大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

在房地產(chǎn)深度調(diào)整的這幾年，規(guī)模型民營成為重災(zāi)區(qū)，也是暴雷房企的核心成員，國央企逐漸成為主流市場的主導(dǎo)者。

隨著市場的慢慢復(fù)蘇，許多曾經(jīng)的出險房企也都慢慢看到了希望。債務(wù)重組與新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成為這一時期核心命題，穩(wěn)健民營房企也陸續(xù)開啟第二輪發(fā)展戰(zhàn)略。

反觀國央企陣營，這幾年頭部四大央企橫掃大多數(shù)城市土地市場，形成了壓倒性優(yōu)勢，國央企之間的差距也開始加大，進(jìn)一步形成了寡頭化趨勢。

隨著市場化競爭加劇，很多早期高周轉(zhuǎn)時代看似表現(xiàn)正常的央企巨頭，并沒有在調(diào)整期建立自己的特特護(hù)城河，虧損不斷，陷入持續(xù)的經(jīng)營高壓。

不少曾經(jīng)濃眉大眼的央企巨頭，盡管家底厚實，卻未能發(fā)揮其應(yīng)有優(yōu)勢，在行業(yè)第二輪轉(zhuǎn)型期遭遇瓶頸，其中大悅城控股，最令人惋惜。

高管變動頻繁：80后管培生上位

這幾年行業(yè)急速更新?lián)Q代，早已經(jīng)從高周轉(zhuǎn)時代轉(zhuǎn)型到現(xiàn)階段的精細(xì)化運營階段，央企陣營的領(lǐng)導(dǎo)班底換屆也越發(fā)頻繁。

地產(chǎn)中央陣營中，大悅城是近幾年高管變動最多的一家，從集團(tuán)董事長到總經(jīng)理，這幾年動靜很大，與近四年業(yè)績低迷不無關(guān)系。

從2024年開始，大悅城啟動大規(guī)模人事調(diào)整，原董事長陳朗卸任后，中糧系老將姚長林接任，公司同步將七大區(qū)域公司精簡至四大，東北、浙江、華中等多個區(qū)域板塊撤并調(diào)整。

大悅城控股集團(tuán)董事長姚長林

這種大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，本是為了精簡層級、提升效率，但頻繁的高管變動，反而導(dǎo)致了戰(zhàn)略的不連貫。

加上本身大悅城的業(yè)績一直都低迷，這幾年鮮有出圈項目，而開發(fā)業(yè)務(wù)作為大悅城的絕對壓箱石業(yè)務(wù)，絕不能有任何閃失，急需要一位真正懂行服眾的高管領(lǐng)導(dǎo)群雄。

就在近期，大悅城控股官宣了一個重要任命：前大悅城控股副總經(jīng)理田佳琳正式扶正，擔(dān)任大悅城控股總經(jīng)理，成為姚長林的左膀右臂。

田佳琳，1980年5月出生，學(xué)歷亮眼，取得過清華大學(xué)水利學(xué)院水利水電工程專業(yè)工學(xué)碩士。

在基層做到集團(tuán)二號位，級別和職位都邁上了一個新臺階。

除了華南地區(qū)之外，他還到過大悅城的上海公司，從總經(jīng)理助理晉升至副總經(jīng)理，迎來了職業(yè)生涯真正意義上的轉(zhuǎn)折點。

大悅城控股集團(tuán)總經(jīng)理田佳琳

田佳琳于2020年4月正式擔(dān)任西南區(qū)域公司總經(jīng)理一職，這一年他恰好40歲，因此作為央企高管來說，是屬于絕對的青年才俊。

2021年9月之后的五年多時間里，田佳琳出任大悅城副總經(jīng)理，直到近日成為公司總經(jīng)理。

很顯然，作為財務(wù)出身的大悅城控股董事長姚長林，也需要一位長期在業(yè)務(wù)一線的副手，本次提拔屬于央企的常規(guī)操作。

這幾年整體大悅城四大區(qū)域的表現(xiàn)來看，田佳琳管轄的西南大區(qū)與北方大區(qū)，都有不錯的項目入市，大悅城品牌的關(guān)注度逐年提升。

作為80后，田佳琳登頂央企地產(chǎn)二號位，可謂是現(xiàn)階段國央企中的佼佼者，但是接下來如何扭轉(zhuǎn)大悅城低迷的勢頭，就要考驗這位嫡系的智慧了。

巨虧百億背后：核心競爭力的缺失

說到大悅城，很多人絕對不會陌生，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)的絕對標(biāo)桿之一，也是國內(nèi)最先開啟年輕化審美的央企巨頭之一。

當(dāng)年的北京朝陽大悅城，可謂是一戰(zhàn)成名。在當(dāng)時年輕消費群還未撐起商業(yè)半邊天的年代，大悅城瞄準(zhǔn)了這一未來發(fā)展群體。

在購物中心的傳統(tǒng)打法下，大悅城在消費體驗層面首創(chuàng)了“年輕潮流體驗中心”的全新概念，在北京市場迅速起飛，成為那個時期超級IP的代表。

大悅城控股背后的母公司實力雄厚，也是深耕大消費領(lǐng)域的超級央企。作為世界500強(qiáng)中糧集團(tuán)旗下的旗艦地產(chǎn)品牌，大悅城出身注定注定不凡。

在央企陣營，大悅城地產(chǎn)也是曾經(jīng)的行業(yè)知名房企，特別是大悅城并購了中糧地產(chǎn)之后，曾經(jīng)的“大悅城”是唯一能夠比肩”華潤萬象城“的頂尖商業(yè)IP。

十年過去了，大悅城似乎已經(jīng)完全掉隊。曾經(jīng)無論是在住宅領(lǐng)域還是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域都有佳作的王牌央企，這幾年確實沒落了。

早在2025年，大悅城地產(chǎn)直接在港交所退市，也就意味著大悅城控股對地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)運營兩大核心業(yè)務(wù)進(jìn)行了系統(tǒng)化整合。

翻開這幾年大悅城地產(chǎn)的年報，港股上市公司平臺的含金量逐年消失，其“母公司控股+港股上市”的模式也曾導(dǎo)致治理效率低下，最終選擇私有化終結(jié)內(nèi)耗。

這一番操作之后，中糧系旗下唯一的地產(chǎn)上市平臺就只有大悅城控股，行業(yè)深度調(diào)整的這幾年，大悅城始終沒有逃過一個命運：虧損。

近四年來，大悅城旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，以存量去化為主，已經(jīng)很少能看到有新項目入市，地產(chǎn)板塊的員工減少也在持續(xù)。

加上這一波退市風(fēng)波之后，大悅城也正在從開發(fā)商逐步轉(zhuǎn)型純的資產(chǎn)運營商，重點在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)寬利潤空間。

熟悉大悅城內(nèi)部的人應(yīng)該知道，大悅城是如何從商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿到多年虧損，其本質(zhì)上還是企業(yè)內(nèi)部管理核心的問題，長期吃老本，內(nèi)部人才培養(yǎng)體系匱乏。

大悅城控股曾經(jīng)在2019年制定的“三年銷售規(guī)模破千億”計劃，當(dāng)下，這個目標(biāo)似乎早已經(jīng)被人淡忘。

如今到了2025年末，大悅城地產(chǎn)在營商業(yè)項目有37個項目（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），其中，大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)，即輸出管理的項目）24個。（來源：年報）

與早期齊頭并進(jìn)的華潤置地，已完全被拉開差距，甚至可以說是遭遇碾壓。

商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了優(yōu)勝劣汰的行業(yè)大洗牌時代，沒有精細(xì)化的管控與超強(qiáng)的人才培訓(xùn)體系，是完全沒法支撐規(guī)模化發(fā)展的，大悅城在這一塊存在嚴(yán)重短板

首先，作為央企本身，大悅城不管是商管還是地產(chǎn)板塊，待遇肯定都不會很高，加上這些年很少有外聘職業(yè)經(jīng)理人高管，多數(shù)還是中底層社會招聘為主，高管幾乎都來自自身管培生為主。

2021年之后，大悅城員工就開始各種爆料大悅城拖欠工資等情況，加上后續(xù)虧損多年，區(qū)域合并也不少，因此在這幾年雇主品牌方面，大悅城基本上已經(jīng)跌入谷底。

作為世界500強(qiáng)央企集團(tuán)，中糧系仍帶有傳統(tǒng)國企的鮮明特征，決策鏈條較長，管理模式相對傳統(tǒng)，缺少市場化扛打的體系支撐，因此大悅城發(fā)展至今仍然還是比較原始的管理模式。

內(nèi)部離職員工也多次爆料，公司各個專業(yè)模塊，區(qū)域公司都是各自為政狀態(tài)，幾乎無交集可言，任何決策都是領(lǐng)導(dǎo)一句話的事情，專業(yè)經(jīng)理人價值點，無法得到體現(xiàn)。

或許這也是大悅城骨子里的自信，自己對市場化人才沒有吸納的渴望，反正背鍋俠總不會缺。

另一方面，大悅城此前曾有高管因個人違紀(jì)違法問題受到法律懲處，另有管理人員主動說明問題，暴露出企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督與合規(guī)管理機(jī)制曾存在不足。

這些高層管理上的波折，無疑對公司經(jīng)營帶來了額外壓力。

部分管理人員進(jìn)取心不足，疊加管理機(jī)制與市場化要求之間的不匹配，被認(rèn)為是導(dǎo)致大悅城逐漸遠(yuǎn)離主流競爭陣營的核心內(nèi)因。

即便有集團(tuán)強(qiáng)大的資源背書，僅僅依賴于此，也難以支撐一家企業(yè)的持續(xù)領(lǐng)先。

時代的公開課

復(fù)盤大悅城，我們談?wù)摰膹膩聿皇且患夜镜呐d衰，而是一種模式的破產(chǎn)。

它用十余年時間證明了兩件事：第一，再深厚的家底，也填不滿管理機(jī)制上的沉疴；第二，再響亮的IP，也經(jīng)不起組織能力的持續(xù)透支。

當(dāng)“央企信用”成為唯一的護(hù)城河，護(hù)城河本身就成了最脆弱的泡沫。

今天，行業(yè)站在第二輪轉(zhuǎn)型的十字路口。

國央企陣營看似穩(wěn)坐釣魚臺，實則分化已悄然加速——誰在真正構(gòu)建市場化能力，誰仍在依賴資源慣性，時間會給出最殘酷的答案。

今天就聊到這里，對大悅城有何評價？歡迎留言討論。