依靠存量住宅投資結合負扣稅實現財富增值，這項沿用數十年的經典策略如今已徹底失效。

過去三十年間，有抱負的職場人士都奉行一套簡單直白的投資邏輯：大舉借貸、購入投資房產、主動維持賬面虧損，借助稅務規則對沖損失，再依托稅率優惠的資本利得賺取豐厚收益。

本次聯邦預算案并非只是微調這套玩法，而是徹底重塑了規則。

新政對日后購入的存量住宅實施負扣稅隔離規則；自 2027 年 7 月 1 日起，原 50% 資本利得稅減免政策將被消費者物價指數（CPI）指數化調整取代，同時對實際資本收益征收最低 30% 的稅款；僅對真正增加住房供給的房源保留稅務優惠。澳洲政府就此重新劃定了稅后投資格局。

配圖：預算案終結了房產投資的特殊優待，但并未禁止房產投資。攝影：Bethany Rae

從 2027 年開始，通過預算案落地之后購入的存量住宅產生的租金虧損，僅能抵扣該套住宅及其他住宅類資產的租金收入與資本收益，剩余虧損可遞延結轉。負扣稅名義上依然存在，但運作模式徹底閉環：房產虧損只能用房產收益抵扣，不再允許抵扣薪資收入。

現有房產持有者基本不受影響：2026 年 5 月 12 日晚 7 點 30 分前持有的房產，可繼續享受完整的負扣稅政策；2027 年 7 月 1 日前產生的資產增值，也依舊適用舊版資本利得稅減免規則。但新進投資資金將面臨全新的投資環境。

關鍵變化在于：管理投資信托（MIT）、自管養老金（SMSF）等大眾廣泛使用的信托及養老金產品，被排除在負扣稅隔離規則之外。這意味著資深投資者常用的這類投資架構，不受新版虧損抵扣規則約束。

在資本利得稅方面，以往直接對應稅收益減半計稅的簡易方式被調整，回歸計稅本源。個人、信托、合伙企業持有超過 12 個月的資產，其計稅成本基數將結合 CPI 進行指數化調整，對實際收益征稅，且實際有效稅率最低不低于 30%。

自住房依舊享受資本利得稅豁免；四項小微企業資本利得稅優惠政策維持不變；符合條件的保障性住房仍保留原有 60% 資本利得稅減免。對于真正服務實體經濟、增加住房供給的資本投入，相關稅務優惠全部得以保留。

基于上述政策背景，財富咨詢機構 Wealth Vantage Partners 打造了一套名為 **“PPOR 差距模型”** 的分析工具。這里的 “差距”，指各類應稅投資資產與完全免征資本利得稅的自住房（PPOR）之間的收益差值。該工具以免稅的自住房為基準，衡量不同投資選擇的相對優劣。

這套模型可測算在不同資本利得稅規則下，典型家庭資產組合中各類資產的稅后內部收益率。表格數據基于年薪 20 萬澳元的投資者測算，假設資產持有周期為 10 年，CPI 漲幅為 2.5%。

需要說明的是，該模型對比的是兩種純粹稅制模式 —— 傳統舊規則與完全指數化新規，而非預算案提出的混合稅制。

之所以沒有直接測算混合稅制，是因為政策以 2027 年 7 月 1 日為分界點拆分收益：此前產生的增值適用 50% 減稅政策，此后新增增值則執行指數化計稅規則。若要精準核算，需在政策切換節點通過正式資產評估或澳洲稅務局（ATO）復雜公式對資產估值，實操難度極大。選用兩種純稅制對比，既能簡化運算，也能清晰體現政策調整對各類投資相對收益的整體影響。

按照舊規及常規假設（適度借貸、全額股息抵減無法完全覆蓋股權成本、房產漲幅持平或高于股市漲幅），模型顯示：加杠桿房產投資的稅后收益，長期高于同等風險的多元化資產組合，優勢顯著。但如果假設股息分紅比例高、股市表現更強，房產的收益優勢會收窄，甚至出現收益倒掛。

稅后收益全面縮水

新稅制徹底改寫了各類資產的收益數據。模型測算顯示，自住房實際稅后收益率穩定維持在 5.09%，未受任何政策影響。

反觀投資房產，實際收益率從 1.13% 降至 0.99%。原因在于兩大利空疊加：不僅取消了固定比例資本利得稅減免，房產相關支出也無法再抵扣 20 萬澳元的薪資收入。

其他資產類別同樣因指數化計稅規則遭遇收益下滑。上市股票稅后收益率從 6.21% 降至 5.60%；私營企業實際稅后收益率從 5.27% 跌至 4.26%。兩類資產收益下滑的核心原因，都是原有固定 50% 減稅政策，被依賴通脹指數調整的新規則所取代。

本次政策調整，并非代表房產投資徹底失去價值，而是舊稅制長期讓房產投資占據天然優勢。因此市場上一種片面觀點并不成立：即認為資金會大規模涌入自住房，只因自住房仍免征資本利得稅。

自住房豁免政策確實未變，它依舊是大多數家庭享稅優力度最大的資產。但單純購置更大的自住房，無法復刻過去 “虧損可抵扣收入 + 收益享受減稅” 的組合優勢，而這也曾是房產投資一家獨大的核心原因。

過度購置自住房，只會加劇單一非流動資產的集中風險。對于高收入家庭而言，此舉也無法規避投資類資產面臨的成本指數化計稅與最低稅率規則。

全新理財服務思路

整體來看，本次預算案重新定義了投資房產與其他長期財富配置資產的估值邏輯：自住房不受影響，具備生產屬性的風險資產稅負有所上升。

預算文件闡述了政策出臺的背景：自 1999 年以來，澳洲房價漲幅達到全職薪資漲幅的兩倍以上；2001 至 2021 年間，25 至 34 歲群體的住房自有率下滑 7 個百分點。

政府制定新政的目標是促進公平、提升市場效率、幫助更多首次購房者置業。相關測算顯示，未來十年澳洲自住購房者預計將增加約 7.5 萬人，未來數年房價也將比維持舊規的情形低約 2%。

這項政策回應了代際矛盾與財富分配問題，聚焦薪資收入群體與資產持有者、新房買家與存量業主之間的利益平衡。可以預見，相關稅務改革不會就此止步。當稅務工具被用于調和代際矛盾與貧富差距時，政策迭代將成為常態。

對于理財顧問而言，真正的挑戰才剛剛開始。過去的服務模式已經過時：一味增加房產配置、只強調稅前收益、依靠稅務優惠提升回報的思路不再可行。

如今行業核心轉向全資產負債表稅后收益優化：對比養老金與個人名義投資、全權信托與公司架構（2028 年 7 月 1 日起，全權信托分紅將額外征收 30% 最低稅，過往的靈活空間被壓縮）、流動性資產與實體資產的優劣。

“PPOR 差距模型” 也印證了一點：今后評判理財服務質量，要看剔除通脹后的實際稅后收益，而非客戶持有房產數量、或是刻意制造賬面虧損的借貸技巧。

房產投資仍有存在價值，但內部投資邏輯出現分化：真正新增住房供給的新建住宅，可繼續沿用負扣稅政策；投資者在出售資產時，還可自主選擇原有 50% 減稅規則，或是 “指數化計稅 + 最低稅率” 的新規則。

而日后購入的存量住宅，虧損僅能抵扣房產自身收益，2027 年 7 月 1 日之后產生的全部增值，都將執行混合計稅規則。商業地產則完全不受本次負扣稅調整影響。

這套政策框架，意在引導加杠桿投資者轉向兩類標的：一是能夠增加住房供給的新建房源；二是 MIT、養老金這類不受虧損抵扣新規限制、同時參與市場化競爭的投資架構。

風險資本流向轉變

政策變化也讓初創企業與創新賽道重新獲得關注。聯邦預算案提出，將開展意見征詢，研究資本利得稅改革如何與初創企業、早期項目投資激勵政策銜接。政府也意識到，創業創始人與早期投資者的收益，往往依賴少數幾筆大額資本增值。

在房產借貸投資失去巨大稅務優勢的新格局下，現行的早期投資、研發相關稅務政策（包括稅務抵免、合規早期投資資本利得稅優惠、研發稅務激勵），其重要性進一步凸顯。

當下新增的風險資金，不必再扎堆配置第二套、第三套投資房產。在稅后收益趨于均衡的環境下，資金可在房產、公開市場股票、實體創新資產之間靈活分配。

當然，這并不意味著家庭資金會大規模涌入風投基金或研發型企業，資金也可能流向全球指數基金，或是留在房貸對沖賬戶中。

但政策導向已經十分明確：預算案打破了房產投資的特殊優待，卻沒有取締房產投資；將自住房定位為免稅避風港，而非萬能的財富增值工具；保留小微企業、保障性住房的大額稅務優惠；同時引導投資者與理財顧問，圍繞稅后收益、通脹因素搭建資產組合，不再盲從老舊的稅務套利思維。

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