時尚天河怎么了？

這個曾擠滿年輕人、服裝店、小吃攤和游客的廣州最大地下商場，近期又被熱議了。

大量店鋪清空，傳統(tǒng)服裝店、小商品店減少，甚至連家吃飯的店都難找。

圖源：小紅書多多

即便找到，餐品要么貴，要么難吃，要么預(yù)制菜，或者三者兼具，不倒才怪。

圖源：小紅書多多

業(yè)態(tài)調(diào)整后，有人吐槽，也有人喜歡。

即便去擺攤做兼職，一天賺的錢都不夠覆蓋租金。

如果只是幾個商戶撤場，那不值得大驚小怪。畢竟商業(yè)體調(diào)改、品牌更替，本來就是常態(tài)。

但時尚天河不一樣。

它堪稱廣州最強商圈之一，頭頂是天河路，旁邊是體育西、天河城、正佳、天環(huán)、太古匯，底下還有地鐵和源源不斷的人流。

按理說，這樣的位置不該缺生意。可偏偏，連它都開始大面積清鋪、圍擋、換業(yè)態(tài)，這問題就嚴重了。

為什么客流還在，生意卻越來越難做？廣州地下商業(yè)怎么了？

時尚天河不是孤例

廣州地下商業(yè)正在集體退潮

如果只看時尚天河，很容易誤解成單一商場的招商調(diào)整。

但綜合廣州幾個地下商業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)這是一個普遍問題：

傳統(tǒng)零售失速→小商戶撐不住→空鋪增加→人氣變?nèi)酰虉霰黄葥Q業(yè)態(tài)+換定位。

更危險的，是連轉(zhuǎn)型方向都不清楚的地下商業(yè)。

比如江南新地，商鋪關(guān)了一間又一間，人流斷崖式下降。

地王廣場也是類似邏輯，不過它是個相對成功的例子——通過引入谷子店，搞谷子集市增加人氣。

小紅書上地王廣場的推薦帖

康王地下商業(yè)城則是另一種結(jié)局。

它沒有像時尚天河那樣被持續(xù)討論，也沒有像地王廣場那樣重新被二次元帶回視野，而是逐漸淡出公眾記憶。

商業(yè)體最怕的是沒人再提起，被罵至少還有“怒其不爭”的存在感，沒人討論才是真正的邊緣化。

佳創(chuàng)盛匯更具警示意義。

它曾經(jīng)號稱“華南最大地下商業(yè)中心”，占位萬博核心，本來應(yīng)該連接萬達、天河城、四海城等商業(yè)體，承接地鐵客流+緩解地面交通壓力，把萬博串聯(lián)成一個立體商圈。

結(jié)果，項目停工多年，降價拍賣也難找接盤方，更多詳情可點擊閱讀：

一個本該打通板塊任督二脈的地下空間，最后成了萬博最尷尬的一塊城市傷疤。

佳創(chuàng)盛匯拍賣現(xiàn)狀，圖片來源：阿里資產(chǎn)

這幾個例子看似不同，但底層邏輯一樣：地下商業(yè)不能再靠位置紅利混日子了。

真正失靈的

是通道收租模式

可能很多人會把地下商業(yè)的困境歸結(jié)為消費降級、電商沖擊、年輕人不愛逛街。

但我認為，廣州地下商業(yè)真正失靈的，是通道收租模式。

通道收租模式曾吃過紅利，但它有一個嚴重的誤區(qū)，即把經(jīng)過的流量當成消費需求，把鋪位出租當商業(yè)運營。

這一套放在今天，顯然已失靈。因為線下商業(yè)的門檻變高了。

過去只要便宜、密集、有人流，就能撐起一個地下商場。現(xiàn)在大家更注重體驗和情緒價值，比如空間舒服度、游洄動線、場景吸引力。

就目前來看，廣州地下商業(yè)暴露出四個很明顯的硬傷。

第一個就是體驗長期被低估。

地下空間天然沒有采光、視野和街區(qū)感，層高、通風、導(dǎo)視、動線都更考驗設(shè)計。如果規(guī)劃不好，進去后就是在走迷宮。

時尚天河經(jīng)常被吐槽，本質(zhì)就是動線體驗問題。

隨著購物中心、社區(qū)商業(yè)、線上消費等越來越精致+方便+省事，大家對地下空間的容忍度隨之下降。

畢竟，一個悶、擠、繞、亂的商業(yè)空間，除非有非常強的內(nèi)容吸引力，否則很難讓人停留。

第二、定位模糊。

廣州不少地下商場都有一個共同問題：什么都裝一點，最后什么都不突出。

服裝、小吃、美甲、手機殼、飾品、奶茶、雜貨、盲盒全部塞進去，看起來豐富，實際非常模糊，只會放大同質(zhì)化。

一個商業(yè)體如果回答不了“我為什么要專門來這里”，那就只能吃最不穩(wěn)定的過路客。

所以，地下商業(yè)要想活下來，必須從有什么賣什么，變成我為誰存在。

時尚天河往二次元走，地王廣場聚焦谷子市集和線下娛樂，本質(zhì)上都是在調(diào)整受眾群體。

第三、租金邏輯透支了商戶生命力。

傳統(tǒng)地下商業(yè)是小鋪模式，看起來靈活，實際抗風險能力很弱。

幾平米的小店，租金、管理費、水電、人工、貨品成本疊起來，壓力一點不小。客流轉(zhuǎn)化稍微差一點，說不定還得倒貼。

更麻煩的是，很多地下商業(yè)習慣用高租金回收前期投入。

時間一長，無異于把商戶逼進高周轉(zhuǎn)、高壓力、低穩(wěn)定性的狀態(tài)，最后進陷入惡性循環(huán)。

第四、地下空間的公共屬性被忽視。

這是我認為最關(guān)鍵的一點。

地下空間不能簡單等同于商業(yè)面積。它首先是城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，其次才是商業(yè)載體。

交通連接、停車換乘、避暑避雨、應(yīng)急疏散、市政管廊、公共服務(wù)等系列功能，才是地下空間最底層的價值。

佳創(chuàng)盛匯為什么讓人惋惜？

正是因為一個關(guān)鍵地下空間沒有發(fā)揮應(yīng)有的城市連接功能，導(dǎo)致萬博幾個商業(yè)體間長期割裂，地面交通壓力遲遲難解，甚至拖慢了板塊效率。

廣州2026年出臺地下空間開發(fā)利用相關(guān)措施，強調(diào)統(tǒng)籌交通、市政、商業(yè)公服、防災(zāi)等設(shè)施布局，鼓勵地上地下一體化開發(fā)。

即地下空間不能再粗放地當成商業(yè)增量，它必須回到城市功能本身。

時尚天河不是第一個出問題的，也絕不會是最后一個。

未來廣州地下商業(yè)的分化會越來越明顯，活下來的，只有兩種：能解決城市功能、能制造消費理由。

兩樣都做不到，位置和人流再好，也只會慢慢淡出公眾視野。

廣州不缺地下空間，也不缺流量。

缺的是能把城市功能、商業(yè)內(nèi)容和年輕人需求重新組織起來的運營能力。

如果還把地下商場當收租機器，遲早會被時代拋棄。你覺得呢？

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