來源：川觀新聞

川觀新聞記者 范瑞鳴

不久前，成都市民陳先生通過貝殼平臺出售位于錦江區的一套住房，在順利完成房屋過戶、物業全部交割后，買家卻以擔憂房屋存在潛在漏水風險為由，拒絕簽字解凍買賣雙方提前預留的物業交割保證金（以下簡稱物保金）。雙方多次協商始終沒有進展，交易陷入僵局。

二手房交割完成后，買家因不確定性因素拒退物保金是否合理？買賣雙方又該如何合法維權？6月10日，記者就此進行了多方采訪。

交割完畢，物保金遲遲無法解凍

陳先生介紹，該套房屋他自住近9年，居住期間從未出現過漏水等嚴重質量問題。今年5月，他與買家劉女士簽訂房屋買賣合同，按平臺交易規范，雙方約定預留5000元作為物保金，合同明確約定：房屋核實無欠費、無重大質量問題后，買賣雙方簽署《物業交割清單》，即可為賣家解凍物保金。

當買賣雙方正式完成不動產過戶、房屋交接等流程后，陳先生提前結清了房屋水電、物業等各類欠費。但在交房收尾階段，劉女士突然提出新的要求，需要陳先生承諾“房屋180天內出現的漏水問題需承擔全部責任”，才愿意在《物業交割清單》上簽字以解凍物保金。

這讓陳先生難以接受。他表示，本次交房驗房全程由買家、平臺經紀人共同在現場核驗，當時劉女士并未提出任何異議。房屋交付半年后若出現漏水問題，無法界定是房屋原始質量問題，還是買家后續使用、養護不當造成。買家單方面增設附加條件、扣押物保金，屬于違約行為。

劉女士則堅持認為，交易中預留物保金的核心目的就是對沖房屋潛在質量隱患，維護雙方合法權益。雙方多次線下、線上溝通協商，始終無法達成一致，糾紛僵持不下。

行業解讀：無合同約定，單方扣押物保金不合規

記者了解到，預留物保金是當前二手房交易的行業常規操作，資金額度多在數千元至數萬元不等，核心作用是防范房屋產生水電、物業等各類生活欠費，以及原房主刻意隱瞞房屋現存質量問題等交易風險。

貝殼成都站客服相關負責人介紹，根據平臺標準交易規則，房屋完成現場交割、雙方共同核驗確認無爭議、賣家結清全部費用后，就達到物保金退還條件，需按合同約定時限解凍并退還賣方。

貝殼上述負責人表示，在本次交易中，賣家已結清物業、水電等全部費用，買家也已順利收房、領取房屋鑰匙，房屋交割流程實質上已全部辦結。在此前提下，買家事后臨時追加180天超長質保要求，并以此為由扣押物保金的情況，在行業交易中比較少見。

按照交易規則，這類超出合同原有約定的附加訴求，必須在簽約前書面明確，無合同約定的單方訴求不具備合規性。不過，由于物保金屬于雙方監管資金，解凍劃轉需要買賣雙方共同簽字履約確認，平臺必須嚴格遵守資金監管規則、守住雙方資金安全底線，無法單方面操作資金解凍與劃轉，這也導致本次交易陷入僵局。

律師支招：依合同定權責，依法解決交易糾紛

針對本次糾紛，四川致高律師事務所合伙人舒彥文律師認為，判定買方拒退物保金是否合理，核心依據是雙方簽訂的房屋買賣合同約定。若合同明確約定房屋交割完成、核驗無誤后即退還物保金，且本次交易已完成全程驗收、過戶交割，房屋無實際質量問題，那么買方無正當理由拒不配合解凍資金，賣方有權要求買方履約退款。若合同明確“180天漏水觀察期、期滿無問題再退保證金”的約定，買方才可主張觀察期滿后再退還物保金。

舒彥文繼續補充說到，雙方交房時，買方對于墻面開裂、裝修破損等肉眼可見的表面質量瑕疵未當場提出異議或未查驗，即視為買方認可房屋交付現狀，后續出現的同類問題需由買方自行承擔。

但若賣方在交易中刻意隱瞞房屋水管老化、主體開裂等隱蔽質量問題，并通過裝修進行掩飾，則屬于嚴重違反誠實原則，買方可依據《民法典》相關規定，要求賣方承擔維修費用、賠償損失等責任。如果賣方隱瞞的“主體開裂”情況嚴重，導致房屋主體結構不合格、存在安全風險；或房屋存在大面積漏水，情況嚴重，導致買方無法正常居住，買方可要求解除房屋買賣合同并要求賣方全額退款。

本案例中，房屋已完成過戶、交接、現場核驗全流程，未發現任何實際質量問題，買方僅憑對未來風險的主觀擔憂，拒絕履行簽字解凍物保金義務，導致賣方拿不到物保金，已然構成違約。舒彥文建議，賣方可優先按平臺流程申請資金撥付；若買方持續拒不配合、雙方協商無果，賣方可通過司法訴訟途徑，主張支付物保金、維護自身合法權益。

最后，舒彥文提醒二手房交易雙方，簽訂購房合同時，務必細化明確物保金的用途、退還條件、退還時限、權責劃分。針對漏水等房屋潛在質量隱患，可提前約定風險觀察期、責任界定標準，從源頭規避交易糾紛。

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