廣州土地市場，迎來了一波硬菜！

樓市君收到爆料，琶洲中二區AH041208地塊已經進入掛牌倒計時，預計近期就會正式掛網。

與此同時，白云、黃埔、番禺等多區的壓箱底靚貨也排好了隊：

白云區政通路西側地塊預計下個月亮相、黃埔魚珠車輛段大概率7月份掛牌。

荔灣芳村客運站地塊、番禺洛浦東鄉地塊以及廣鋼1號地塊，則都有房企盯上了。

這一波供應，沒有湊數，全是尖貨！

｜琶洲航拍

｜廣州樓市發布 攝

琶洲AH041208地塊

2.5容積率，與大廠做鄰居

這宗地可以說是今年的一個大熱門。

從地圖上看，地塊位于琶洲中二區范圍，與保利廣場、萬勝廣場以及保利洲際酒店幾乎只有一路之隔，走幾步路就能滿足日常購物需求。

地塊周邊還有多所學校，包括六中珠江中學、海珠第三實驗小學、琶洲執信等，也都在步行范圍。

再加上距離萬勝圍地鐵站不到300米，無論是4號線還是8號線，地段配套確實優秀。

并且，抖音華南總部也在地塊北側，名副其實的“含著金鑰匙”出生。

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值得一提的是，這宗地在正式掛牌前也完成了控規調整。

簡單來說就是降容提質。

容積率從4.1下調至2.5，限高也從100米下調至80米，總建面也從約4萬平下調至了約2.2萬平，綜合素質提升，房企拿地門檻也降了不少。

這意味著，未來的產品不再是高密度的塔樓，大概率是更舒適的改善型小高層，符合現階段“小而精、小而美”的地塊要求。

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而琶洲的樓市大家也清楚，市場表現也很有韌性。

包括保利天奕、琶洲南TOD、華樾等項目，基本站穩廣州第一梯隊。

比如保利天奕，目前一期二期基本售罄，五一期間單項目就成交36套之多！

即便是進入二手市場，這些項目表現也可圈可點。

在4月底，琶洲南TOD就成交了一套10萬+的二手房源，相比之前戶型跳漲100萬！

｜廣州城景航拍

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此外，琶洲的新房供應也一直都很克制，這兩年的新盤基本一只手都能數得過來。

琶洲上一次賣地還要數保利天奕，銷售速度一直都非常快。

因此，對于琶洲1208地塊來說，目前的市場環境確實也呼喚新的供應。

按照地塊的改善定位，它的入市大概率會吸引一波琶洲、金融城的優質購買力。

另外，根據樓市君拿到的最新信息，這塊地預計近期就會掛牌，大家可以關注一下。

白云政通路西側地塊

麓湖公園旁墅級社區

這宗地的核心看點很清晰。

從地圖上看，地塊位于政通路西側，距離地鐵11號線、12號線（在建）中醫藥大學站僅約100米，交通優勢明顯。

地塊東面為白云區政府、南面就是麓湖公園，位置相當不錯。

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最關鍵的是，這塊地的容積率僅為1.1！

這在中心區宅地中極為罕見，未來大概率會做成類別墅產品，瞄準高端改善客群。

根據藍皮書信息顯示，這塊地用地面積2.8萬平，總建筑面積2.45萬平，體量不大。

至于樓面價方面，板塊附近都沒參照。

樓市君認為，或許可以參考同為低密地塊的世界大觀四期的4.7萬/平。

畢竟，越秀、天河以及白云新城周邊改善需求旺盛，這種“地鐵+公園+低密”的組合，競爭力很足。

樓市君獲悉，地塊預計在6月份就會掛牌，我們也將持續關注。

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黃埔魚珠車輛段地塊

老黃埔橋頭堡，TOD地鐵社區

這宗地大概率會在7月份掛牌。

魚珠車輛段地塊位于黃埔大道與中山大道交匯處，一腳油門就到金融城，是距離天河最近的項目之一。

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配套方面，地塊距離魚珠站和三溪站都不遠，通過5號線可以不換乘直達珠江新城、金融城。

商業方面，除了保利魚珠港的保利魚珠時光之外，天河的美林M live天地、山姆會員店、居然之家等也基本在步行范圍內，生活配套相對齊全。

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在去年底，這塊地剛剛完成調規。

調整后的地塊將兼容二類居住用地和中小學用地，共占地26.42公頃，總建面50.17萬平，容積率低至1.9。

其中還明確提到，地塊優化落實17處公服設施，包括了九年制學校和幼兒園！

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作為地鐵車輛段上蓋綜合體，這種“軌道+物業”模式，一般都會交由廣州地鐵拿地開發。

目前，魚珠車輛段附近、沿著珠江，分布的基本都是廣州豪宅項目，比如廣州鵬瑞·號、保利魚珠島等等。

但地塊本身為二線望江，樓市君認為或許可以憑借1.9的容積率，做一些改善產品。

一旦入市，地塊或許將成為老黃埔的“終極BOSS”，直接分流天河東部和黃埔的改善客群。

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廣鋼1號地塊

15萬方體量，有望引進萬象商業

再來聊聊廣鋼新城街坊都非常在意的廣鋼1號地塊進展。

先說樓市君拿到的消息，華潤確實有意向拿地！

目前正在對地塊的出讓條件進行協商，就看什么時候能達成共識。

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廣鋼街坊對這塊地的期望一直很高。

在2024年，廣鋼1號地塊計劃調整為二類居住兼容商業用地，就被廣鋼街坊聯名反對。

最主要的原因在于，廣鋼真的太缺商業了。

目前，廣鋼新城內部除了底商，只有中海花灣天地這個小型商業。

樓市君朋友之前在廣鋼居住，就經常跑去樂峰廣場或者荔灣領展廣場，要么就去西塱菜市場買菜，十分不便。

｜廣鋼中海商業

｜廣州樓市發布 攝

按照藍皮書信息顯示，廣鋼1號地塊用地面積約4.73萬平，容積率為3.8，總體量約15萬平。

而按照常規的標準，人均商業面積在1-1.2平，是比較合理的水平。

也就是說，10來萬的廣鋼居民，足夠支撐得起15萬平的商業配套。

引入華潤的萬象系商業后，廣鋼的商業配套，或許能有一個質的提升。

荔灣芳村客運站地塊

花地灣板塊，學鐵商齊全

再來聊聊芳村客運站地塊。

這宗地的地段我們其實相當熟悉了，花地灣板塊，包括萬科理想花地幾個組團、保利和頌、中海浣花里就在旁邊。

樓市君收到消息，綠城對地塊有意向。

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具體規劃指標上，根據藍皮書顯示，地塊用地面積約2.5萬平，容積率3.9，總建筑面積約73671平。

這個容積率在現在低密當道的市場環境下稍微偏高，不排除正式掛牌會調低。

當然，瑕不掩瑜，地塊的配套還是非常能打的。

從地圖上看，地塊就在1號線坑口站旁邊，妥妥的地鐵上蓋物業。

再加上省實花地灣校區、荔勝廣百廣場等，學鐵商也是齊全的。

當然，如果周末想去聚龍灣太古里或者是白鵝潭萬象城逛逛街，也基本只是一腳油門就能到的程度。

｜廣州樓市發布 攝

值得一提的是，像是保利和頌、中海浣花里等盤，已經證明了這里的客戶認可度。

如果繼續瞄準剛需、剛改客群，很有可能復制新盤的熱銷體質。

對房企來說，有珠玉在前，拿地風險也會低上不少。

番禺東鄉一期地塊

地鐵低密盤+九年制名校

至于番禺洛浦東鄉一期地塊，可以說是芳村客運站的同款了。

一方面，地塊就在南浦地鐵站旁，通過地鐵2號線，可以快速串聯廣州南站、海珠西以及公園前等板塊。

另一方面，地塊周邊生活配套也比較齊全，目前有南浦里等商業已經在運營。

學校方面或許也是地塊的一大亮點。

地塊旁有一塊9年制42班學校用地，據傳將引入省實，對有娃的買家來說，是個妥妥的加分項。

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更關鍵的是，這塊地的體量也不大。

按照藍皮書信息顯示，地塊用地面積21895.18平，建筑面積54737.95平，容積率僅為2.5。

這意味著地塊未來在產品打造上會有不錯的發揮空間，房企拿地門檻也相對可控。

｜圖源：供地藍皮書

值得一提的是，樓市君收到消息，綠城也盯上了這塊地！

坦白講，綠城這兩年在廣州市場的布局是越來越廣泛了，包括綠城玉海棠、綠城馥香園都賣得相當不錯，其中玉海棠甚至已經清盤！

即便是合作項目國貿綠城云樾和鳴，三棟樓的體量，按照現在的銷售流速，估計很快也會賣完。

這兩年，綠城在廣州一直走中高端路線，包括定位高端改善的綠城臻園也即將入市，若能拿下這兩塊地，將極大補充其在廣州的產品矩陣。

而這時候提前增加土地儲備，對房企來說也是一個不錯的選擇。

｜廣州樓市發布 攝

總的來看，這一波土地供應，釋放了幾個比較強烈的信號。

一方面是核心區依然是供地主力，就算是稍微偏一點的南浦地塊也給齊了學鐵商，基本上是從供應層面拉閘，只賣好地。

另一方面是，產品力有望得到突破，除了芳村客運站地塊之外，大多數地塊容積率都在2左右，甚至說白云政通路西側地塊容積率低至1.1！

對買家來說，我們買到的房子產品力或許可以得到再次突破，對房企來說，如果發揮地塊的容積率優勢，也是一個考驗。

今天就先聊到這里，這幾宗地中，有沒有你看好的地塊？

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