01 全球資本流動：流動性充裕，投資活動延續增長

2026年第一季度，全球商業地產市場在復雜的地緣政治背景下開局，但資本市場仍以相對健康的狀態進入第二季度。包括美聯儲、英格蘭銀行和歐洲央行在內的主要央行維持利率不變，呈現觀望態度。受地緣政治引發的通脹風險影響，市場對年內進一步降息的預期有所減弱。不過，當前的整體利率環境仍有利于商業地產交易，投資者普遍沒有因為未來短期內的政策變化而推遲決策。

2026年第一季度，全球信貸市場活動持續升溫，流動性接近歷史高位。在此支撐下，全球直接商業地產投資交易量達到2,160億美元，同比增長18%。跨境投資總額達550億美元，同比增長40%，創2022年以來最強勁的開局。其中，亞太地區跨境投資同比增幅最高，達87%。

當前全球地緣政治格局仍存在不確定性，但2026年第一季度全球商業地產市場的交易數據表明，投資者正在逐步消化外部沖擊。在中國市場，部分指標仍在調整過程中，但存量資產的運營優化和基礎設施的完善為長期價值投資提供了潛在空間。

02: 全球各資產板塊表現：辦公樓交易回暖，物流與零售結構性承壓

辦公樓：交易量回升，租賃活動出現區域分化

在全球范圍，2026年第一季度，辦公樓板塊在投資銷售端錄得較為明顯的增長，交易量同比上漲42%，成為流動性最高的板塊。這一增長主要由三方面推動：美洲地區大額交易活躍、新增供應處于低位，以及亞太地區新加坡和日本市場大宗交易推動。

但從租賃市場來看，全球辦公樓租賃活動同比微降1%，結束了連續九個季度的增長，呈現區域分化。北美市場租賃量同比上升7%，顯示出一定積壓的需求；亞太和歐洲則有所放緩。全球辦公樓市場空置率穩定在16.8%。

從供應端來看，美國在建面積處于歷史低位水平，剩余在建項目中，69%已被預租。在歐洲市場，開發項目量也在縮減，這意味著現代化、高質量辦公空間的市場將逐步趨緊。在亞太地區，日本、新加坡和韓國等多個市場也同樣面臨供應緊張。租戶如果尋求大面積辦公空間，則需要盡早關注其他樓宇，或考慮核心區域周邊的地段。與此同時，市場對翻新后的“第二代空間”的需求不斷上升，以填補供應缺口。

*第二代空間：是指此前已被租用并裝修完畢的商業物業，因此其大部分基礎設施和室內裝修都已到位。

物流：需求保持韌性，但區域表現分化

一季度，全球物流租賃需求整體仍有韌性，但由于交易周期拉長，加上部分市場可用空間有限，導致區域間表現不一。北美吸納量同比增長17%，主要得益于第三方物流供應商擴張以及對大面積倉儲的需求。年初，歐洲多數市場需求有所改善，吸納量同比增長6%。亞太地區大多數主要市場需求保持穩健，但由于韓國新增供應減少，加上東南亞租賃活動放緩，吸納量同比微降2%。

零售：核心地段需求穩健，普通購物中心承壓

在全球范圍，零售板塊基本面保持韌性，但租賃需求高度集中在優質地段。在美國，優質購物中心第一季度錄得正吸納量，而普通購物中心和大型零售場所的空置率則有所上升。在歐洲及亞太地區，以高增長或旅游為導向的經濟體中，零售商對優質中心地段的需求保持穩健。

居住類：投資勢頭穩健，區域表現不一

第一季度，全球居住類投資繼續保持增長勢頭。美國交易量同比下降4%，但比兩年前高出41%；此外，儲備項目有所增加，說明存在一定的需求積壓。在歐洲、中東和非洲市場，上市投資機構活躍，拉動直接投資同比增長13%。在亞太市場，機構投資者勢頭持續，日本國內及跨境資本活動保持強勁。

酒店：交易流動性溫和反彈

第一季度，全球酒店交易量同比增長3%。市場動態顯示，部分被壓抑的需求仍在釋放，投資者出價意愿高于近期平均水平。不過，投資者依然保持謹慎，僅關注優質資產和戰略性的投資機會。

03 全球未來趨勢：供應收緊，資本流動更均衡

綜合一季度表現，未來的全球商業地產市場走向將主要受三方面因素影響：

供應端持續收緊：無論是美國辦公樓在建量持續走低，還是歐洲核心物流地段可用面積有限，供應端的收緊正在影響資產定價和租賃策略。

資本流動更趨均衡：跨境資本分布更為均勻，亞太地區以87%的同比增幅領先，但各區域內部分化顯著。

資產板塊分化延續：全球辦公樓交易量的回升反映了投資者信心的部分修復，但不同板塊和區域間的表現分化仍將持續。

對投資者的提示：當前，影響借貸成本的關鍵變量在于債券市場和貸款利差的波動幅度。盡管存在不確定性，但市場上資金依然充裕，資產定價也相對穩定，這為持續配置資產提供了條件。建議投資者重點關注供應有限市場中優質資產的定價機會。

結語：

總體來看，2026年第一季度，在外部存在不確定性的背景下，全球商業地產市場的交易依然保持活躍。資金充裕、定價相對穩定，再加上投資者對核心資產的關注，共同支撐了市場。對市場參與者來說，下一階段的關鍵在于：把握不同區域和資產類別之間的細微差異，并主動適應供應端的結構性變化。