北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

通州**別墅的上疊怎么樣？還有下疊也差不多價格，都是800多萬一套，是開發商自持的，現在低價出手。我們主要是為了養老自住，看了您說的裝修費問題了，也找人問了問，應該220平的話100多萬能夠拿下，因為我們沒有太過分的想法，無非是住的寬敞點，養點花種點菜，干干凈凈的就行了。當然也考慮升值問題，所以來問問。

A：

1、開發商自持的“低價”出手？我剛看了看網上報價，800多萬就是正常掛牌價啊，怎么就低價了？就算是開發商自持的這幾套的位置好，但別人的二手房是帶裝修的啊，至少是大部分基礎工程都不用折騰了。所以綜合下來您這800多萬我認為不算真正低價，至少是占便宜不多。

2、裝修的事兒沒必要探討，這純看自己的喜好了。我只是提醒一下別墅的裝修費很容易超支而已，但怎么控制由自己決定。

3、升值問題怎么說呢？只能說別墅類的絕大多數都普通吧。這種產品到目前為止，至少在北京基本都是自住為主的，或者說是消費為主，屬于小眾產品，所以價格走勢大多一般，能拉平大盤的屈指可數，跑贏大盤的就更少了，幾乎沒有。

這其實看看這**別墅的就行，既然是開發商自持的，那就問問他們當年的開盤價多少錢？我印象中是2010年前后2.5萬左右，500多萬一套。到今天了漲到800多萬，可以說升值了300萬。但是當年北京的大盤也就是2萬左右，現在至少5萬多，您覺得這別墅的升值如何？我認為不算太強吧，以后也大概率是這趨勢，能跟上普宅大盤就算贏。

4、總之房子是用來住的，別墅更是用來住的，真要是喜歡就買吧，但其他方面的期望值最好別太高。另外常規建議是：如果之前沒有長期居住過別墅，那最好先在同小區或類似的小區租一套，住過一年四季之后再決定買不買？畢竟這是小眾產品，未必適合所有人，確定自己真的喜歡再買吧。

僅供參考。

二

Q:

房山長陽的北京十二中朗悅分校，如果放到東西海的話排名如何？金地朗悅有沒有學區溢價？如果購買的話從投資角度是否合適？我們目前非京，買房的目的一是居住，二是孩子上學，盡量接受良好的教育，三是積分落戶。如果房山區不合適，請問大興有合適的板塊和小區嗎？

A：

1、十二中朗悅在房山算很不錯的，放到豐臺的話可以算中上，但放到東西海的話那就肯定是中等了。這可以用中高考成績來大致比較一下，同等成績的學校在東西海不少呢。

2、金地朗悅應該沒有學區溢價，反正以前是肯定沒有，近期我沒算過。或者這么說吧，全北京近郊中除了通州、順義和亦莊，其他區沒有普遍意義上的學區房。

雖然各區都有自己本區不錯的學校，但沒得到外來家長的追捧，所以沒被炒出什么溢價，不算學區房。但這種房可以算性價比高的，至少在當地算相對兼顧的。

3、投資角度中等吧。長陽在近郊板塊中肯定算相當不錯的，但畢竟是郊區，期望值最好別太高，很難算投資房。

4、您的要求不低，這學區角度就不好建議。要不就看看亦莊唄，從理論上也算是大興，學區是獨立的，雖然到目前為止的北京排名不太高，但家長們都是注重未來發展。房子有部分學區溢價，不算高，大概15%左右吧，比東西海低一半左右，算是相對兼顧的。

僅供參考。

三

Q:

通州京貿國際公館，如果按板塊算的話應該是九棵樹還是果園？定位的話從賣房角度區別大嗎？如果買的話兩居室70多平要300多萬，單價5萬多合適嗎？保值兼自住，同時也是為了積分。

A：

1、京貿國際公館的板塊？這我還真沒注意過，這里應該算是半壁店吧？但歸哪個大的板塊我真不知道，看了看算是中間位置吧。

但糾結這個有什么意義嗎？反正我不認為有任何影響，或者說只要學區不受影響，那跟賣房等各種角度都沒什么區別。所以還是看看學區吧，其他的沒必要糾結。

2、具體的價格我不知道，只能問當地中介。單價是否合適可以用租售比算一下，北京平均值是650，京貿國際公館雖然在通州，但因為離朝陽近，所以各項數據都等同于市區。那假定這套房是350萬，只要租金超過5000就還行，能達到5300就合適，超過5500就算還不錯的了。再高的話如果房子沒有瑕疵，那就有撿漏兒的可能了。

3、自住角度看自己的喜好，我只能說從保值角度來說，這地段兒算是很不錯的。畢竟從一開始就是通州重點板塊，在很長一段時間里，新華聯家園和世紀星城等小區都接連成為通州代表樓盤，價格走勢至少不弱。

還是這話，房產的價值由地段兒決定，這里因為離市區近，所以各項指標基本等同于市區平均值。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。