本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

五年前，大理首家麗思卡爾頓簽約落地的消息一度讓業(yè)界翹首以盼；五年過去，頂奢承諾卻悄然“啞火”。更令人唏噓的是，大理實力希爾頓、洱海天域英迪格等地產(chǎn)時代引進的國際高端酒店近年接連被轉(zhuǎn)手拍賣，艾美酒店更是經(jīng)歷流拍后重新簽約。當頂奢品牌頻頻缺席、高端資產(chǎn)反復易手，大理的國際高端酒店市場是真的沒有了嗎？抑或是正在經(jīng)歷一場更深層的結(jié)構(gòu)性重構(gòu)？

麗思“降格”格芮精選，大理沒有國際高奢酒店了？

“說好的麗思卡爾頓沒了”，近日，業(yè)界紛紛對大理的某處酒店項目發(fā)出如此唏噓。

起因是5月底，希爾頓集團官網(wǎng)上出現(xiàn)了大理那山那海希爾頓格芮精選的招聘信息，業(yè)界由此猜測該酒店已進入開業(yè)籌備階段。大理那山那海項目是一個集地產(chǎn)、市集、美術(shù)館、文創(chuàng)工作室等多種業(yè)態(tài)為一體的商住文旅綜合體，位于洱海西側(cè)，倚山面水，由百悅集團投資，計劃開發(fā)面積約為3000畝。

2021年5月，那山那海集團曾發(fā)布“大理首家麗思卡爾頓酒店簽約百悅·那山那海”的相關(guān)海報和簽約信息，并聲稱由自然系建筑大師隈研吾操刀設(shè)計，前兩年路旁仍可見麗思卡爾頓的品牌指示標識。

“從麗思到格芮精選，這品牌落差也太大了”“如果必須是希爾頓旗下，似乎掛牌嘉悅里更為合適”——一時之間，關(guān)注者的討論聲都聚焦在本次酒店品牌的選擇會否構(gòu)成一次“降格”。

從品牌層級來看，本次變動涉及萬豪國際集團旗下頂級奢華酒店向高端生活方式軟品牌的轉(zhuǎn)變。查閱OTA平臺可見，國內(nèi)多家格芮精選的淡季房晚均價在500元左右，與麗思卡爾頓的定位差距確實顯著。

有業(yè)內(nèi)人士認為，近兩年那山那海項目一直在集中精力蓋房賣房，但由于大理旅游地產(chǎn)市場由波峰期回穩(wěn)，房價經(jīng)歷下跌，百悅集團投資建設(shè)酒店面臨資金壓力，這或許是從麗思卡爾頓降為格芮精選的深層原因。

作為一座旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展完備的城市，大理的確不缺酒店。截至2025年，大理州客棧民宿行業(yè)協(xié)會及相關(guān)部門統(tǒng)計顯示，全州正常經(jīng)營的酒店與民宿共約8952家，這一數(shù)據(jù)主要涵蓋符合規(guī)范、完成備案的住宿經(jīng)營主體。部分業(yè)內(nèi)人士和調(diào)研機構(gòu)認為，若包含未備案的小型民宿、家庭旅館及臨時經(jīng)營場所，實際數(shù)量可能更高，估計在1.2萬至2萬家之間。

但縱觀近年來大理的酒店市場，這座“頂流”旅游目的地確實在等待一座國際頂奢酒店的落地。截至目前，大理僅有大理實力希爾頓酒店和大理洱海天域英迪格酒店兩家高端及以上的國際品牌酒店。

當頂奢品牌的缺位，麗思卡爾頓的降級似乎不僅是一個項目的品牌調(diào)整，更折射出大理在高端旅游住宿供給上正遭遇著某種結(jié)構(gòu)性困境。

并非沒有，而是近年來易手頻繁

雖然目前麗思卡爾頓無法如約兌現(xiàn)，但這并不意味著國際高端酒店品牌在大理完全缺位，也不能說明國際酒店集團對這一知名目的地的布局缺位。

梳理大理高端及以上酒店的資料，不難發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商和業(yè)主早已引進了一些國際知名的高端品牌。

2016年，大理實力希爾頓酒店正式開業(yè)，由實力集團投資18億元建成，歷經(jīng)4年建設(shè)，坐落于蒼山洱海之間，擁有375間客房和多個宴會廳，成為大理首家開業(yè)的高端國際品牌酒店。

2017年9月，大理洱海天域英迪格酒店開業(yè)，彼時為大中華地區(qū)第七家英迪格酒店，坐擁無遮擋洱海景觀，成為本地公認的一線海景高端地標。

2018年，實力集團與萬豪集團旗下艾美酒店簽約，計劃在大理的小院子北區(qū)打造云南第一家、中國西南第二家艾美酒店，一時風光無限。

然而，市場期許與商業(yè)現(xiàn)實之間往往存在落差。近年來這幾家酒店接連遭遇轉(zhuǎn)手或流拍，國際高端酒店在大理的落地之路顯得頗為坎坷。

大理洱海天域英迪格酒店此前為云南城投旗下核心文旅資產(chǎn)，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式被新疆國資系投資平臺以3.29億元接手。

2024年5月，原由實力集團開發(fā)的大理艾美酒店因業(yè)主資金問題進入司法拍賣程序并流拍，后于同年11月由萬豪國際集團與云南巴蜀置業(yè)重新簽約，計劃于2028年12月以“大理艾美度假酒店”名義重新開業(yè)，屬于高端酒店資產(chǎn)的重新配置。

同期，曾耗資18億元建成的大理實力希爾頓酒店，最終在2024年以近乎半價的9.83億元被司法拍賣。

回看后兩起高端酒店拍賣，確實與地產(chǎn)下行有著強關(guān)聯(lián)。實力集團在大理的發(fā)展軌跡，可視為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)模式遇冷的典型縮影。作為云南本土知名房企，實力集團重倉布局大理，項目眾多且口碑尚可，而大理實力希爾頓酒店最初也是作為旗下大理的小院子中區(qū)項目的商業(yè)配套出現(xiàn)。

過去，很多開發(fā)商配建五星級酒店的主要意圖在于提升周邊地塊價值，并非單純追求酒店運營收益。事實上，大理實力希爾頓酒店也確實為實力集團帶來過良好的品牌效應和持續(xù)現(xiàn)金流。

然而，那些年房企容易步子邁得太大，實力集團的多點布局一定程度上出現(xiàn)了資金鏈困境。2020年7月，融創(chuàng)與實力集團合作成立云南實力融創(chuàng)文旅，融創(chuàng)持股60%，實力占40%，之后融創(chuàng)陸續(xù)介入實力旗下多個項目。

但即便撇開與融創(chuàng)的合作，實力集團本身也已步履維艱。根據(jù)2024年京東資產(chǎn)交易平臺上一則恒豐銀行昆明分行處置大理實力夏都置業(yè)公司債權(quán)的公告顯示，實力旗下公司借款總額高達29.46億元。一連串的事件導致實力不得不出手現(xiàn)金流較為可觀的酒店資產(chǎn)。

云南城投對大理洱海天域英迪格酒店的出手則源于近年來的持續(xù)虧損，資產(chǎn)負債率較高，2025年上半年達80.42%。通過轉(zhuǎn)讓中建穗豐置業(yè)70%股權(quán)，可剝離重資產(chǎn)、減少資產(chǎn)規(guī)模，使公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更輕量化，符合其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

一連串的轉(zhuǎn)手和拍賣，使得國際高端酒店在大理始終難以扎根，這片市場始終在等待更有實力的玩家入場。

艾迪遜、君悅、艾美相繼入局，國際頂奢“集火”大理？

但換個角度看，上述三家酒店在拍賣后的重新簽約也釋放出一個信號——只要目的地價值足夠堅挺，資產(chǎn)的重新配置便不會停止。

大理能否真正迎來一座穩(wěn)定運營的國際頂奢酒店，或許不再取決于誰第一個簽下合約，而取決于誰愿意在旅游地產(chǎn)的周期波動中，把酒店當作一項需要長期培育的資產(chǎn)，而非短期套現(xiàn)的工具。

/ 國際頂奢2026“集火”大理

事實上，新的入局者已經(jīng)到來。

2026年，萬豪集團攜旗下頂奢潮牌艾迪遜和艾美高調(diào)入場，凱悅集團則帶來了豪華品牌君悅。

此前，凱悅酒店集團攜手大華集團，共同宣布云南大理將迎來兩大品牌酒店，即大理君悅酒店及大理洱海凱悅嘉軒酒店。兩家酒店將共同坐落于擬建180米高的大理第一高樓，該建筑位于大理下關(guān)區(qū)核心地段的地標性項目大華·山海映之中。今年2月，兩家酒店傳出了將于2029年開業(yè)的消息。

其中最值得關(guān)注的，是2023年8月萬豪國際集團宣布與新發(fā)展集團簽署協(xié)議，將奢華酒店品牌艾迪遜引入大理。如今，這家酒店已正式登錄官網(wǎng)，開放2026年6月18日及之后的預訂，基礎(chǔ)房型價格定在4000元每晚之上。

由云南巴蜀置業(yè)接盤的艾美酒店也在2026年加速重建，計劃于2028年重啟。屆時，這幾家酒店將共同構(gòu)成云南大理奢華酒店版圖中不可或缺的一環(huán)。

/ 不是起步晚，而是“慢熱”

作為國內(nèi)西南地區(qū)熱門旅游城市之一，大理的"慢步調(diào)"并非起步晚，也非不迎合高端住宿市場，而是由一系列深層因素共同決定，需要從規(guī)則、增長模式和基建三個維度加以理解。

從規(guī)則層面看，大理的發(fā)展被《洱海保護管理條例》牢牢鎖定。政府的角色如同一支保護生態(tài)的"守門人"，其核心戰(zhàn)略是通過設(shè)立極高的準入門檻來重塑市場。這道由環(huán)保法規(guī)筑起的高墻看似阻礙，實則成為一個天然的"品牌篩選器"，將實力不足、追求短線回報的投機者擋在門外，反而吸引了萬豪、凱悅這類資金雄厚、著眼長遠的選手。

從增長模式看，大理正在全力打造"旅居生活目的地"的品牌，這是一個更看重停留時間而非游客人次的模式，追求的是可持續(xù)的經(jīng)濟增長而非爆發(fā)式的流量收割。

從基建藍圖看，大理的目光早已超越旅游本身。在其"十四五"規(guī)劃中，一個投資高達2000億元的交通網(wǎng)絡(luò)正在構(gòu)建，目標是成為國家級綜合交通樞紐，通過7條對外運輸大通道連接川渝、輻射東南亞。這不僅服務于旅游，更是在為未來的商務、會展和物流中心地位奠定基礎(chǔ)。

這些戰(zhàn)略定位決定了大理并非一座需要高端酒店大開大建的城市。而真正讓國際高端酒店和國內(nèi)酒店業(yè)主緩步進入大理市場的，或許還有市場層面的現(xiàn)實考量。

/ “少而精”的國際高端酒店，還將在大理慢慢開

大理作為中高端酒店和民宿云集的目的地市場，除高端外的各層級住宿市場基本趨于飽和，這對部分高端酒店的客群無形中造成了擠壓。與此同時，本土高端酒店也在加速布局，如木田·時間野奢設(shè)計師酒店、大理海納爾云墅酒店、既下山·Sunyata酒店等，這些酒店注重文化融合與個性化體驗，深耕國內(nèi)消費習慣，目前數(shù)量約20至30家。

此外，綜合多平臺數(shù)據(jù)，2026年五一假期民宿預訂量占住宿總預訂量的53%至55%，首次超越酒店的47%至45%，成為游客首選。95后、00后成為消費主力，占比超53%，他們更注重民宿的審美、情緒價值和個性化體驗，推動民宿預訂量持續(xù)增長。

但無論如何，民宿始終無法替代國際高端酒店。高端酒店擁有嚴格的服務標準和培訓體系，通常配備高端健身房、室內(nèi)外泳池、SPA中心、商務中心、會議廳等全面配套設(shè)施，能夠滿足住客在休閑、商務、社交等多方面的需求。

近年來，隨著入境游政策放開、游客逐年增多，內(nèi)陸諸多目的地城市正在成為外籍游客的打卡勝地，而擁有國際客群基礎(chǔ)和國際運營背景的高端酒店品牌，將憑借這一優(yōu)勢吸納更多國際客群。

從麗思卡爾頓的“降格”到艾迪遜的落地，大理的高端酒店市場正在經(jīng)歷一場從地產(chǎn)配套邏輯向資產(chǎn)運營邏輯的深層轉(zhuǎn)換。過去，國際酒店品牌是開發(fā)商提升地塊價值的工具，如今則成為目的地長期價值的定價錨點。環(huán)保門檻篩掉了投機者，旅居模式過濾了流量思維，而民宿與本土高端酒店的崛起又在倒逼國際品牌重新定義自身的差異化價值。

當艾迪遜、君悅、艾美相繼入場，大理或許正在證明，一座城市的高端酒店格局從不取決于誰最先簽下合約，而取決于誰愿意把酒店當作一項需要長期培育的資產(chǎn)，而非短期套現(xiàn)的工具。慢，不是缺陷，而是一種經(jīng)過計算的戰(zhàn)略耐心。