6月5日下午，深圳土地房產(chǎn)交易中心的氣氛幾乎凝固。當(dāng)拍賣師最后一次落槌，大屏幕上“保利置業(yè)”四個(gè)字定格的瞬間，全城地產(chǎn)人的手機(jī)被同一則消息刷屏：保利置業(yè)歷經(jīng)超過290輪競價(jià)，擊敗中海、建發(fā)、華潤、招商蛇口、越秀等一眾勁敵，以總價(jià)57.72億元、樓面價(jià)10.86萬元/平方米、溢價(jià)率150.7%的極致參數(shù)，強(qiáng)勢摘得南山科技園片區(qū)宅地，刷新深圳涉宅用地樓面價(jià)歷史紀(jì)錄。

那一夜，深圳樓市無眠。它不僅是一宗“地王”的誕生，更是一聲穿透行業(yè)周期的號角——在地產(chǎn)江湖深度分化的當(dāng)下，那個(gè)被業(yè)內(nèi)稱為“傍一大哥”的保利，正以無可爭議的資本厚度、戰(zhàn)略銳度與體系實(shí)力，宣告著王者對核心資產(chǎn)的定義權(quán)。

為何“王炸”必然屬于深圳灣

如果把時(shí)間倒回競拍前三天，幾乎所有參拍房企的投資部門都預(yù)感到，這注定是一場硬仗。出讓文件顯示，該地塊位于南山區(qū)粵海街道科苑大道與白石路交匯處，占地約2.08萬平方米，計(jì)容建筑面積約5.32萬平方米，容積率僅2.56。

在深圳核心城區(qū)，尤其是被騰訊、中興、大疆等頂尖科技企業(yè)環(huán)繞的科技園腹地，這樣一塊低密純宅地，其稀缺性相當(dāng)于在曼哈頓中央公園旁空出一片可供開發(fā)的處女地。

6月5日下午3點(diǎn)，土拍正式開場。起拍價(jià)23.02億元，起始樓面價(jià)約4.33萬元/平方米——這個(gè)價(jià)格本身已足夠讓大多數(shù)房企卻步。然而，深諳深圳土地價(jià)值的巨頭們顯然有備而來。

中海地產(chǎn)率先舉牌，建發(fā)房產(chǎn)緊跟，華潤置地隨后加入戰(zhàn)團(tuán)，招商蛇口和越秀地產(chǎn)也在中途多次出手。僅僅30分鐘內(nèi)，報(bào)價(jià)已突破35億元，溢價(jià)率迅速超過50%。

真正的拉鋸戰(zhàn)從第100輪之后開始。此時(shí)場上僅剩保利置業(yè)、中海、華潤三家。每一手加價(jià)幅度為2000萬元，三方幾乎不假思索地輪番舉牌。一位在場觀摩的機(jī)構(gòu)分析師事后形容：“這不像是在拍賣土地，更像是在拍賣一座城市未來十年的價(jià)值信仰。”

隨著總價(jià)沖破45億元，樓面價(jià)悄然越過8.42萬元/平方米——2025年前海桂灣地塊剛剛創(chuàng)下的深圳紀(jì)錄，被輕松超越。此后，華潤在第197輪退出，剩下保利與中海這對“央企宿敵”展開終極對決。直到第290輪，保利置業(yè)報(bào)出57.72億元的致命數(shù)字，中海終于不再應(yīng)價(jià)。

最終，150.7%的溢價(jià)率、10.86萬元/平方米的樓面價(jià)，讓這塊地不僅成為了深圳單價(jià)地王，也極有可能躋身全國住宅用地樓面價(jià)前三位。

更令業(yè)界震撼的是，保利置業(yè)在此次競拍中展現(xiàn)出的資金承壓能力和決策果斷度——57.72億元總價(jià)，若加上后續(xù)建安、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等成本，項(xiàng)目總投資將超過80億元，且未來入市售價(jià)必須觸及16-18萬元/平方米區(qū)間才能保證合理利潤。這對于任何一家房企而言，都是一次孤注一擲的豪賭。可對于保利，這似乎只是其龐大棋局中舉重若輕的一子。

要理解保利為何不惜血本拿下這塊地，必須看清楚它的不可替代性。從地圖上看，地塊恰好處于深圳灣超級總部基地、后海金融商務(wù)總部基地與高新科技園南區(qū)構(gòu)成的黃金三角核心。

步行可達(dá)深圳灣公園，地鐵2號線與規(guī)劃中的13號線在此交匯，周邊聚集了深圳灣萬象城、海岸城等頂級商業(yè)，更有深圳灣學(xué)校等教育資源。毫不夸張地說，這里是深圳過去二十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展奇跡中最精華的1平方公里。

更關(guān)鍵的是供求關(guān)系。深圳土地開發(fā)強(qiáng)度早已超過50%，核心城區(qū)尤其南山、福田新增宅地近乎絕跡。2025年全年，南山僅出讓2宗商品住宅用地；2026年上半年，科技園地塊是唯一一塊。在深圳“十四五”末期持續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的背景下，高品質(zhì)商品住宅越發(fā)成為稀缺資源。

而科技園片區(qū)作為中國單位GDP產(chǎn)出最高的區(qū)域之一，匯聚了超過20萬高凈值科技新貴，他們對頂級居所的需求一直存在，卻長期缺乏匹配的供應(yīng)。過去五年里，深圳灣沿線僅有深圳灣一號、恒裕濱城等寥寥數(shù)個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，二手價(jià)格穩(wěn)定在20萬-30萬元/平方米。這意味著，只要產(chǎn)品足夠極致，16萬元/平方米的售價(jià)并非天方夜譚。

保利顯然深諳此道。接近保利置業(yè)的人士透露，企業(yè)內(nèi)部對該地塊的定位從一開始就錨定“深圳灣壹號迭代版”，計(jì)劃引入保利最高端產(chǎn)品線“天珺”或“天悅”系列，打造200-400平方米純粹大平層，總價(jià)門檻預(yù)計(jì)鎖定在3000萬元以上。

這樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略，既借勢了深圳灣豪宅的既有價(jià)值底座，又用新的產(chǎn)品力重新定義天花板。地王拍出的那一刻，周邊二手房業(yè)主聞風(fēng)調(diào)價(jià)的消息已經(jīng)傳出，深圳灣豪宅的價(jià)值預(yù)期被狠狠地加固了一層“央企背書”。

◎深圳灣豪宅

拆解“傍一大哥”的無敵實(shí)力

如果說290輪競價(jià)體現(xiàn)的是膽識，那么支撐這膽識的，是保利系作為中國地產(chǎn)行業(yè)“傍一大哥”的超級實(shí)力——一種跨越周期、穿透市場迷霧的綜合性碾壓優(yōu)勢。在直播打榜的世界里，“榜一大哥”意味著雄厚的財(cái)力與毫不手軟的打賞；將這一稱呼平移至地產(chǎn)界，保利近年來的表現(xiàn)有過之而無不及。

1. 規(guī)模底盤：穩(wěn)坐地產(chǎn)界“第一把交椅”

2025年，保利發(fā)展控股實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額超過5200億元，連續(xù)第三年穩(wěn)居行業(yè)榜首，操盤面積與權(quán)益金額均名列前茅。保利置業(yè)作為集團(tuán)旗下另一上市平臺，同樣錄得合約銷售額約780億元，位列行業(yè)前二十。二者合并計(jì)算，保利系年度銷售額已突破6000億元，相當(dāng)于排在其后的中海、華潤兩家央企地產(chǎn)的總和。

這種量級的規(guī)模意味著龐大的現(xiàn)金流回籠能力。僅2025年，保利發(fā)展的銷售回款就高達(dá)4800億元，平均每月超400億元——也就是說，一塊57.72億元的地王，保利用一個(gè)半月的回款即可覆蓋，毫不影響整體資金盤。

規(guī)模的優(yōu)勢還帶來采購成本、管理成本的攤薄。保利發(fā)展搭建的集中招采平臺，覆蓋設(shè)計(jì)、建材、施工等全鏈條，能將精裝高層住宅的建安成本控制在行業(yè)平均水平的85%以下。

對于樓面價(jià)已高達(dá)10.86萬元/平方米的科技園項(xiàng)目，每節(jié)省1000元建安成本，就意味著利潤率的顯著提升。這種極致的成本控制力，是許多在競價(jià)時(shí)退出的房企所不具備的。

2. 資金護(hù)城河：低融資成本與充沛授信

外界常常忽略的一點(diǎn)是，對于房企而言，融資成本每低1個(gè)百分點(diǎn)，就意味著在同等價(jià)格競爭中可以多容忍近2000元的樓面價(jià)差距。保利系在這一領(lǐng)域擁有近乎“作弊”的優(yōu)勢。

2025年年度報(bào)告顯示，保利發(fā)展綜合融資成本已降至2.9%，其中新發(fā)行公司債利率一度探至2.5%；保利置業(yè)平均融資成本約3.2%，在港股上市內(nèi)房企中同樣處于最低梯隊(duì)。與之對比，部分民營房企即使信用有所修復(fù)，發(fā)債成本依然在5%-6%徘徊。

這背后是母公司中國保利集團(tuán)的強(qiáng)大信用背書。作為國務(wù)院國資委監(jiān)管的大型中央企業(yè)，保利集團(tuán)擁有國際評級機(jī)構(gòu)給予的主體信用評級（標(biāo)普A-、穆迪A3、惠譽(yù)A-），屬于投資級中的優(yōu)等生。各大銀行對保利系的綜合授信總額超過1.5萬億元，實(shí)際已使用比例不到三成。這意味著只要戰(zhàn)略需要，保利隨時(shí)可以調(diào)取數(shù)百億級資金，在地王爭奪戰(zhàn)中打出“無限彈藥”的效果。

此次深圳地王拿下后，保利置業(yè)迅速啟動(dòng)了針對該項(xiàng)目的銀團(tuán)貸款安排，據(jù)悉已有多家國有大行及股份制銀行表達(dá)足額承貸意向，融資利率甚至有望低于3%。如此低的資金成本，直接保證了項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的寬度。

3. 高端產(chǎn)品力：從“天字系”到頂豪的心智占領(lǐng)

有錢和有膽，不一定能做出市場買單的豪宅。保利近幾年在高端產(chǎn)品線上的精進(jìn)，是其敢于沖擊10萬+樓面價(jià)地王的核心內(nèi)功。2024年至2025年，保利發(fā)展相繼在上海、廣州、杭州推出“天珺”“天悅”“天匯”等“天字系”旗艦產(chǎn)品，其中上海保利世博天悅、廣州保利天珺等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了開盤去化超80%、單價(jià)引領(lǐng)片區(qū)天花板的成績。在一線城市高端客群中，“保利天字系”已初步建立起產(chǎn)品口碑和身份標(biāo)簽。

據(jù)悉，針對深圳科技園地塊，保利內(nèi)部已組建由集團(tuán)首席產(chǎn)品官直接掛帥的專項(xiàng)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，計(jì)劃邀請國際頂尖建筑事務(wù)所操刀，在建筑立面、園林景觀、智慧家居等維度全面對標(biāo)深圳灣一號，并疊加最新的第四代住宅理念，打造空中院落、無界景觀等創(chuàng)新場景。這種對產(chǎn)品的重投入絕非普通房企所能企及。

保利擁有甲級設(shè)計(jì)院保利中設(shè)，以及覆蓋全國的商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)資源，旗下保利物業(yè)長期位居中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)前三，足以保障頂豪項(xiàng)目交付后的長期價(jià)值。從拿地到設(shè)計(jì)到服務(wù)，全鏈條高端能力兼?zhèn)涞姆科螅袌錾狭攘葻o幾，保利正是其中最均衡的一個(gè)。

4. 戰(zhàn)略定力：逆周期的核心資產(chǎn)收割者

2024年以來，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，許多房企投資幾近停滯。但保利反其道而行之，堅(jiān)決執(zhí)行“聚焦核心城市、重倉核心板塊”的策略。統(tǒng)計(jì)顯示，2025年保利發(fā)展及保利置業(yè)在一線城市合計(jì)拿地金額超過1500億元，占據(jù)全集團(tuán)權(quán)益拿地金額的65%以上。

僅2025年下半年，保利便接連拿下上海徐匯濱江地塊（樓面價(jià)9.3萬元/平方米）、北京海淀樹村地塊（樓面價(jià)8.7萬元/平方米）等多宗高總價(jià)高單價(jià)地王級項(xiàng)目。如今加上深圳科技園地塊，保利系在北上深三大城市的“核心資產(chǎn)包”已價(jià)值超3000億元。

這種逆周期操作的邏輯非常清晰：當(dāng)同業(yè)收縮、競爭減少時(shí)，以相對合理甚至溢價(jià)的價(jià)格，鎖定未來十年乃至二十年不可復(fù)制的頂級地段，再利用央企的融資和時(shí)間優(yōu)勢，從容穿越周期。待到市場回暖，這些沉淀的資產(chǎn)不僅帶來豐厚利潤，更將構(gòu)筑起難以撼動(dòng)的市場份額壁壘。

業(yè)內(nèi)資深人士評價(jià)：“保利的打法已經(jīng)脫離了傳統(tǒng)開發(fā)商快周轉(zhuǎn)的思路，它越來越像一個(gè)城市核心資產(chǎn)的長期運(yùn)營者和價(jià)值發(fā)現(xiàn)者。這需要遠(yuǎn)大于行業(yè)的耐心和資金厚度，保利恰恰都有。”

5. 集團(tuán)協(xié)同：超越地產(chǎn)的多元生態(tài)加持

“保利”二字所代表的，遠(yuǎn)不止房地產(chǎn)開發(fā)。中國保利集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋國際貿(mào)易、輕工研發(fā)、民爆、文化、信息科技等眾多領(lǐng)域，擁有保利發(fā)展、保利置業(yè)、保利文化等11家主要二級子公司及7家上市公司。這種多元生態(tài)為地產(chǎn)平臺提供了獨(dú)特的賦能。

例如，保利博物館體系與保利拍賣所掌握的高凈值客群資源，可直接轉(zhuǎn)化為頂豪項(xiàng)目的精準(zhǔn)營銷渠道；保利影業(yè)、保利劇院等文化IP可植入社區(qū)配套，提升項(xiàng)目的藝術(shù)調(diào)性；保利中輕旗下設(shè)計(jì)力量可參與產(chǎn)品研發(fā)。

在深圳科技園地塊上，這一協(xié)同效應(yīng)被寄予厚望。據(jù)了解，保利已經(jīng)有意向?qū)⒈＠幕煜碌摹氨＠囆g(shù)中心”引入項(xiàng)目配套，打造沉浸式藝術(shù)生活空間；同時(shí)借助保利在全國的VIP客戶數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行跨城市的豪宅買家定向推介。

這種立體化的打法，遠(yuǎn)非一家單純的地產(chǎn)開發(fā)商所能比擬。當(dāng)對手還在用土地和鋼筋水泥計(jì)算貨值時(shí)，保利已經(jīng)在用整個(gè)集團(tuán)的能量為項(xiàng)目賦能。這就是“傍一大哥”的超級生態(tài)。

重塑深圳灣價(jià)值，引領(lǐng)央國企時(shí)代

保利此次勇奪地王，絕非一次孤立的企業(yè)行為，它像一顆投入湖面的巨石，激起了深圳乃至全國房地產(chǎn)市場的多重漣漪。

首先，它大幅抬升了南山粵海、科技園區(qū)域的地價(jià)中樞，并迅速傳導(dǎo)至周邊房價(jià)。土拍結(jié)束當(dāng)晚，鏈家等中介平臺顯示，深圳灣片區(qū)多個(gè)標(biāo)桿樓盤掛牌價(jià)普遍上調(diào)5%-8%，業(yè)主惜售心理加重。一手房市場，在售的半島城邦五期等樓盤即刻打出“地王旁 價(jià)值巔峰”的宣傳語，來訪量激增。

這種由地王帶動(dòng)的預(yù)期強(qiáng)化，在歷史中反復(fù)上演，但此次不同之處在于，它的主導(dǎo)者是一家擁有絕對公信力的央企保利，其背書比以往任何民營房企創(chuàng)造的“地王”都更讓市場相信：價(jià)格是有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)而非泡沫。

深圳貝殼研究院院長指出：“保利選擇在這個(gè)時(shí)間、這個(gè)價(jià)格拿下深圳最核心地塊，相當(dāng)于用真金白銀給深圳灣的資產(chǎn)價(jià)值投了信任票，這會(huì)改變很多觀望者的預(yù)期。”

其次，它延續(xù)并強(qiáng)化了央國企重倉主城核心優(yōu)質(zhì)地塊的大趨勢。近兩三年來，土地市場早已是央國企的角力場。而保利作為其中的“大哥”，每一次舉牌都在定義競爭的烈度和標(biāo)準(zhǔn)。

從中海、華潤到招商蛇口、建發(fā)、越秀，這些在科技園地塊競拍中與保利鏖戰(zhàn)的對手，同樣都是資金雄厚的央國企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)。而保利能在這樣一群強(qiáng)者中笑到最后，更凸顯了其“王中之王”的地位。

這種格局意味著，未來核心城市的核心資產(chǎn)將進(jìn)一步向保利這樣的頭部央企集中，中小房企乃至一般國企的生存空間被進(jìn)一步壓縮。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將加速提升，而擁有定價(jià)權(quán)的玩家，將獲取行業(yè)超額利潤。

更重要的是，地王向外界傳遞了一個(gè)清晰信號：保利正在完成從“最大”到“最強(qiáng)”的躍升。過去人們提及保利，首先想到的是規(guī)模大、周轉(zhuǎn)快；如今，保利不斷用最頂尖地塊、最高端產(chǎn)品線證明，它要在品質(zhì)和價(jià)值的高峰上與最優(yōu)秀的對手一較高下，并且戰(zhàn)而勝之。

一位券商地產(chǎn)首席分析師在研報(bào)中寫道：“保利置業(yè)此次拿下的不僅是一塊地，更是深圳乃至粵港澳大灣區(qū)未來豪宅話語權(quán)的入場券。保利系已經(jīng)完成了全國核心城市頂豪拼圖的關(guān)鍵一塊，這將極大改善其利潤結(jié)構(gòu)和品牌溢價(jià)能力。”

從廣州琶洲到上海世博，從北京樹村到深圳科技園，保利正在用一處處地標(biāo)，勾勒出中國地產(chǎn)“傍一大哥”的統(tǒng)治版圖。57.72億元、290輪競價(jià)、10.86萬元/平方米樓面價(jià)，這些數(shù)字不是一次沖動(dòng)的揮霍，而是基于絕對實(shí)力之上的理性決策；是保利對城市核心資產(chǎn)價(jià)值的堅(jiān)定看多，也是對自身從資金、產(chǎn)品到生態(tài)的全套能力的一次極限檢閱。

市場不會(huì)忘記，僅僅三四年前，行業(yè)還在討論“活下去”。如今，保利已經(jīng)用行動(dòng)繪出了一條截然不同的生存曲線：不是收縮自保，而是積極進(jìn)擊；不是茍且求生，而是王者歸來。

對于深圳這座城市而言，這塊地王或許意味著一個(gè)嶄新豪宅標(biāo)桿的開啟；對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，它再次宣告，新周期里的生存法則已徹底改寫——唯有資金、戰(zhàn)略、產(chǎn)品、服務(wù)、品牌等全維度沒有短板的強(qiáng)者，才能坐上牌桌，并贏得最后。

保利正在證明，所謂的“傍一大哥”，不只是直播室里砸錢最多的人，而是在一個(gè)產(chǎn)業(yè)中，有能力定義價(jià)格、定義品質(zhì)、定義趨勢的那個(gè)人。

57.72億元的背后，是萬億資產(chǎn)央企穿越周期的從容，是超6000億年度流水的澎湃勢能，是瞄準(zhǔn)巔峰永不退讓的王者雄心。深圳灣的海風(fēng)從未停歇，而保利在這片黃金海岸線上刷新的，遠(yuǎn)不止一個(gè)地王紀(jì)錄。