北京
本次流拍地塊位于奧體以東，屬于非核心區域。
石青玲/發自西安
一宗流拍地塊讓西安市港務區成為市場焦點。
近日，西安市公共資源交易中心發布公告稱，因掛牌期滿未出現有效報價，GW3-12-1-3地塊流拍。這是西安港務區2026年首次供地，也是該區域有史以來首次出現住宅地塊流拍的情況。
過去多年，西安市港務區一直是西安樓市的“明星板塊”。2025年，西安港務區商品房以142.55萬平方米的成交面積位居全市首位；當年，西安樓市誕生了6宗溢價成交地塊，有3宗都位于西安市港務區。區域樓市熱度可見一斑。
流拍背后，西安市港務區樓市是否告別了往日高光？在業內人士看來，這宗地之所以流拍，既有房企投資策略悄然生變的原因，也是市場分化產生的結果。
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資料顯示，GW3-12-1-3宗地位于西安市港務大道以東、駿馬路以南，占地約36.881畝，土地性質為住宅、商服用地，容積率1.2至2.1，掛牌起始價為3.541億元，按最高容積率計算起始樓面價約6858元/平方米。
從各項指標來看，1.2的低容積率在當前市場中十分稀缺，加之地塊周邊交通、教育、生態等配套已逐步成型，綜合條件十分優質。
盡管自身條件優越，但地塊所處的區域樓市卻表現不佳。
這宗地位于西安市港務區奧體中心以東（以下簡稱“奧體東”)。按照規劃，奧體東板塊以西安市港務區管委會為核心，定位為未來的行政與經濟中心，目前已經匯集了西安港科創產業園、百利威國際電商產業園、西北智能公路樞紐平臺物流園等產業園區，吸引了大量就業人群。
雖然規劃較高，但配套卻落地緩慢，一名深耕西安市港務區市場的房地產中介門店經理表示：“奧體東板塊城市界面差、村落多、缺乏優質配套。”
居住在附近的一位業主表示：“當初買房主要是考慮到家門口的一站式公辦教育，然而交房已經三年了，連幼兒園都沒開，這個板塊教育配套太稀缺了。”
也正因此，這里的樓市頗為冷清。上述門店經理表示：“奧體東板塊的樓市行情一直不溫不火，不少樓盤為加快去化，選擇降價促銷。”
以鼎誠潮前為例，西安市住建局網簽數據顯示，2025年2月，鼎誠潮前首次取價，推出了5#、7#兩棟樓，共計171套房源，截至2026年5月29日，這兩棟樓僅網簽了99套，去化率為57.89%。
目前，項目也開啟降價模式。一位房地產中介機構人士介紹，項目7號樓100平方米的戶型，目前均價約1.1萬元/平方米。這遠低于1.7萬元/平方米的備案價。另外，中康華府的價格則低至9900元/平方米，是目前板塊最便宜的項目。
較低的去化速度早已為該地塊的命運寫好了注腳。一位TOP20房企人士分析認為：“當下，企業拿地越來越謹慎。市場上行時，房企會選擇性布局非核心板塊；如今，更傾向于聚焦資源兌現度高、安全邊際高的地段。”
顯然，它并非房企眼中的“安全地塊”。
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整體來看，截至2026年4月底，西安港務區的樓市表現并不如去年。
上述門店經理表示：“今年，西安港務區新房不如去年，但二手房供應量、去化量都有所增加。”
中指研究院數據顯示，2026年前4個月，西安市港務區商品住宅共成交2189套，較去年同期的2768套少了579套；市場出清周期也從去年同期的8.38個月，延長至 10.91 個月，庫存壓力有所上升。
針對西安市港務區的樓市現狀，一樓盤項目策劃人士表示：“當前購房客群總量相對穩定，幸福林帶、團結村板塊、高鐵新城板塊的崛起分流了港務區的客源。”
數據也印證了客群分流的現實情況。據克而瑞陜西統計，由西安市經開、城東、城北組成的“新三區”異軍突起，市場份額從2024年的14.5%升至2025年的20%，今年以來已達到 33.6%，迅速成為西安樓市主力板塊。
反觀西安港務、高新、浐灞三區，市場份額明顯收縮，已從2025年的46.8%降至當下的44.2%。
值得一提的是，盡管區域整體行情走弱，但作為西安市港務區的核心板塊，奧體中心樓市熱度仍然不減。
中指研究院數據顯示，今年前4月，奧體中心板塊三大樓盤表現亮眼。其中，綠城桂冠東方銷售額 6.8億元，位列西安商品住宅銷售TOP20第6位；綠城潤百合銷售額5.58億元，排名第11位；中國鐵建語瀾溪銷售額達4.9億元。
不過，自2018年開啟大規模開發至今，奧體中心板塊土地資源已基本開發完畢，后續新房供應將大幅縮減，未來市場重心或將逐步轉向二手房。
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