6月2日，上海寶山區楊行鎮老集鎮城中村改造地塊完成協議出讓，總價19.39億元，樓面價約2.36萬元/平方米，競得方為萬科與本地國資平臺合資的上海宜為興置業。

這是萬科自2024年之后時隔兩年再度在上海獲取住宅用地，也是其債務壓力高企背景下，少見的一線城市補倉動作。

不同于市場印象中 “大舉回歸” 的解讀，此次拿地更偏向低風險、強確定性、高現金流的存量深耕。多位業內人士認為，萬科并非重啟規模擴張，而是在行業底部重新確立發展思路，堅持只做熟盤、深耕核心城市、采用合作開發模式。

本次出讓的寶山區BSP0-0401單元08-06地塊，面積3.28公頃，容積率2.5，計容建筑面積約8.2萬平方米。地塊緊鄰地鐵1號線富錦路站，軌道交通優勢突出，貼合北上海剛需與改善型購房者需求，具備良好的去化基礎。

該地塊隸屬于楊行老集鎮城中村改造二期項目，整片舊改區域總規模超200萬平方米，規劃涵蓋住宅、商業、教育、科創等多元業態，長期由萬科聯合體主導整體開發。

在此之前，萬科已先后拿下片區內兩宗住宅地塊，打造出四季都會?青藤里、四季隱秀兩大項目，市場表現亮眼。其中四季都會?青藤里于2023年9月入市，合計推出 926套房源，整體去化率達96%；2025年12月開盤的四季隱秀推出1022套房源，去化率也達到88%。

穩定的銷售數據、成熟的居住氛圍與客群基礎，讓楊行板塊成為萬科在上海極具保障的現金流來源。結合片區產品規劃慣例，業內普遍預判，本次新地塊將歸入 “四季都會” 產品系列，成為該大盤的第八期作品。

本次地塊采用協議出讓形式，區別于競爭激烈的公開招拍掛，全程無競價、無溢價，也是當下房企規避風險的主流選擇。

近年來上海協議出讓宅地多集中在城市更新、城中村改造范疇，相關地塊更看重開發企業的落地能力、資金實力與過往運營口碑。從股權結構來看，項目由萬科聯合本地資產平臺共同運作，萬科間接持股約25.5%，采用小股操盤、多方共擔風險的模式。

對比過往獨立拿下大額地塊的做法，如今萬科的投資策略愈發保守，堅決規避高地價、高杠桿項目。

有媒體分析，在行業深度調整階段，頭部房企的每一次拿地動作都會受到市場關注。而萬科此番布局，并非釋放擴張信號，而是立足自身現狀做出的務實選擇，依靠小塊土地精耕細作、加快資金回籠，逐步緩解經營壓力。

審慎投資的背后，是企業尚未擺脫的經營困境。財報數據顯示，2025年萬科實現營收2334.3億元，同比下滑32%，歸母凈虧損885.6億元，全年合同銷售額1340.6億元，同比下降45.5%。進入2026年，經營狀況雖有小幅好轉，但虧損局面仍未扭轉。一季度公司營收289.28億元，同比下降23.86%，歸母凈虧損 59.52億元。

截至一季度末，萬科賬面貨幣資金604.9億元，有息負債規模達3560.5億元，凈負債率 117%，債務壓力依舊突出。

受財務狀況影響，2026年萬科在全國土地市場整體保持克制，目前僅在上海、福州、青島三地斬獲地塊，且全部具備體量小、溢價低、合作開發的特點。

以5月福州地塊為例，項目總面積僅24.21畝，溢價率低至1.9%，避險思路十分明確。

在5月底召開的2025年度股東大會上，萬科明確將控虧、減虧定為今年核心經營目標，同時把城市更新列為重點發展賽道。恰逢《城市更新 “十五五” 規劃》正式發布，行業迎來全新政策機遇。

據企業相關負責人介紹，政策落地后，萬科已全面梳理項目資源，搶抓城市更新發展紅利。

目前公司該業務已形成兩大發展方向，一是以廣州永慶坊、深圳南頭古城為代表的歷史文化街區活化項目，兼顧風貌保護與商業運營；

二是廣州黃埔新城、上海楊行舊改這類大型綜合片區開發項目，依靠連片運營打造區域標桿。此次上海地塊落地，正是萬科緊跟政策、落地戰略的具體體現。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，萬科持續深耕楊行舊改板塊，核心邏輯是用存量項目的確定性，對沖整個房地產行業的不確定性。

城市更新類地塊成本可控、銷售預期穩定、回款速度快，是現階段房企筑牢現金流的優質選擇。

放眼整個行業，房地產早已告別高杠桿、高周轉的粗放擴張時代，聚焦存量、深耕運營成為行業共識。

萬科蟄伏兩年后在上海拿地，是行業發展趨勢的一個縮影。從追逐高價地王，到深耕成熟舊改；從獨立重倉，到合作分擔風險，房企的投資邏輯已經徹底轉變。

對于萬科而言，楊行地塊只是其精細化運營路線的一環。未來企業的投資布局，也將持續收斂在一線核心城市、成熟舊改片區等優質領域。

而依托城市更新賽道能否持續改善經營狀況，幫助企業修復資產負債表、走出虧損困境，還需要市場與時間持續檢驗。

編輯 | 林澤君

終審 | 楊曉