新政第二天，大家有搶飲“頭啖湯”嗎？

樓市君今天一早就去了銀行網點，親測廣州“商轉公”全流程，連資料都現場提交了。

可一番核算下來，結果卻大大出乎預料，當場決定：放棄辦理商轉公！

好好的新政紅利擺在眼前，為什么最后選擇不辦？

樓市君結合一線實測、真實算賬，跟大家把來龍去脈講清楚。

｜廣州樓市發布 攝

壹

新政落地第二天，樓市君算是第一批到線下辦理“商轉公”的人。

據現場工作人員透露，銀行各大網點的咨詢電話早已被打爆，線上咨詢量一路暴漲。

眼下，大部分業主還在觀望政策、準備資料，陸續也有業主帶著資料前來咨詢。

｜工商銀行現場實拍

|廣州樓市發布 攝

樓市君還了解到，很多人誤以為，自己當初買房時貸款額度高，這次商轉公就能全額轉。

實際上，新政核心規則是，額度按原購價與重新評估價兩者中取低的80%來核算。

樓市君拿自己本次親測的房子給大家舉例。

這套房原買入價3萬+/平，目前剩余貸款135萬。

現市場評估價降到約2萬/平，評估總價約160萬。

按最多可貸新評估價的8成來算，最高可貸額度約128萬。

｜圖源：廣州公積金中心

這里就出現了新政后較為普遍的問題：可貸額度不夠覆蓋現有房貸的欠款。

針對這種額度不足的情況，樓市君需要先辦理提前還款。

將差額補齊后，按新測算的可貸額度，再根據自己的月供壓力、資金情況，自由選擇申請組合貸或純公積金貸款。

｜圖源：廣州公積金中心

當然，大家也可以自主選擇多還款，降低貸款總額，不用硬貸滿額度。

我原計劃是，提前還款35萬，將剩余貸款總額降至100萬，重新申請組合貸。

需要留意的是，提前還款頁面要選擇還款期數不變，這樣才能保持原來的貸款年限。

｜圖源：工商銀行APP

確定貸款總額后，重點核算兩個方面：貸款年限、組合貸月供。

先來看貸款年限——新政年限是雙重標準取低值。

①房貸年限公式：30年-已還年限向上取整。我目前已還款8年多，取整后為9年，可貸年限為21年。

②樓齡年限公式：50年-房屋樓齡。我的房子樓齡15年內，核算后，可貸年限大于21年，所以最終統一按21年執行。

｜圖源：廣州公積金中心

再來看月供——大家不用跑銀行，兩步就能精準測算。

第一步：打開廣州公積金公眾號，用貸款可貸額度計算功能，查出自己個人公積金可貸額度。

我自測額度為61萬，取整按60萬計算，和銀行線下核算相差無幾。

｜圖源：廣州公積金

第二步：打開貝殼找房APP，進入房貸計算頁面。

輸入對應的數據后，就可以直接測算，將純商貸月供與組合貸月供進行對比。

｜圖源：貝殼找房

不過，每個人的資質不一樣，最終可貸額度和月供，都要以銀行審核和上門評估結果為準。

在這里，我們建了廣州商轉公的交流群，會及時分享更多最新消息。

如果你有其他疑問，歡迎進群咨詢!

貳

按照上訴方法，樓市君根據自身情況測算后，發現一個很有意思的結果：

純商貸與組合貸，每月月供只差100多塊！

｜圖源：貝殼找房

綜合考量后，樓市君最終決定放棄本次商轉公。

主要基于兩個理性考量，分享給大家做參考：

首先，短期省錢效果微乎其微。

我這次已經提前還款35萬，剩余貸款金額大幅減少，純商貸的月供壓力已經減輕了。

即便轉成組合貸，每月僅省一百來塊，長期下來省下的總利息十分有限，對比耗費的時間、精力，性價比不高。

｜廣州城景航拍

| 廣州樓市發布 攝

其次，公積金貸款次數珍貴，留著置換更劃算。

這也是最核心的原因。個人公積金貸款終身僅有2次使用機會，屬于稀缺的購房福利。

如果單純為了每月省100多塊，用掉一次寶貴名額，未來想要改善、置換更大戶型時，就會失去公積金貸款低利率的優勢。

所以，對于后續有換房規劃的朋友，也可以考慮把公積金名額留給置換新房。

｜圖源：廣州公積金中心

需要說明的是，公積金貸款次數是按個人獨立核算的。即便是夫妻二人，也各自擁有獨立的2次貸款名額。

比如，樓市君的愛人已申請2次，他個人不能再申請了，但這并不影響本次樓市君以個人名義申請，額度也按個人繳存情況單獨測算。

｜圖源：廣州住房公積金管理中心

如果是夫妻共同辦理的家庭，核算規則完全不同。

一是額度可疊加。夫妻雙方均有正常公積金、無貸款記錄，可疊加兩人可貸額度，整體可貸額度更高。

二是次數會同步消耗。夫妻共同申請，無論主貸人是誰，雙方各自都會消耗1次公積金貸款名額。

三是資質互通審核。夫妻任意一方征信、繳存、貸款次數不達標等，都會影響整體審批結果。

｜建行廣衛路支行實拍

|廣州樓市發布 攝

流程捋清楚后，回到最核心的問題：到底什么樣的人適合辦商轉公呢？

樓市君認為，如果你的情況符合以下情況，可以考慮辦理——

1、轉貸后月供、總利息節省金額可觀；

2、短期沒有購房、換房計劃；

3、可貸額度充足，無需補齊大額差額。

目前新政剛落地，辦理人數少，審批可能會更快。

且公積金實行個貸率動態管控，當個貸率達到90%及以上時，將暫停受理新的商轉公貸款。

想要辦理的朋友，建議盡早排隊遞件、預約評估，穩穩享受政策紅利。

｜圖源：廣州公積金中心

但如果和樓市君一樣，算下來省錢效果有限、后續有換房規劃的朋友，也沒必要跟風硬辦，理性適配自己的資金和置業規劃就好。

總的來說，這次新政利好確實難得，但并非人人適配。

希望看完這份一線實測、完整算賬的實操攻略后，大家心里能有個底。

那么，你會選擇辦理商轉公，還是保留名額后續置換？歡迎留言一起討論~