買賣雙方的真實體感，是樓市冷暖最直觀的寫照。

6月1日，上海一位賣房者表示，他昨天下午三點半把自己房子掛牌，晚上7點就把房子賣掉了。隨后，有房地產從業人士表示，這是窗口期到了。

值得關注的是，一線城市樓市開始活躍起來。

北京住建委最新數據顯示，剛剛過去的5月，北京二手房網簽成交約1.6萬套，同比去年漲12%，成交規模創5年同期新高。

不僅是北京，今年4月，上海二手房網簽2.87萬套，更是創下近10年上海4月單月成交最高值。

廣深樓市也開始“躁動”，廣州一手住宅認購量也同比增長了50%以上；深圳一二手住宅簽約量均同比增長50%。

中國城市報記者注意到，今年以來，包括一線城市在內，全國多地陸續出臺穩樓市新政，主要涵蓋降首付、降利率、減稅費、推進“以舊換新”、政府收儲存量房、優化公積金政策以及地方因城施策等多個方面舉措，進一步有效激活了市場需求。市場聲音認為，政策托底效果顯現，隨著利好因素不斷積累，市場信心也在加速回歸。

一線城市

新開樓盤銷售活躍

國家統計局發布的2026年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示，在70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%。

分城市來看，上海、廣州、深圳新建商品住宅價格環比有所抬升，盡管北京大盤整體保持平穩，稀缺核心熱門新盤依然收獲了購房群體的高度青睞，局部熱度突出。

4月17日，單價18.18萬元/平方米的上海陸家嘴太古源·源邸四次開盤，首日去化率高達82%；5月10日，廣州保利海韻首推房源，僅用時兩分半鐘即售罄；5月16日，北京城建龍樾海序開盤，6天內網簽507套；5月23日，深圳兩大豪宅項目——中信城開信悅灣以及觀潮府加推產品同日開盤，雙雙“日光”。

真正下場的購房者，往往先捕捉到最新市場風向。合碩機構首席分析師郭毅以北京樓市為例對記者分析，新盤依托“好房子”政策及寬松的規劃尺度，持續優化產品設計。同時，開發商持續加大成本投入，對室內裝修以及社區大門、園林景觀、會所在內的社區公區進行品質升級，有效激活并釋放了市場需求。

郭毅認為，首先，剛需新盤更加務實。比如不少樓盤推出了70余平方米的三居戶型，精準適配剛需置業需求。此類戶型的實現，既得益于“好房子”政策支撐，也依賴優質地塊供給。若地塊容積率過高、地塊形態不佳，則很難實現此類戶型排布。

其次，改善型項目呈現高端化趨勢，讓購房者能以低總價獲得高品質居住體驗。從室內精裝看，不少改善型新盤開始采用巖板等高端材質，同時優化裝修審美、升級木飾面用料，雀眼木飾面這類過去多見于單價10萬元以上的頂級豪宅，如今已經出現在不少新盤里。

此外，豪宅新盤熱度同樣可觀。自去年以來北京酒仙橋、黃杉木店等片區的豪宅市場表現亮眼，開發商在產品打造上精益求精，除設計高顏值外立面、打造立體化園林景觀外，還升級會所功能，引入室內高爾夫、壁球、高端私宴廳等北京豪宅市場少見的特色配套；戶型設計上，多采用客餐廚一體化設計，搭配大面寬橫廳，空間開闊通透；臥室則采用多功能套間設計，提升居住舒適度等。

郭毅認為，整體而言，近幾年北京全新入市的新盤，與存量新房、二手房之間已經形成質的差距。

上海二手房漲幅領跑

購房者加速置換

一線城市的二手房市場率先破冰。相較于新房市場的平穩走勢，二手房交易熱度率先升溫，供需兩端發力明顯。剛需及改善型購房者更傾向于選擇現房屬性突出、生活配套成熟的二手房源。

國家統計局數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%。其中, 上海以0.7%漲幅領跑一線城市，北京、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.2%和0.3%。

北京市場如何？中國城市報記者采訪了長期深耕在北京交易一線的飯總選房出品人司智。他表示，今年從當前實時成交情況來看，北京二手房表現確實不錯，相比網簽要更能體現真實情況，特別是在被新房大量分流的情況下。

司智提到，今年情況與去年前年不同，過去四五月是以價換量，但今年從1月第3周開始，整體二手房成交均價是往上走的，雖然漲幅不高，至少止跌企穩了。

“符合‘外三內五’（其中外三指產業、地鐵和學校；內五指筑品質、小區環境、裝修標準、物業和戶型）挑選原則的，即離產業比較近、房子品質和物業都比較好的房子，價格比較堅挺，但也有部分老破小依然還在下跌。”他提到，北京新房市場則屬于放量階段，今年4月份成交將近4000套，也創下了幾年的成交新高。價格方面則比較穩定，有少量項目逆勢漲價，也有極少量在下跌的。

上海在四個一線城市中表現尤為亮眼。來自貝殼方面的交易數據顯示，今年1—4月，上海二手房市場暖意持續，整體呈量升價穩態勢。受“滬七條”新政帶動，市場購房信心顯著提振。3月上海二手房成交約3.1萬套，4月成交2.8萬套，其中4月同比漲幅超兩成，創下近10年同期成交新高。

鏈家上海派店店總周帥告訴中國城市報記者，同比去年4—5月，今年同期門店的客戶咨詢量穩步攀升，其中鏈家網咨詢客戶增長約25%；每周平均帶看量同比去年增長20%。

“我們門店有客戶僅用2天就順利完成了置換需求?！敝軒洷硎?，新“滬七條”和個人住房房產稅暫免征收等政策落地，精準釋放了部分群體的置換需求，置換交易門檻進一步降低、流程提速。據了解，該門店還有多位客戶借此契機完成了置換。

從一手房到二手房，一線城市樓市升溫的背后原因有哪些？58安居客研究院院長張波分析，一方面是二手房成交量持續高位，議價空間收窄，量穩帶動價穩；另一方面是全國層面政策托底效應顯現，信貸寬松、置換支持、限購優化疊加，市場預期修復，一線城市率先受益。

進入5月，樓市熱度不減。貝殼研究院高級分析師陶琦表示，不僅是一線城市，貝殼平臺監測數據顯示，今年5月1—12日，全國重點50城二手房交易量同比增長超過三成。其中，廣州、深圳，蘇州、武漢、寧波、廈門、福州、東莞、佛山、合肥、銀川、貴州等城市二手房交易量增長顯著，交易量增速明顯高于咨詢帶看量。當前客戶入市意愿較去年更為積極，市場信心明顯改善。

陶琦認為，5月以來二手房市場交易活躍，是今年春季以來市場修復趨勢的延續。眾多城市近期陸續出臺穩定樓市的新政，通過進一步放寬限購、優化公積金政策、推進住房以舊換新、提供購房補貼等有力措施，精準針對剛需與改善群體，有效激活市場需求。總體來看，目前市場處于相對良性狀態，有望進入企穩階段。

廣州、上海等“國家隊”

下場收購“老破小”

“國家隊”的出手，也為市場注入了強心針。

5月26日，廣州市宣布啟動“賣舊買新”試點，即日起至2026年12月31日，試點收購對象為總價在300萬元人民幣以內，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。收購主體為廣州市屬國企廣州安居集團。

居民需在二手住宅交易完成后180個自然日內，在廣州市行政區域內購買新建商品住宅。收購后的舊房將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。

在此之前，上海是全國首個在特大城市核心區，大規模收購個人二手住房用作保租房探索的城市。

據上海市房屋管理局官方公眾號“房可圓”發布，2月2日，上海正式啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點工作，浦東、徐匯、靜安三區先行先試。截至5月20日，三區已累計完成房源收購523套。今年二季度，試點范圍進一步擴容，覆蓋黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區。

“當前，部分保障房存在空置率偏高、區位配套與需求錯位等結構性矛盾?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進告訴記者，地方通過“以舊換新”可將居民手中位置分散、戶型偏舊但地段尚可的存量房，轉化為保障房。這既能盤活社會閑置房源，也能快速補齊核心城區的保障房供給短板。他分析，當前市場的主要堵點是置換需求鏈條卡在“舊房無法變現”環節。大量有改善型需求的群體持有中心城區的“老破小”，難以在合理周期內以預期價格成交，從而無法釋放購買新房的支付能力。國資平臺收購舊房，相當于為市場注入強心針，將潛在改善需求轉化為有效新房購買力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣看好這一模式的政策效果——為改善型需求開辟了新通道。相較于傳統置換模式交易周期長、報價不透明等痛點，新模式由國企兜底收購，流程公開透明、操作高效便捷，大幅提升居民置換的安全感與便利性。

此外，該模式還有利于推動片區改造。李宇嘉告訴記者，上海等城市的老城區有一些年代久遠、戶型差的公房，產權復雜。由于城區建筑密度高、老齡人口占比高，拆除式舊改難以推進，導致成片改造比較滯后。但這些房屋區位好，部分有學位、容積率低，若對片區統一改造，舊房價值將得到充分釋放，租金收益可觀。

房企“拿地”熱情升高

土拍一直被視為房地產市場的晴雨表。每一次土拍的結果，不僅反映了房企對核心城市房地產市場的信心，也預示著未來房地產市場的發展方向。

今年以來，土地市場熱度持續回升，房地產企業聚焦核心城市積極拿地，上海、北京、深圳等一線城市相繼拍出高溢價地塊。

5月28日，上海出讓虹口、閔行、青浦3宗宅地，其中，閔行區地塊經過136輪競價，最終由大華集團以總價36.55億元競得，成交樓面價43623元/平方米，溢價率為40.72%，刷新今年上海土地出讓溢價率紀錄。

5月26日，北京出讓豐臺區蒲黃榆一里、四里危改項目FT00-0506-0017地塊。經過158輪舉牌后，最終該地塊由河北民企河北鑫界以10.476億元競得，住宅部分樓面價約6.22萬元/平方米，溢價率16.4%，刷新今年北京土地出讓溢價率紀錄。

4月27日，深圳市龍華區民治地塊出讓，掛牌起始價9.83億元，吸引了天健、深業、建發、中建壹品等多家房企參拍。歷經線上、線下60輪競價后，該地塊花落深圳天健地產，成交價約13.78億元，綜合樓面價約30994元/平方米，溢價率40.18%。

廣州則更早地在今年2月迎來開門紅。2月25日，經過長達9個小時、共計243輪的激烈競價，越秀地產以約236億元的總價成功競得廣州馬場地塊（一期）。該地塊成交樓面價達8.54萬元/平方米，刷新廣州宅地單價紀錄，地塊總價也躋身廣州土拍歷史總價第二位。

對開發企業來說，一個顯著變化是信心開始集聚。

“目前深圳是‘冰火兩重天’。豪宅項目賣得好一點，普通剛需、改善項目還在保持普通流速。”一位TOP10上市房企的高管向中國城市報記者透露。

此外，頭部交易平臺企業的財務數據穩健，也進一步印證了市場回暖趨勢。

貝殼發布的最新財報顯示，2026年一季度貝殼平臺二手交易單量同比提升12%，3月單月交易量創歷史新高，同比增長21%。存量房業務實現收入61億元，環比提升12.7%。一季度貝殼實現凈收入189億元，凈利潤12.55億元，同比增長46.7%；經調整經營利潤率為8.8%，同比提升3.9個百分點，均創過去7個季度新高。

郭毅分析，貝殼作為國內頭部房地產交易平臺，在一、二線城市的成交提升較為明顯，印證了春節以來樓市“小陽春”的局面，對其盈利提升起到了至關重要的作用。

原標題：多維政策協同發力 一線城市樓市率先企穩

■來源：中國城市報記者 張阿嬙 邢燦

■內容編輯：杜汶昊