原建筑基礎(chǔ)上最多擴(kuò)20%，但其中10%必須用于電梯等公共服務(wù)配套設(shè)施。也就是說(shuō)你家里實(shí)際能擴(kuò)的就剩10%。

而且這20%還不是絕對(duì)值，前提是要滿足日照間距等條件。這對(duì)北方城市基本是死結(jié)——日照間距要求極嚴(yán)，前后左右都得照顧到，根本擴(kuò)不動(dòng)。結(jié)論是：20%是天花板，10%是你家自己的，而這10%能不能拿滿還得看運(yùn)氣。

第五，擴(kuò)建面積要補(bǔ)交土地款。按申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳。電梯等公共設(shè)施那10%可以免交，但房間擴(kuò)建的那10%必須交。一線和強(qiáng)二線現(xiàn)在地價(jià)擺在那，比如上海地鐵旁邊20萬(wàn)一平的地段，你擴(kuò)個(gè)十幾平，可能就得補(bǔ)150到200萬(wàn)。補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)有兩個(gè)選擇：竣工辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，或者將來(lái)二手房交易時(shí)。

第六，灰色面積有玩法。原建筑中計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的廚房、雜物間部分，可以重新規(guī)劃成臥室或客廳，不計(jì)入新增面積。不在產(chǎn)權(quán)證范圍內(nèi)但有合法來(lái)源的部分也能湊面積。一樓經(jīng)全體業(yè)主同意可做架空層，還可以開(kāi)發(fā)地下空間做停車場(chǎng)。

第七，單棟和聯(lián)合都可以做。一棟樓單獨(dú)改造可以，相鄰幾棟樓聯(lián)合原拆原建也可以。但聯(lián)合的話所有業(yè)主都要同意——一棟100戶、五棟就是500戶，一戶不同意就全玩完。聯(lián)合改造的好處是可以連成片開(kāi)發(fā)地下室，但范圍只能在原有建筑基底之內(nèi)。

人心齊最難。有人想改善沒(méi)錢，有人有新房不愿投，有人坐等拆遷暴富。法定比例是雙2/3、雙3/4，但現(xiàn)實(shí)中一戶反對(duì)就可能卡殼；錢從哪來(lái)最愁。居民自籌壓力大，老年人貸不了款，政府補(bǔ)貼有限，社會(huì)資本不愿進(jìn)小樓棟；

政策不適配最卡。老規(guī)范要求"原面積、原高度、原容積率"，根本滿足不了現(xiàn)代住宅標(biāo)準(zhǔn)；審批太繁瑣最慢。規(guī)劃、住建、消防、人防多部門串聯(lián)審批，跑斷腿、耗時(shí)長(zhǎng)。

不過(guò)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)了綠燈：允許適度突破指標(biāo)、并聯(lián)審批壓縮至5個(gè)工作日、稅費(fèi)全免、公積金可提取。廣州花都集群街2號(hào)樓這種D級(jí)危房5層老樓，9個(gè)月就建成新房，交房即交證；成都青羊區(qū)出現(xiàn)了全省首個(gè)居民自籌D級(jí)危房重建項(xiàng)目；長(zhǎng)沙、遂寧、濟(jì)南等地也都跑出了成功樣本。

這才是核心問(wèn)題——哪種房子做原拆原建最有價(jià)值？答案是：建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地價(jià)的房子。

一線和強(qiáng)二線城市中地價(jià)方差極大的地段——尤其是地鐵旁那些低層老破小，如果日照間距等條件能滿足，里面有一個(gè)巨大的BUG：你可以按照"第四代建筑"標(biāo)準(zhǔn)來(lái)改造。

必須明白一件事：這種超級(jí)地段的老破小，房?jī)r(jià)里最大的價(jià)值比例不是房子本身，而是稀缺地價(jià)。原本一套50平的老破小賣800萬(wàn)，本質(zhì)上700萬(wàn)是地價(jià)、100萬(wàn)是房?jī)r(jià)。原拆原建一下，房子本身的價(jià)值瞬間從100萬(wàn)跳到400萬(wàn)，地價(jià)還是那塊地價(jià)，業(yè)主的資產(chǎn)就這么憑空增長(zhǎng)了。

根據(jù)人民日?qǐng)?bào)點(diǎn)名，1970—1990年代的預(yù)制板樓、C/D級(jí)危房、2000年前非成套住宅（筒子樓）、磚木結(jié)構(gòu)老房、40年以上嚴(yán)重退化房屋、阻礙城市重點(diǎn)工程的房屋、重大項(xiàng)目紅線內(nèi)房屋、農(nóng)村D級(jí)危房——這8類是首批"幸運(yùn)兒"，但優(yōu)先級(jí)最高的還是結(jié)構(gòu)隱患大、安全鑒定能過(guò)C/D級(jí)的老房。

這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么演化？一定會(huì)出現(xiàn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)組織這件事。不是一戶不同意就不能干嗎？那就高價(jià)收購(gòu)唄。100戶里75戶同意、25戶不同意，專業(yè)團(tuán)隊(duì)直接把25戶收購(gòu)了，重建后高價(jià)銷售套利的錢歸公司所有。

這恰恰是政策制定者前期樂(lè)于看到的，也是必然發(fā)生的現(xiàn)象。這樣一來(lái)，二手房的市場(chǎng)預(yù)期就能很快建立——買漲不買跌嘛。

但這么做會(huì)嚴(yán)重破壞市場(chǎng)規(guī)律，尤其會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)造成巨大沖擊。而且條件極其苛刻，絕大多數(shù)業(yè)主根本做不成原拆原建，看著別人獲利眼紅，罵聲會(huì)非常多。更關(guān)鍵的是，政府在這個(gè)過(guò)程中不出土地、不獲利，純粹是為了穩(wěn)市場(chǎng)。

所以，原拆原建很可能在很短時(shí)間內(nèi)戛然而止。面子上還會(huì)保留，但因?yàn)檎芸刂乒?jié)奏，實(shí)質(zhì)性的紅利期不會(huì)太長(zhǎng)。能趕上的，建筑年限35年以上的老房子還有機(jī)會(huì)；其他的，別做夢(mèng)了。

原拆原建不是普惠政策，絕大多數(shù)房子根本拿不到入場(chǎng)券。看懂規(guī)則、識(shí)別機(jī)會(huì)、避免幻覺(jué)，才是這場(chǎng)居住革命中最該做的事。