廣東
老黃埔舊改，一輪洗牌。
黃埔區(qū)官方就茅崗路以東舊改作出正式回應(yīng)：暫緩改造。
這個離天河只隔了一條廣園快速路，總建面183萬方的巨無霸舊改，先不拆了。
龐大的茅崗社區(qū)，被一條茅崗路一分為二，掰成了兩個體系。
西面，是大家熟悉的茅崗西舊改，由富力、南馳操盤，融資區(qū)有一個大家更熟悉的名字-富頤華庭、富頤都薈。
當(dāng)初老黃埔?guī)p峰時期的三劍客，也是網(wǎng)紅盤鼻祖之一。
東面，則是起步晚、推進(jìn)慢，沒趕上末班車的茅崗東舊改。
2020年，眼看隔壁茅崗西做的如火如荼，茅崗東也下定決心，干！
升龍+科學(xué)城確定為茅崗東前期服務(wù)商，村民們用了三個月就把該走的投票程序都走了，很期待舊改。
不過，彼時升龍的確稱得上一句“過江龍”，拿下了茅崗東、夏園、沙溪、鎮(zhèn)龍西等等，這家以舊改為生的公司，在福建創(chuàng)立、河南發(fā)家、上海總部。
情況有點像之前的文沖西和文沖東舊改，奧園曾經(jīng)深度介入過文沖東，但后者找到了國家隊的中建和知識城接手，現(xiàn)在能穩(wěn)步推進(jìn)。
而茅崗東接手的是合生。
一切都在2022年戛然而止，盡管合生入主后野心很大，據(jù)說當(dāng)時跟黃埔簽訂2.3平方公里改造合作協(xié)議，涉及夏園、茅崗東等多個舊改項目。
2020年啟動，這就意味著這個舊改會不可避免的撞上2021年的“禁止大拆大建”的政策。
升龍2020年推進(jìn)→2021年“禁止”→2022年合生計劃接手。
2023年，當(dāng)時曾有一份公告對地價進(jìn)行評估，有機(jī)會出片策方案。
但回過頭看，合生入局老黃埔更像是一場豪賭，也把舊改和村民一起拉向了深淵。
幸運的是，茅崗東并沒有真正進(jìn)行大面積拆遷，村民還能穩(wěn)定的出租，這里靠近天河需求也不少。
另一個比較明顯的跡象是對展示中心及安置區(qū)進(jìn)行評估，可能是重新準(zhǔn)備掛牌出租了。
之前去現(xiàn)場看茅崗東舊改展示中心，做得還挺好看的。
我們統(tǒng)計過黃埔一些重點村的分紅，茅崗一直名列前茅，其中村里分紅最多的一般就是茅崗二十社。
茅崗東舊改，用地面積80公頃，計容面積183萬方，體量比茅崗西要小一點。
茅崗東臨近天河和魚珠，算是區(qū)域比較核心的老黃埔舊改，但由于其進(jìn)度不深，所以“集中力量辦大事”的官方，選擇是先放一放。
老黃埔舊改分成了2批：
已啟動已拆的，通過官方轉(zhuǎn)模式接手，成立廣開城發(fā)，像夏園、南崗、滄聯(lián)。
背后也離不開央企的F+EPC，由央企提供安置區(qū)建設(shè)資金并承接EPC施工。
注意，并不是全面復(fù)工，而是解決拆了還沒回遷的歷史遺留問題，未拆的保留原狀。
前段時間我們?nèi)ミ^的滄聯(lián)，不少村民搬走以后，也被喊回來接水電、裝門窗重新出租。
已啟動未深度拆的，暫時先不搞了，除非能找到新金主。
相對成功的是裕豐圍舊改，6個月拆完一條村，體量小、資金需求小、歷史問題少，市場定位比較清晰，房企能算得過來賬，就能接。
約8萬方左右的融資區(qū)住宅面積，800-1000套房子左右，消化不會太困難，有地鐵、江景、學(xué)校，基本配套是齊的，周邊也比較成熟。
另一個例子，像姬堂舊改，實施方案已批復(fù)，但找不到新的合作企業(yè)，要重新招商才能重啟。
不過，這部分舊改往往都有比較深度的坑，接盤企業(yè)要算的過來賬才會接。
此前，黃埔去到香港推介的一個重點也是，給舊改尋找活水。
接下來，老黃埔的市場競爭很激烈，沒有地鐵的茅崗東，和富頤是同定位的競品，沒有那么好的空間。
整個老黃埔魚珠核心板塊，也在面臨一場大洗牌。
特別提一點，荔灣-黃埔，對于廣州港旗下沿江地塊的改造處理，會是接下來的一個重點。
比如說聚龍灣改造，也是對早些年碼頭地塊的低效用地再開發(fā)。
即便茅崗東舊改暫緩改造，魚珠依舊會是老黃埔市場的重中之重。
珠江村、裕豐圍、黃埔港區(qū)、魚珠島和物流基地、魚珠車輛段地塊等等，都將會悉數(shù)登場。
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