近日，法國土地管理局（Safer）發布的最新葡萄園土地市場報告顯示，2025年法國葡萄園交易活動有所回暖，但價格走勢仍延續分化與承壓態勢。

報告提到，法國葡萄園市場共錄得1.093萬宗交易，同比增長4.5%，交易面積約1.9萬公頃，同比增長0.5%。與此同時，市場總交易額大幅反彈16.3%至16.48億歐元（約合人民幣129.7億元），已接近2022年17.32億歐元（約合人民幣136.3億元）的歷史高位。

分產區看，勃艮第表現較為突出，其葡萄園均價約為30.7萬歐元/公頃，同比上漲3.9%。但波爾多成為價格下跌最突出的產區之一，其均價約為7.7萬歐元/公頃，同比下降23.8%，其中，波亞克、瑪歌等核心產區分別猛跌32%、43%。

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法國葡萄園價格整體承壓，產區分化加劇

2025年，法國葡萄園土地價格整體繼續承壓。根據報告，法國受保護原產地名稱（AOP）認證的葡萄園平均價格為17.14萬歐元/公頃，同比下降2.9%。這也是繼2024年下跌1.1%之后，法國葡萄園均價連續第二年回落。盡管降幅看似溫和，但由于香檳等高價產區對全國均價形成明顯支撐，整體數據在一定程度上掩蓋了部分普通葡萄酒產區更深層的調整壓力。

按葡萄園流域劃分的AOP葡萄酒價格

如果不計算價格遠高于全國平均水平的香檳產區，法國葡萄園均價降至8.74萬歐元/公頃，同比下降6.8%。在全球葡萄酒消費放緩、庫存壓力上升以及部分地區經營風險加大的背景下，葡萄園資產價格正在從此前的高位估值中回調。

另外，非AOP葡萄園同樣處于下行通道。2025年，法國非AOP葡萄園均價為1.28萬歐元/公頃，同比下降7.7%。用于干邑、雅文邑等烈酒生產的AOP葡萄園調整更為劇烈，均價降至2.32萬歐元/公頃，同比大跌54.5%。

值得注意的是，價格下行一定程度上也拉動了交易量。2025年，法國葡萄園土地市場總交易額達到16.48億歐元，同比增長16.3%，全年共有約1.9萬公頃葡萄園易主，同比增長0.5%，相當于法國葡萄園總面積的2.52%。

2025年葡萄園按子市場劃分的市場情況

這表明市場并非完全遇冷，而是在價格調整后重新出現流動性。一方面，部分低價產區因價格回落吸引買家入場；另一方面，少數高價值交易也顯著推高了全國交易額，使得市場呈現出“價格整體下跌、交易金額反彈”的局面。

從產區來看，香檳仍是法國葡萄園土地價格最高的地區。2025年，香檳葡萄園均價約為113萬歐元/公頃，同比小幅上漲約0.9%。在法國多數產區價格回落的背景下，香檳仍能維持正增長，主要來自產區資源稀缺、品牌價值突出以及高端消費市場支撐。不過，價格韌性并不意味著市場完全沒有壓力，隨著全球奢侈消費趨于謹慎，香檳土地交易也更強調優質地塊和長期資產價值。

2025年按葡萄酒產區劃分的葡萄市場分布情況

2025年按產區劃分的葡萄園價格

勃艮第同樣是2025年法國葡萄園土地市場中表現最強的板塊之一。2025年，勃艮第-博若萊-薩瓦-汝拉產區葡萄園均價約為30.7萬歐元/公頃，同比上漲3.9%，成為少數仍保持上漲的主要產區。其中，真正拉動價格的是勃艮第核心區域，尤其是金丘（C?te-d’Or）表現突出，部分優質地塊已成為高度稀缺的資產。

報告顯示，金丘葡萄園價格約為100萬歐元/公頃，漲幅約5%；伯恩丘和夜丘的白葡萄酒葡萄園價格均上漲約3%，伯恩丘紅葡萄酒葡萄園價格上漲約20%，一級園價格也上漲約11%。這說明，勃艮第土地價格上漲并非普通產區全面普漲，而是由核心產區、優質等級和稀缺地塊共同推動。

盧瓦爾河谷-中央產區的表現也相對穩健。2025年，該產區葡萄園均價約為5.25萬歐元/公頃，同比上漲約3%。增長主要來自桑塞爾、普伊-富美、索米爾-香檳尼等市場認可度較高的產區，尤其是白葡萄酒品類在消費端仍具一定支撐。

與上述產區相比，其他地區則出現不同程度的回落。

波爾多-阿基坦地區繼續成為價格下跌最突出的產區之一。2025年，該地區葡萄園均價約為7.7萬歐元/公頃，同比下降23.8%。其中，一些普通波爾多及波爾多丘產區的葡萄園價格已降至約6500歐元/公頃。

西南產區同樣跌幅明顯。2025年，該產區葡萄園均價約為9600歐元/公頃，同比下降28.1%。該區域受到消費疲軟、極端天氣、病害壓力以及市場需求不足等因素共同影響，使得土地流動性和投資吸引力均有所下降。相比之下，阿韋龍省（Aveyron）、上加龍省（Haute-Garonne）等少數地區表現相對穩定，但不足以改變整個西南產區價格下行的趨勢。

阿爾薩斯-東部產區2025年葡萄園均價約為11.1萬歐元/公頃，同比下降5.4%。阿爾薩斯并非法國最弱的產區，但不同地塊差異明顯。優質特級園、知名地塊以及具有穩定市場認可度的葡萄園仍有買家關注。

朗格多克-魯西永市場則基本保持穩定。2025年，該產區葡萄園均價約為1.43萬歐元/公頃，同比微降約0.2%。由于該產區基準價格本身較低，價格進一步下跌的空間相對有限。但從基本面看，朗格多克-魯西永仍面臨干旱、霉病、火災風險以及消費需求下降等壓力，市場整體仍處于低位調整階段。

羅訥河谷-普羅旺斯產區小幅下跌。2025年，該產區葡萄園均價約為5.69萬歐元/公頃，同比下降約3.1%。其中，一些入門級紅葡萄酒產區面臨較大銷售壓力，但教皇新堡、圣約瑟夫等知名度較高、品牌溢價較強的產區仍能獲得一定支撐。

夏朗德-干邑是2025年跌幅最突出的板塊之一。用于干邑生產的烈酒類葡萄園均價降至約2.32萬歐元/公頃，同比下降54.5%。這一變化與干邑市場的整體降溫密切相關。

近年來，干邑市場持續承壓。受中國、美國主要消費市場需求放緩、烈性酒消費降溫、渠道庫存上升、貿易摩擦等因素影響，干邑出口表現走弱，繼而導致上游葡萄園資產被重新定價，對于依賴烈酒產業鏈的葡萄園而言，終端市場需求變化對土地價格的傳導更為直接。

整體來看，2025年法國葡萄園土地市場并不是簡單的“全面下跌”，而是進入了更加明顯的結構性分化階段。一些具備稀缺性、高端屬性的產區仍能保持韌性，而另外一部分入門級的葡萄酒產區則面臨更大調整壓力。

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勃艮第土地交易均價為何逆勢上漲？

在法國多數葡萄園產區價格承壓的背景下，勃艮第土地價格的上漲顯得尤為突出。不過，這一上漲并不意味著勃艮第脫離行業周期，而是由多個因素共同推動，一方面，核心產區土地供給有限，優質地塊具有明顯稀缺屬性；另一方面，勃艮第葡萄酒在經歷前期價格高漲后出現一定回調，終端消費接受度有所恢復，進而增強了市場對上游葡萄園資產的信心。

首先，勃艮第葡萄酒在2025年出現了較明顯的“以價換量”特征。隨著部分產品價格回落，入門級、村莊級以及部分一級園酒款的市場可及性提升，帶動銷量恢復，并在一定程度上穩住了產區的全球市場份額。

根據法國海關數據，2025年勃艮第葡萄酒全球出口量為6444萬升，同比增長2.4%；出口額為15.44億歐元（約合人民幣123.18億元），同比下降2.4%；出口均價為23.96歐元/升，同比下降4.7%。雖然出口額有所下降，但出口量的增長說明國際市場對勃艮第的需求基礎仍然存在。

上海一位葡萄酒進口商孫誠告訴WBO，過去兩年勃艮第價格持續回落后，部分入門級和村莊級產品重新回到消費者能夠接受的價格區間，這有助于擴大消費客群，也讓經銷商在推廣時擁有更多操作空間。他認為，如果產區繼續保持相對務實的定價策略，勃艮第葡萄酒在中國市場仍有機會延續增長勢頭。

從終端需求來看，勃艮第仍擁有較穩定的消費群體和收藏群體。近兩年價格回調之后，部分酒款的性價比開始重新顯現，尤其是過去因價格過高而被壓制的消費需求，有一定釋放空間，這也使得市場對勃艮第核心產區的長期價值判斷并未發生根本逆轉。

孫誠進一步指出，和法國其他主要產區相比，勃艮第在2025年的價格和銷售都相對穩定。經過前兩年的價格調整后，一些單瓶價格在300元左右的一級園產品已經具備較強競爭力，個別標志性酒款甚至會出現階段性渠道斷貨，這說明勃艮第雖然不再處于此前快速漲價階段，但其品牌認知、消費黏性和市場流通能力仍然較強。

其次，產量回落也在一定程度上強化了市場對供需關系改善的預期。對于土地資源極度有限、核心產區面積難以擴張的產區而言，產量變化往往會直接影響渠道庫存、酒款價格以及上游資產估值。

據勃艮第葡萄酒局（BIVB）報告顯示，勃艮第從2024年開始，產量明顯回落，是近15年來第二低的產量，僅高于艱難的2021年份。產量下降使得市場供應從前一年的高位狀態逐步回歸平衡，也在一定程度上緩解了庫存壓力。

根據Liv-ex發布的年度勃艮第市場觀察來看，經歷過去十年價格大幅波動和需求變化后，勃艮第市場正顯現出早期修復跡象。對土地市場而言，終端價格回調、供給收縮以及核心地塊稀缺性，共同構成了勃艮第葡萄園均價逆勢上漲的原因。

另一個支撐勃艮第市場表現的重要因素，是白葡萄酒消費趨勢的持續升溫。從出口數據來看，白葡萄酒已成為勃艮第出口結構中的主力。根據法國海關數據，2025年勃艮第白葡萄酒出口量為4781萬升，同比增長4.6%，占勃艮第葡萄酒出口總量的74.2%；出口額達到8.40億歐元（約合人民幣67億元），同比增長0.6%。

有業內進口商負責人告訴WBO，一些勃艮第酒款可以通過轉批方式繼續流通，價格體系相對沒有那么透明，經銷商仍有一定利潤空間。“幾年前我公司勃艮第酒款一年銷售額只有幾百萬美元，如今能達到近千萬美元，相比之下，波爾多名莊酒年銷售額從800萬美元下降到200多萬美元。”

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波爾多土地價格持續下探，波亞克、瑪歌等核心產區猛跌32%、43%

與勃艮第的上漲相比，波爾多葡萄園土地價格在2025年繼續下探，且跌幅已擴展至多個核心區域。

以波亞克和瑪歌為例，2025年波亞克產區的葡萄園均價約為170萬歐元/公頃，同比下降32%；瑪歌產區葡萄園均價約為80萬歐元/公頃，同比下跌43%。這類核心產區價格松動，說明過去由名莊光環、稀缺屬性和市場預期共同推高的估值溢價，正在經歷新一輪的去泡沫和價值回歸。

葡萄酒業內人士許錚表示，一些波爾多中級莊長期依賴較成熟的渠道體系，在國內市場一度具有較高認知度。但近年來，這一類產品在中國市場的表現呈現出“知名度仍在，但增長不足”的特點。尤其是分布于梅多克、上梅多克等區域的部分中級莊，終端價格經過多輪調整后，渠道利潤空間被不斷壓縮，酒商的補貨積極性下降，需求端疲軟最終會向上游傳導，影響酒莊現金流和葡萄園土地估值。

另外，其配額和分銷體系一定程度上壓縮了經銷商的操作空間，利潤空間有限，部分酒商在補貨和推廣時趨于謹慎。疊加前幾年部分年份供應量較大、庫存消化速度放緩等問題，波爾多葡萄酒的渠道積極性受到一定影響。

南京葡萄酒進口商趙明輝認為，波爾多在全球市場面臨的競爭環境也發生了明顯變化。過去，波爾多在中國市場具有強勢的品牌光環，但隨著澳大利亞、智利等新世界的發展，消費者的選擇也更加多元。

不過，市場變化傳導到土地價格通常存在一定滯后。即便2025年波爾多部分酒莊出現減產，或者個別名莊期酒價格有所調整，這些變化也不會立即完全反映到土地價格中。“知名產區的地價往往受到品牌稀缺性、歷史交易價格和長期資產預期支撐，調整速度相對較慢，但對于部分競爭力較弱的產區來說，市場需求下滑和庫存壓力對土地價格的影響會更加直接。”趙明輝說道。

同時，波爾多市場走弱，還與其產品結構有關，相比近年來更受歡迎的白葡萄酒，波爾多長期以紅葡萄酒為核心，白葡萄酒占比相對有限，在消費偏好的變化下，其產品對消費者的吸引力有所減弱。

除市場需求變化外，氣候風險也是波爾多土地價格承壓的重要因素。許錚指出，近年來波爾多頻繁遭遇霜凍、冰雹、霉病等極端天氣和病害沖擊，部分年份的葡萄園受損嚴重，產量出現明顯波動。對于投資者而言，葡萄園不再只是穩定產出的農業資產，而是需要面對越來越高的管理成本和不確定性，氣候風險上升，會直接削弱土地資產的投資吸引力。

氣候變暖還可能進一步改變波爾多的品種結構和釀酒風格。波爾多長期依賴赤霞珠、梅洛等經典品種，但氣溫上升可能加快葡萄成熟速度，影響酸度、酒精度以及風味平衡。為了適應新的氣候條件，酒莊可能需要調整種植結構、引入更耐熱或更適應氣候變化的品種，并投入資金進行葡萄園管理和釀造方式升級，這些變化都需要較長周期，也會增加經營成本。

一位北京葡萄酒進口商張翔指出，過去幾年波爾多部分年份供應量較高，而終端需求并未同步增長，庫存問題較為突出，當葡萄酒本身的流通價格持續承壓，上游葡萄園土地的估值自然也會受到影響。