都說深圳商場遍地開花。

據贏商網數據，截至2025年底，深圳在營存量集中式商業項目超340個，總存量商業面積逾2097萬㎡，競爭劇烈。

但關內、關外的商業密集度卻天差地別：

▲深圳購物中心分布情況 | 圖源：211

不過，近年的情況似乎發生了變化。

一是，老牌商業區開始洗牌。羅湖東門天虹宣布即將結業，福田香蜜湖的沃爾瑪也即將停業、迎來舊改。

二是，外圍商業開始爆發。規劃及在建4座萬象商業、1座壹方商業、1座“山姆”……涉及5大區、8個項目。

▲郊區規劃及開在建的中大型商業項目 | 僅供參考，以項目公布為準

難道關內關外真的風水輪流轉了？

“時代的眼淚”！

開業超20年的兩大商場將結業！

5月，東門天虹商場貼出一張《致顧客朋友書》，宣布與業主租約到期，將于6月7日停止經營。

▲東門天虹宣告6月7日停業 | 圖源：來福寶姐姐

這是天虹首家大型連鎖分店，自2000年期開業，上下6層、體量約2.6萬㎡，至今已開業26年。

選擇結業，也不是其他原因，而是企業出于“戰略調整”的考量。

▲東門天虹24周年店慶 | 圖源：深圳天虹

在這26年間，東門曾是深圳初代地標式商圈，入駐中國第一家麥當勞，以及沃爾瑪、新華書城……后面又有太陽百貨、東門天虹、茂業百貨等商業品牌加持，一度人氣鼎盛。

但隨著深圳經濟中心西移，東門商業逐漸掉隊，哪怕近年因為文和友入駐、網紅扎堆直播又翻紅，但還是拼不過其他新建商圈。就連羅湖的“中國第一家沃爾瑪”也在幾年前停業。

這次天虹閉店，讓很多網友感嘆這是“時代的眼淚”。

“當年人山人海，沒想到沃爾瑪、百佳、天虹三巨頭都沒了……”

“真的是童年記憶，好像我的青春也跟著過去了”

但也有人覺得，舊式商場淘汰是必然的。

“東西太貴了，所以才會越來越少人。”

“實體式微，百貨超市始終打不過網購的。”

同時，位于福田香蜜湖的沃爾瑪，也迎來了舊改。

近期發布的《2026年深圳市福田區城市更新單元計劃第一批計劃（草案）》，當中就只有香蜜湖街道沃爾瑪片區城市更新單元這一個項目。

實際上，這座沃爾瑪在景田片區，占地約3萬㎡，在1996年開業時，是作為中國第一家山姆開業的。

后在2005年，山姆遷至印力中心，這里就改為了景田沃爾瑪，至今也營業了20年左右。

這次改造，同樣是企業的自發動作——沃爾瑪為申報主體，打算改造為商業、辦公及旅館業建筑，全部自持使用。

▲圖源：深圳規劃和自然資源局

或許，下次再見，這里將會是一座沃爾瑪的總部大樓，底商則有可能還是沃爾瑪商場。

外圍商業爆發！

4座萬象、沙井奧萊、光明“山姆”都來了？

但在深圳外圍區域，商業卻開始大爆發了。

據@深圳買房計劃 不完全統計，五大區共有8大商業來襲，預計全是知名商業品牌。

▲僅供參考，以項目公布為準

其中，龍華超核萬象中心的商業部分，宣布暫定名“萬象龍華”，將聯手深圳地鐵，最快2027年開業。

▲萬象龍華效果圖

因為定位“高端商業”，外界將這座商業體稱為“深圳第三座萬象城”。

但實際上，萬象商業系列產品包含“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”等，內部又分為M1-M4的四個檔位。

M1：高端商業體，如深圳萬象城、深圳灣萬象城； M2：“MALL+街區”模式，定位輕奢，比如萬象天地； M3：定位一二線城市區域購物中心，比如“萬象匯”； M4：三四線城市項目。

目前看來，整個深圳7座萬象商業里，僅有的2座萬象城都是M1級別，年銷售額都在百億左右。

萬象龍華預計最高或只能到M2水平，類似“萬象前海”的定位，很難和已有的兩座萬象城比肩。

相似的還有龍崗大運G01046-0106宗地的商業項目，雖然招商要求比較高，但預計只能引入高奢品牌的副線品牌，比如美妝、香水等。坪山萬象項目也一樣。

▲龍崗萬象商業的要求

另外，備受關注的寶安沙井壹方奧萊商業項目，前段時間也宣布核心部分通過竣工驗收，預計2027年投入運營。

這座總投資超250億的商業項目，體量達到30萬㎡。

大體量商業一直都是鴻榮源的拿手好戲，龍華壹方天地+壹方城等體量超過60萬㎡，前海壹方城也達到約36萬㎡，都是片區的地標商業。

▲壹方奧萊實拍圖 | 圖源：贏商網

這一次的壹方奧萊項目，會是鴻榮源的第三座“巨無霸”商業，大概也會是寶安北部的地標商圈。

而更年輕的行政區，比如光明、坪山，存量商業更是不足，甚至是全市唯二兩個沒有“國家級商圈”及相關規劃的行政區。

▲圖源：贏商網

光明作為近年居住人口快速增長的行政區，商業面臨“總量不足、分布不均、高端缺位”的問題。

目前，光明只有藍鯨世界、大仟里兩座超10萬㎡的購物中心，在建的長圳深鐵瑞城集中商業、塘尾潤宏城萬象商業商業體量均為約6萬㎡，科學公園的滿京華繽紛匯約3萬㎡，都比較難形成大型商圈。

▲光明商業聚集區示意圖 | 圖源：深圳商業網點規劃（2025-2035）

所以，光明還在增加商業規劃。最近就計劃再引入高端倉儲式會員制商店，比如山姆、開市客等，擬選址光明城站片區。

而坪山，甚至還沒有10萬㎡體量的商業。

目前僅益田假日廣場、龍坪天虹商場、百佳華·佳漾里三大商業，但缺乏一個大型、更高端的集中商業地標。

在建的坪山萬象商業體量約10萬㎡，又是華潤操刀，預計會是未來的地標商圈。

▲坪山萬象商業效果圖

你覺得哪個待開商業人氣會最高？

還有哪個片區缺乏商業配套？