在廣州越秀區(qū)培正路，有一處地方掛著“明園”二字的石匾，門(mén)口處還有“廣州市文物保護(hù)單位”的黑色碑石。明園與東山片區(qū)一帶的柏園、逵園、潤(rùn)園、慎園、春園、簡(jiǎn)園、竺園等華僑物業(yè)被人熟知。2021年年底，越秀區(qū)建成廣東省粵港澳大灣區(qū)文化遺產(chǎn)游徑標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，將“秦牧舊居-逵園-春園-簡(jiǎn)園-明園-慎園-培正學(xué)校建筑群”列入“廣州新河浦‘東山小洋樓’游徑”。

走進(jìn)明園，可以看到園內(nèi)四棟樓宇坐落在此，其中有的被打造為咖啡館、補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)。然而，同樣位于明園內(nèi)部，培正路8號(hào)的房屋卻陷入了糾紛。近日，黃女士向羊城晚報(bào)“記者幫”報(bào)料，她作為培正路8號(hào)產(chǎn)權(quán)繼承者之一陳先生的委托人，表示培正路8號(hào)房屋目前被外人霸占居住，內(nèi)部已有破損，希望曾受聘在此幫忙看管房屋的蔡女士夫婦配合搬離，收回后希望將房屋打造為具有教育意義的華僑紀(jì)念館。

仍在房屋居住的蔡女士表示，此前有受聘看管的《委托書(shū)》在，為何要搬走？律師表示，蔡女士居住行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)立即搬離并將房屋返還給產(chǎn)權(quán)人。

位于培正路的明園

位于明園內(nèi)的培正路8號(hào)房屋

華僑祖輩留下的房屋被霸占

早年已離開(kāi)廣州，到香港長(zhǎng)居、發(fā)展的黃女士已年過(guò)七旬，她有一個(gè)心愿，希望能幫助房屋產(chǎn)權(quán)繼承人之一、長(zhǎng)居美國(guó)的親戚陳先生收回培正路8號(hào)房屋。然而，讓黃女士一直揪心的是，房屋長(zhǎng)年被外人霸占居住。

“記者幫”走訪發(fā)現(xiàn)，培正路8號(hào)房屋有兩層高，建筑面積約67平方米，加上外圍地塊約300平方米。培正路8號(hào)房屋外墻為米黃色、數(shù)根木頭頂著的瓦片屋頂已有破損痕跡。

黃女士介紹，明園地塊可追溯至1930年，是其爺爺和堂兄弟、侄等人共同購(gòu)買(mǎi)。20世紀(jì)30年代，祖輩買(mǎi)好材料、打好地基，準(zhǔn)備建現(xiàn)位于培正路8號(hào)的房屋，后來(lái)卻遇到日軍攻占廣州，祖輩分別逃難，明園也被當(dāng)時(shí)的日軍占用。1945年抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利后，祖輩回到廣州，在培正路8號(hào)繼續(xù)建房屋。

黃女士提供了培正路8號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，權(quán)利人為黃某就（曾用名為黃某初）：“權(quán)利人是我爺爺?shù)奶眯值埽簿褪抢^承人之一陳先生的外公。20世紀(jì)90年代，陳先生在美國(guó)已辦理相關(guān)手續(xù)，委托我處理培正路8號(hào)房屋的事宜。”

培正路8號(hào)產(chǎn)權(quán)信息 受訪者供圖

由于黃女士家族早已在外地發(fā)展，培正路8號(hào)房屋早年已被黃女士二姑媽繼子女等人霸占戶口。

在2019年年初，黃女士帶著陳先生回到培正路8號(hào)，收回、參觀祖輩留下的房屋，還帶上水果、感謝信慰問(wèn)培正社區(qū)居委會(huì)工作人員。然而，在返回香港途中，黃女士、陳先生等人卻被二姑媽繼子女柳姓人員反告冒充業(yè)主認(rèn)房。

黃女士帶著陳先生回到培正路8號(hào)，收回、參觀祖輩留下房屋的合照

陳先生擔(dān)心房屋被其他人霸占、破壞，與黃女士家人商量處理辦法。黃女士家族決定聘請(qǐng)同是江門(mén)臺(tái)山端芬鎮(zhèn)的同鄉(xiāng)蔡女士夫婦看守培正路8號(hào)。“當(dāng)時(shí)快到新年，為了房屋有人看管，我向蔡女士每月支付兩三千元，請(qǐng)他們幫忙看房子。在2020年新年期間，為了房屋繼續(xù)有人看守，向蔡女士夫婦每天支付1200元。”黃女士說(shuō)，之前經(jīng)常請(qǐng)蔡女士吃飯、向她送禮，不敢虧待夫婦二人：“沒(méi)想到，當(dāng)時(shí)聘請(qǐng)幫忙看房屋的人，現(xiàn)在卻‘鳩占鵲巢’。”

“記者幫”實(shí)地走訪培正路8號(hào)發(fā)現(xiàn)，房屋一側(cè)外墻靠近電箱，周?chē)袠?shù)木，屋頂木頭、磚瓦出現(xiàn)脫落，外墻有青苔。房屋的窗戶有打開(kāi)，周?chē)灿猩钗锲贰?/p>

房屋的瓦片殘舊，墻壁也有青苔

黃女士說(shuō)：“房屋所在地承載著一段讓人無(wú)法忘懷的歷史。我畢生有一個(gè)愿望，希望幫助陳先生等人收回房屋，幫家族修繕?lè)课荨Ｗ孑吺侨A僑，我也保留著祖輩在外國(guó)打拼時(shí)的物品，寄回給家人的書(shū)信，望日后能在房屋展出，打造具有教育意義的紀(jì)念館。”

房屋外墻有裂痕

現(xiàn)居住人為何不肯搬離？

“記者幫”走訪明園時(shí)，一位從培正路8號(hào)窗口探頭的女士是蔡女士。對(duì)于能否開(kāi)門(mén)，給“記者幫”拍攝房屋現(xiàn)狀，蔡女士表示：“不方便給你們拍我們的房子。”

隨后，蔡女士主動(dòng)出門(mén)和“記者幫”交談。“經(jīng)常有人破壞我的房子。”蔡女士表示，住在該房屋，就有相應(yīng)的權(quán)利。但在2021年被黃女士的朋友鄭叔、黃姨帶人上門(mén)拆鎖、拆路由器，當(dāng)年還就此事報(bào)警。

蔡女士稱被人拆門(mén)鎖

對(duì)于蔡女士所述的拆鎖事宜，黃姨和鄭叔表示，多年來(lái)，相關(guān)部門(mén)敦促要求重新辦理培正路8號(hào)房產(chǎn)證。受黃女士所托，幫助其處理相關(guān)事宜。為推進(jìn)房產(chǎn)證辦理，2021年，測(cè)繪單位要求入屋鑒定、測(cè)繪。在測(cè)繪單位上門(mén)前的2-3個(gè)月，已多次告知蔡女士，蔡女士也留下了鐵閘鑰匙。然而，當(dāng)測(cè)繪單位上門(mén)時(shí)，蔡女士人不在房屋，還為房屋加了鎖，也多次推脫測(cè)繪。

多年來(lái)，黃姨和鄭叔等人常年奔走，幫助長(zhǎng)居香港的黃女士處理房屋事務(wù)。2025年，經(jīng)多方努力，才完成房產(chǎn)證更換。黃女士說(shuō)：“經(jīng)陳先生同意，也受他委托，房產(chǎn)證暫時(shí)在我手中保管。”

“我們不是當(dāng)?shù)鼐用瘢膊皇亲鈶簦瑳](méi)有交租，是從臺(tái)山過(guò)來(lái)住的。房屋是契娘親戚讓我們住，當(dāng)時(shí)業(yè)主和委托人也寫(xiě)了一張證明。”蔡女士表示，目前房屋里有很多白蟻，也經(jīng)常請(qǐng)人滅白蟻，花了很多錢(qián)。

蔡女士向“記者幫”展示了落款為陳先生代理人黃女士，在2019年2月28日寫(xiě)的《委托書(shū)》，《委托書(shū)》有蔡女士夫婦的簽名。該《委托書(shū)》提到，受繼承人陳先生所托，從2019年2月28日開(kāi)始，由鄉(xiāng)親雷某貴、蔡某香居住、看管培正路明園8號(hào)，其他任何人不得前來(lái)干涉，特此聲明。

委托書(shū)

黃女士也向“記者幫”表示，《委托書(shū)》是其本人親筆所寫(xiě)。

此外，“記者幫”還看到一份《繼承權(quán)聲明書(shū)》，聲明人為陳先生，落款時(shí)間為2019年9月25日。《繼承權(quán)聲明書(shū)》提到：“我的外祖父黃某初（又名黃某就）生前擁有房屋坐落于中國(guó)廣東省廣州市培正路8號(hào)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》的有關(guān)規(guī)定，我是其遺產(chǎn)繼承人之一。現(xiàn)我鄭重聲明，我愿意繼承上述遺產(chǎn)。以上所述全部屬實(shí)，特此聲明。”

繼承權(quán)聲明書(shū)

為何不肯搬走？蔡女士說(shuō)：“因?yàn)橛腥瞬鹞议T(mén)鎖、路由器，寫(xiě)信到多處投訴我，還說(shuō)我霸占。不是不想走，但有一張紙（委托書(shū)）在，我干嗎要走。”

培正社區(qū)居委會(huì)表示，此前沒(méi)有收到關(guān)于該糾紛的情況反映。經(jīng)居委會(huì)上門(mén)了解，蔡女士本人自述是黃女士聘請(qǐng)夫婦二人為其看守房子，關(guān)于其他情況，蔡女士不愿意透露。關(guān)于蔡女士是否辦理居住證，根據(jù)《廣州市流動(dòng)人口居住登記和居住證辦理指引》，辦理居住證非強(qiáng)制事項(xiàng)，需要本人自愿申請(qǐng)。

律師：現(xiàn)居住人行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)占有

“蔡女士無(wú)權(quán)繼續(xù)居住在該房屋。其居住行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)立即搬離并將房屋返還給產(chǎn)權(quán)人。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，黃女士作為陳先生的代理人，可以通過(guò)協(xié)商或訴訟方式收回房屋。核心訴訟策略為“返還原物糾紛”，并可依據(jù)具體情況主張排除妨害和損害賠償。

王玉臣認(rèn)為，雖然蔡女士提供了2019年的《委托書(shū)》，但這只是房屋看管的委托關(guān)系，并未設(shè)立租賃關(guān)系，委托人是可以解除委托關(guān)系，“只要解除了委托關(guān)系，且蔡女士無(wú)租金支付行為，那么就無(wú)任何合法的居住權(quán)基礎(chǔ)。”

王玉臣表示，《委托書(shū)》明確由蔡女士“居住、看管”，黃女士向其支付報(bào)酬的行為也佐證了“看管”的性質(zhì)。這與以“支付租金”為對(duì)價(jià)換取房屋“使用、收益”權(quán)的租賃合同有本質(zhì)區(qū)別。《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《委托書(shū)》構(gòu)成一個(gè)事實(shí)上的委托合同關(guān)系，即陳先生通過(guò)黃女士，委托蔡女士看管房屋的事務(wù)。對(duì)于這一委托，雙方均有隨時(shí)解除的權(quán)利。黃女士代表委托人陳先生，已明確要求蔡女士搬離，這是解除委托、收回房屋的意思表示。委托關(guān)系解除后，蔡女士繼續(xù)占有的法律基礎(chǔ)已經(jīng)喪失。

王玉臣表示，蔡女士聲稱“被拆鎖、拆路由器”屬于另一個(gè)獨(dú)立的侵權(quán)糾紛，不能成為其繼續(xù)無(wú)權(quán)占有他人房屋的合法抗辯事由。就“被拆鎖、拆路由器”，她應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)警或另案起訴解決該問(wèn)題。而其自認(rèn)“沒(méi)有交租”則直接否定了租賃關(guān)系的存在，承認(rèn)了其居住是無(wú)償?shù)摹⒒谔囟ㄎ械摹?/p>

“在委托關(guān)系解除后，蔡女士繼續(xù)占有該房屋，屬于無(wú)權(quán)占有。”王玉臣表示，權(quán)利人陳先生有權(quán)請(qǐng)求蔡女士返還原物，排除其對(duì)物權(quán)的妨害符合《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條和第二百三十六條的規(guī)定。