北京凱諾律師事務所：城中村改造，對被征收房屋怎么補償？補償標準是什么？

　　城中村改造是近年來國家大力支持的一項具有公益性質的大型活動，其目的是為了改善部分居住環境差，設施設備不完善，交通不方便區域內的老百姓的生活質量及居住環境。換句話來說就是，城中村改造不同于其他普通的征地拆遷項目，且也沒有特別針對城中村改造的法律法規，一般情況下都是依據《土地管理法》《土地管理法實施條例》，或者是按照地方出臺的相關政策規定來實施城中村改造。

　　但毋庸置疑，實施推進城中村改造是利國利民的好事。不過，由于城中村改造屬于公益性質的項目，所以按照相關部門發布的相關政策意見，城中村改造需要遵循老百姓的意見，也就是說，改不改造由農民老百姓自己說了算，不能以各種理由強迫被征收人簽訂城中村改造計劃書，或者是讓其搬遷上樓。

　　對于農民老百姓同意進行改造，或者是同意拆除重建的，必須要給予被征收人合理、公平的補償，保障其居住權等，不能讓老百姓越拆越窮，那么，城中村改造項目，對被征收人是如何補償的呢？下面我們就結合《土地管理法》《土地管理法實施條例》以及地方發布的相關政策規定來簡單地為大家淺析一下

　　首先在征收補償內容方面

　　由于城中村改造沒有特別的規定，因此，一般情況下，城中村改造通常會依據《土地管理法》《土地管理法實施條例》推進。所以，一般給予被征收人的補償有土地補償費、農村村民住宅費、地上附著物、安置補助費、青苗補償費、搬遷費等各項補償，這些補償項目少一項都是不可以的。

　　對此凱諾律師在這里提醒大家，在遇到城中村改造時，一定要審查征收方是否將各項補償內容落實到位，如果沒有，可積極主張自己的補償權益。

　　其次在補償標準方面

　　在補償標準方面，由于每個地方的經濟發展都不一樣，且每家每戶的情況也都有所差異，所以不管是城中村改造，還是普通的土地征收、房屋征收項目，都沒有對補償標準作出詳細的規定，更沒有統一的補償標準，一般情況下都是結合被征收房屋的實際情況來確。

　　但是這并不代表著征收方就可以在補償標準方面做手腳，其就可以隨意給予被征收人補償了。事實上，對于城中村改造，極個別的地方也對此發布了相關的政策文件，比如在《中山市城中村改造征收補償實施意見》中對城中村改造中的各項補償標準作出了如下規定：

　　關于土地補償費與安置補助費。按照集體土地所有權面積，根據經依法批準公布的征收農用地區片綜合地價確定。實施征收前，鎮街應當核查改造范圍內土地征收補償情況，做好土地現狀調查工作。關于征地留用地補償。按照實際征收面積的10%-15%核定，可以市場評估價調換成經營性物業，也可以不低于基準地價結合各鎮街其他公益性項目征收補償做法實施貨幣補償，或選擇以經營性物業與貨幣相結合方式補償。關于社會保障費用的補償標準，根據實際征收面積，按照征收農用地區片綜合地價及其相應的計提比例確定。

　　對于住宅房屋的補償，按照市場評估價進行補償，原則采用安置房（商品住房）進行等價值的物業（房屋）補償。具體是以住宅房屋的價值補償，與室內裝修裝飾補償（如涉及）、獎勵、安置房市場價差額補助額之和，與安置房的市場價值（市場評估價）計算物業（房屋）補償面積，按規定結清差價。

　　也就是說，即使是城中村改造，被征收人選擇貨幣補償的，其最終的房屋補償一般也是由評估機構評估來確定，對于選擇產權置換的，則需要按照拆一還一的原則進行補償，不能低于這一補償原則，否則對被征收人來說就不公平，被征收人則是可以拒絕搬遷上樓的。

　　對于室內裝修裝飾補償。按照市場評估價確定，原則計入住宅房屋價值一并進行物業（房屋）補償。搬遷（家）費。包含水電氣、電信等遷移在內的搬遷（家）費，每宗（間）住宅房屋一次性補償1萬元；如選擇安置房為期房的，搬遷（家）費增加一倍確定。

　　而臨時安置補助費，一般則是按照房屋現狀建筑面積，以屬地鎮街住房平均租金標準（以評估為依據）給予臨時安置費，且每宗（間）住宅房屋不低于1800元/月。選擇物業（房屋）補償的，臨時安置期限為自被征收房屋騰空交付之日起，至安置房交付之日，另加不超過3個月；選擇貨幣補償的，一次性給予不超過18個月的臨時安置費。

　　除了以上這些補償之外，獎勵費則是按照搬遷情況來給予的，如果在規定的期限內完成搬遷，并騰空房屋的話，那么征收方則會按照住宅房屋市場評估價的百分之二十給予獎勵補償費，選擇貨幣補償的，則會按照百分之十進行補償。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，城中村改造事關被征收人的切身利益，除了要按政策落實到位，不得強迫農民老百姓搬遷上樓之外，補償也要給到位，讓老百姓搬遷以后的生活有著落，這才是城中村改造最大的意義。當然了，如果在城中村改造中，遇到了相關部門侵害自己合法權益的行為，或強迫自己搬遷上樓，騰空房屋等，建議被征收人要盡快咨詢專業律師。