南山區粵海街道城區圖。 新華社資料圖

　　宗地位置圖。

　　成交信息。

　　深圳土地市場再創新紀錄！6月5日，南山科技園片區時隔多年推出的首宗純住宅用地——南山區粵海街道T204-0153宗地，在經過長達一個多小時、共計291輪的激烈線下競價后，最終由深圳市保利房地產開發有限公司以57.72億元的總價成功競得，成交樓面價108680元/㎡刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄，溢價率達150.74%！

　　南都灣財社記者注意到，這場土拍吸引了包括中海、招商蛇口、保利等在內的6家頭部房企同臺競拍。隨著土拍的結束，其不僅成為今年深圳熱度最高、競爭最激烈的土拍，也再次印證了深圳核心區域優質宅地的稀缺價值與市場吸引力。

　　此前紀錄84180元/㎡

　　入市備案均價14.2萬元/㎡　　

　　據了解，本次出讓的T204-0153宗地于4月30日掛牌，起拍價為23.02億元，采用“不設上限，競地價，價高者得”的競價方式。該宗宅地開拍前已吸引了保利、越秀、建發、華潤、中海、招商蛇口6家國內頭部房企報名參拍，市場關注度極高。

　　6月5日15時土拍正式打響，現場競爭異常激烈。6家頭部房企輪番加價，競價幅度多次調整，從初期試探性舉牌逐步升級，最終演變為兩家房企的一對一拉鋸戰。競拍現場，多次出現主持人即將落錘時突然有人舉牌的驚險場面，經過一個多小時、共計291輪的線下激烈舉牌，保利置業以57.72億元總價成功競得地塊，樓面地價達約10.87萬元/㎡，一舉刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄。

　　值得一提的是，南山粵海街道上一宗宅地出讓發生在2024年12月2日，即深圳灣澐璽項目地塊，當時華潤+中海聯合體經過295輪競價，以185.12億元總價、70388元/㎡樓面價成交，創下深圳涉宅地塊總價紀錄。

　　而深圳此前的住宅樓面價最高紀錄由2025年7月14日招商蛇口拿下的前海桂灣地塊保持，成交樓面價為84180元/㎡。2026年4月14日，該地塊項目招商海晏府正式取證入市，備案均價14.2萬元/㎡，項目首次開盤實現首開去化九成的佳績，成為深圳2026年現象級豪宅項目。　　

　　“低密+核心區位”

　　引爆土地價值　　

　　本次土拍之所以如此激烈，核心原因在于該地塊的稀缺性與優質屬性。作為南山科技園片區時隔多年推出的首宗純住宅用地，T204-0153宗地填補了區域住宅供應的長期空白。

　　該地塊位于粵海街道海云路和海天二路交叉口東北角，土地面積14116.04㎡，建筑面積53110㎡，土地屬性為二類居住用地，產權70年。其中，住宅建筑面積49000㎡，商業建筑面積1500㎡，同時需配建街道長者服務站、文化活動室、托育機構等公共配套設施，建成后無償移交政府。

　　尤為值得關注的是，地塊的規劃指標極為優越。根據出讓文件，該地塊容積率僅為2.9，建筑高度限制在100米以內。在以高密度開發著稱的科技園核心區，2.9的容積率堪稱“奢侈”，這意味著項目未來可打造舒適度更高的小高層或高層板式產品，這在超高層住宅林立的片區內具有明顯的差異化優勢。

　　地理位置方面，該宗地位于粵海街道，地處科創中軸與濱海大道發展帶的交會核心。交通上，鄰近地鐵2號線和13號線；配套上，周邊環繞著百度國際大廈、深圳灣萬象城、深圳灣學校等頂級城市資源，地段價值極高。中介平臺顯示，目前，地塊周邊的卓越淺水灣、恒立聽海花園等樓盤掛牌均價普遍在14萬元/㎡以上，其中深圳灣悅府等頂級豪宅掛牌價更是超過20萬元/㎡。　　

　　未來入市售價預計

　　為18萬-20萬元/㎡　　

　　本次南山科技園宅地的高溢價成交，引發了業內對深圳豪宅市場的廣泛討論。多位業內人士表示，此次土拍結果充分體現了房企對深圳核心區域房地產市場的長期看好，也反映出深圳高端改善型住房需求依然堅挺。

　　據部分市場人士初步測算，考慮到土地成本、建安成本、稅費及合理利潤，該項目未來入市售價預計將在18萬-20萬元/㎡。

　　盡管預估價格不菲，但業內普遍對其市場前景持樂觀態度。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，本次粵海宅地土拍體現深圳主城核心優質宅地供需格局分化：外圍剛需地塊走勢穩健，科創核心稀缺低密宅地房企爭奪異常激烈。片區常年宅地斷供，周邊深圳灣、科技園二手標桿小區掛牌價普遍12萬-15萬元/㎡，同片區在售新房備案均價逼近12萬元，新晉樓面地王進一步夯實區域房價價值底盤。

　　孫紅梅表示，從市場維度看，該宗地憑借超10萬每平方米樓面價刷新深圳樓面單價，大幅抬升南山粵海、科技園地價中樞，穩固深圳灣豪宅價值預期，延續央國企重倉主城核心優質地塊的拿地趨勢。項目未來入市將補齊科技園片區低密改善住宅供應短板，填補片區新房斷供空白；同時為6月后續前海桂灣、寶安新安兩宗重磅宅地預熱，強化深圳核心區優質資產的價值韌性預期，成為2026年深圳土地市場極具標志性的強勢信號。　　

　　采寫：南都記者 孫陽