北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請教一下回遷房是否能買的問題，主要是我資金不多，在朝陽和豐臺看了挺長時間房子了，能覺得價格合適的一問都是回遷房。現(xiàn)場去了幾個小區(qū)，環(huán)境和質量感覺都不是很滿意，有的還不如我現(xiàn)在租的老破小呢。

而且也看了不少房地產知識了，都說回遷房的保值不行，所以弄的我挺糾結的。我想問問有沒有特例，回遷房中質量不錯保值好的？我能接受東五環(huán)和南四環(huán)一帶，工作地點在北工大一帶。

A：

1、回遷房中質量不錯保值好的，有倒是有，但既然是挺好的小區(qū)，那就不是普通回遷房的價格了。打個比方就跟高考報志愿似的，請問有沒有專科院校中專業(yè)強+好就業(yè)的。肯定是有，但也肯定是競爭激烈，分數(shù)并不低的。

2、其實我能明白您的意思，就是想撿漏兒，想買到價格被低估的小區(qū)對吧？說實話不太容易，二手房是個非常透明的市場，您能看到的別人也看到了，而且還有中介們天天在找低價房源呢，哪還有漏兒可撿啊？

3、要不您還是先說預算吧，常規(guī)建議就是先用總價來匹配小區(qū)，然后再從中選擇性價比高或投資性相對強的。要不然不好聊，東五環(huán)南四環(huán)沿線的回遷房小區(qū)也多，北工大周邊就不少呢。

4、另外多說一句，既然您都關注回遷房了，而且住的是老破小，那其實也看看老公房小區(qū)不就得了。不少老小區(qū)的質量很好的，社區(qū)氛圍也不錯，價格走勢基本都是跟隨大盤。如果能接受老公房，那東三環(huán)估計都有不少符合您預算的小區(qū)呢，先看看吧。

僅供參考。

二

Q:

孩子2030年上學，想買套海淀房子一并解決自住和學區(qū)的問題，預算600-800萬。但周邊人都說現(xiàn)在是學區(qū)房最高點，過幾年肯定會被打回原形，您怎么看？

我們現(xiàn)在住豐臺西四環(huán)，其實并不著急學區(qū)房，但因為現(xiàn)有居住情況實在不佳，而家里這兩年的收入又增長挺多，所以才想盡快改善，順便連學區(qū)一并解決了。

A：

1、現(xiàn)在已經(jīng)不是學區(qū)房的最高點了，前兩年更高，這兩年無論基礎單價vs學區(qū)溢價都降了。溢價比例已經(jīng)從高點的30%以上降到25%左右了，再過兩年或許比例更低。

但打回原形不至于，或者說肯定不會是全部學區(qū)房。其中對口最牛小學的應該好的多，畢竟好資源是永遠稀缺的。另外總價高的豪宅也不至于，因為本身的溢價就不好，沒什么可降的。

2、既然現(xiàn)有居住情況不佳，那就改善唄，房子本來就是用來住的。我要建議就是盡量買溢價低的吧，現(xiàn)在這種時期有可能買到。

再或者也可以只買改善的，也就是先不考慮學區(qū)，不買學區(qū)房。然后等孩子快上學的時候再買個占坑兒房，用完了學位之后就可以賣掉了，不影響居住和其他。

3、其他沒什么建議了，一般就是這些方案，看自己的選擇了。

僅供參考。

三

Q:

本人家庭目前持有兩套北京西城房產：第一套位于西直門外展覽館附近，1990年建，57平南北兩居（5/6層，五層），2017年550萬購入，現(xiàn)價估算約450萬，已還清貸款，月租金約7000元；第二套位于西直門內，1994年建，100平三居雙衛(wèi)，購入約1000萬，現(xiàn)有貸款約700萬，目前還款對生活無影響。

家庭長遠目標是保有兩套房產，育有二孩，未來至少12年需三代同堂，居住在現(xiàn)有三居內。基于此長遠居住需求，及保有雙套房產的目標，結合北京當前的房價走勢與未來長線預判，請問：方案一（出售小兩居，用回款償還大房部分貸款以大幅降低家庭杠桿）；方案二（繼續(xù)持有小兩居出租，維持現(xiàn)有兩套房產狀態(tài)，大房貸款不變），哪種更符合家庭長遠資產規(guī)劃與居住布局？

A：

1、保有兩套房產正常，但為什么都非得是學區(qū)房呢？房子是用來住的，也可以用來收租金，但房價中是包含學位價值的，這部分價值租客用不上，也就沒有人支付租金，相當于價值+資金被閑置了。

北京現(xiàn)在老破小的平均租售比超500左右吧，但您這套房接近700，溢價率至少25%，高了可能30%。相當于450萬的房，但其中有100多萬被閑置，不僅收不到租金，還要承擔這部分溢價的保值風險。

畢竟您買房時是2017年，那年北京戶籍出生人口17萬，是歷史最高峰。這批孩子也就造成了2023年的入學最高峰，學區(qū)房的溢價率達到頂點。但去年北京戶籍出生人口的最高統(tǒng)計才8萬多，算上非京的才12萬，那您覺得這溢價部分的支撐性如何？

反正這兩年已經(jīng)降點兒了，雖然不多，但如果之后幾年沒有政策支持，接盤的就有可能減少，畢竟總需求少了。那隨著一屆屆的學生畢業(yè)，一部分家長們是有可能賣房搬走的，這溢價的比例至少不會再增長吧。

2、北京的樓市大盤我認為是沒什么下跌空間的。因為現(xiàn)在全北京平均租金收益率1.8%以上，老破小達到2%甚至2.5%，而同期五大行存款利率下降到1.3%了，那房東們?yōu)槭裁催€要降價賣房啊？

反正這種租金收益超過銀行利息的情況，在北京樓市歷史上出現(xiàn)過三次，每次都是房價的相對低點，現(xiàn)在是第四次。

但學區(qū)房溢價說不好，看將來的政策吧。反正北京炒學區(qū)房的三年前就都清倉了，犯不上跟大趨勢對賭，賭贏了也多掙不到什么，賭輸了還就輸了唄。

3、哪種符合長遠資產規(guī)劃與居住布局？您這課題太大了，我回答不了。

4、總之常規(guī)建議是學區(qū)房留一套就行，用不上學位的可以趁著溢價還算高的時候置換，換成沒溢價租金高的更合適，也降低保值的風險。但這還是自己算賬+查查各種統(tǒng)計吧，用數(shù)字說話更有支撐。

僅供參考。

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