（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案情回顧】

林女士、徐先生原為情侶。2015 年，二人看中一套一號(hào)回遷房，由徐先生出面和房主魏女士簽訂《房屋購買協(xié)議》，房屋總價(jià) 30 萬元。

合同簽訂后，全部購房款項(xiàng)均由林女士支付，房屋交付后，兩人隨即裝修入住，多年來物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)也一直由林女士承擔(dān)。后來二人分手，書面約定一號(hào)房屋所有權(quán)益歸林女士，后續(xù)相關(guān)事宜由她全權(quán)對(duì)接。

隨著房?jī)r(jià)上漲，房主魏女士心生反悔。2018 年林女士提出一次性結(jié)清剩余房款、辦理過戶，卻遭到對(duì)方百般推諉。魏女士還向法院起訴，要求解除購房協(xié)議、收回房屋并收取房屋占用費(fèi)。

一審法院判決解除合同，要求林女士騰退房屋。林女士提起上訴，二審法院撤銷一審判決，認(rèn)定林女士為真實(shí)購房人，購房合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，駁回了魏女士的解約訴求。

本以為勝訴后可以順利過戶，不料魏女士明知房屋存在買賣糾紛，仍在訴訟期間多次將房屋抵押給不同機(jī)構(gòu)與個(gè)人，最后一次抵押給第三方樂某，高額抵押直接導(dǎo)致房屋無法辦理過戶。林女士、徐女士再次起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同有效、注銷房屋抵押，并要求對(duì)方配合完成過戶。

【法院最終判決】

1、雙方 2015 年簽訂的《房屋購買協(xié)議》合法有效；

2、待一號(hào)房屋現(xiàn)有抵押登記全部注銷后三十日內(nèi)，魏女士需配合林女士辦理房屋過戶手續(xù)；

3、案件保全費(fèi)由魏女士承擔(dān)，駁回其余訴訟請(qǐng)求。

【核心判決邏輯】

1、結(jié)合出資與居住事實(shí)，認(rèn)定真實(shí)購房關(guān)系

雖然購房協(xié)議由徐先生簽署，但結(jié)合全部資金由林女士出資、長(zhǎng)期實(shí)際居住、承擔(dān)房屋相關(guān)費(fèi)用，以及二人分手后約定房屋權(quán)益歸屬的事實(shí)，法院認(rèn)定林女士是真實(shí)購房人，買賣關(guān)系真實(shí)有效。

2、房主事后抵押房屋，主觀存在明顯惡意

法院明確，魏女士在知曉二審判決要求繼續(xù)履行合同的前提下，依舊多次設(shè)立抵押，刻意阻撓過戶，行為存在明顯惡意。

3、生效判決確認(rèn)抵押權(quán)效力，無法直接撤銷

房屋最后一次抵押已由另案判決認(rèn)定合法有效，第三方依法享有優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)司法規(guī)則，本案無法直接注銷抵押，因此判定待抵押解除后再辦理過戶。

4、惡意違約需承擔(dān)相應(yīng)后果

法院提示，若后續(xù)抵押始終無法解除，導(dǎo)致房屋最終不能完成過戶，林女士可另行起訴解除合同，向魏女士主張全部損失賠償。

【律師普法】

1、自愿簽訂的回遷房買賣協(xié)議，具備法律效力

回遷房、安置房可以正常交易，只要協(xié)議是雙方真實(shí)意愿，且完成出資、房屋交付使用，合同就受法律保護(hù)。

2、房?jī)r(jià)上漲后反悔、惡意抵押，屬于違約行為

部分房主因房屋升值毀約，通過抵押、轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)等方式阻礙交易，都會(huì)被認(rèn)定為違約，相關(guān)不利后果由房主自行承擔(dān)。

3、合法設(shè)立的抵押權(quán)，購房者無權(quán)直接撤銷

一旦房屋抵押給第三方，且經(jīng)法院確認(rèn)抵押有效，購房者不能直接要求解押，只能等待抵押注銷，或是向違約房主追責(zé)索賠。

4、未過戶房屋，建議及時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全

房屋尚未完成過戶前，盡早辦理查封保全，能有效避免房主一房二賣、惡意抵押等問題，守住自身購房權(quán)益。

5、情侶共同購房，出資、居住記錄可作為確權(quán)依據(jù)

并非僅以合同簽字人判定房屋歸屬，實(shí)際出資、長(zhǎng)期占有使用等證據(jù)，都可以佐證真實(shí)的購房權(quán)利人。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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