太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

市場(chǎng)從不缺房子，但是缺好房子，好房子在交付和物業(yè)方面“分化趨勢(shì)”！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

交付+物業(yè)｜房?jī)r(jià)同頻波動(dòng)

????2026年5月18日太原審批管局發(fā)布：關(guān)于狄村城改安置項(xiàng)目地塊二十五建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整的公示。

交付，往往是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的“照妖鏡”！

2026年元旦期間，樓評(píng)君在大同調(diào)研市場(chǎng)，和華遠(yuǎn)天瀛項(xiàng)目負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的田總接待并聊了一個(gè)下午。

其中有個(gè)觀點(diǎn)：華遠(yuǎn)天瀛在大同實(shí)現(xiàn)年度TOP盤(pán)熱銷(xiāo)，最重要的節(jié)點(diǎn)就是2025年年中的交付后，月均銷(xiāo)售從十余套到四五十套。

在大同售價(jià)一萬(wàn)多，是市場(chǎng)中少有的單價(jià)高+銷(xiāo)量高的國(guó)企樓盤(pán)。樓評(píng)君實(shí)地去交付現(xiàn)場(chǎng)的感受：交付施工質(zhì)量+社區(qū)品質(zhì)要高于太原很多的項(xiàng)目。

回顧樓市的幾個(gè)思考，交付和物業(yè)往往是驗(yàn)證該樓盤(pán)“分化”的關(guān)鍵，如今，太原樓市中二手房均價(jià)從1.1萬(wàn)降至0.85萬(wàn)，也有聲音“同頻”降低物業(yè)費(fèi)！

NO. 1｜太原交付“正反”案例

樓評(píng)君在近二年確實(shí)寫(xiě)過(guò)一些交付樓盤(pán)的“商稿”，基本秉持的原則：尊重事實(shí)，中立屬性中略有偏袒一些。

印象中比較深刻有：龍湖天鉅是完勝同價(jià)格段的品質(zhì)的，華潤(rùn)太原瑞府/濱河潤(rùn)府是做到了提前半年的，官山園著也是超預(yù)期感的。

然而，交付并不是房企開(kāi)發(fā)使命的結(jié)束，往往是口碑的第一次重新構(gòu)建。

過(guò)去稍遠(yuǎn)一點(diǎn)周期的富力“戰(zhàn)場(chǎng)式”交付暫且不提，

2024-2025年中太原樓市依舊出現(xiàn)了一些“奇葩”的交付故事。

紅星天潤(rùn)的精裝變半毛坯，部分裝修款轉(zhuǎn)為車(chē)位儲(chǔ)值卡來(lái)化解問(wèn)題，紅星天鉑的公寓延期交付，當(dāng)然紅星被遠(yuǎn)洋收購(gòu)，但兩個(gè)品牌未來(lái)很難重塑口碑。

富力“關(guān)系戶(hù)”實(shí)地海棠華著的“質(zhì)量差”、東潤(rùn)禧悅城一期的“換物業(yè)”，金茂悅的四面墻交付——“365不見(jiàn)天”！

交付對(duì)于房企的核心問(wèn)題是否“長(zhǎng)期主義”，譬如山鋼銘著延期交付，選擇了償付業(yè)主四千多萬(wàn)，最終也能重啟成功。

NO. 2｜太原物業(yè)費(fèi)“正反”案例

太原物業(yè)管理最初的“功臣”——當(dāng)屬萬(wàn)科！

伴隨太原的城改啟動(dòng)，萬(wàn)科、恒大（金碧）、保利、華潤(rùn)以及本土的藍(lán)泰、第一、建投城運(yùn)等物業(yè)公司成為太原新建小區(qū)的主流物業(yè)公司！

其中，樓評(píng)君重點(diǎn)分析兩個(gè)正面案例：山西建投城運(yùn)公司接盤(pán)了大量老舊小區(qū)，部分幾毛錢(qián)的物業(yè)費(fèi)用甚至可能存在局部虧損，但堅(jiān)持為民生類(lèi)經(jīng)營(yíng)。

另外，和平公園北側(cè)的潤(rùn)景園著，樓評(píng)君印象深刻，該項(xiàng)目最初為本土房企開(kāi)發(fā)，新聯(lián)康代理，最初開(kāi)盤(pán)0.85萬(wàn)，如今二手房掛牌在1.4-1.5萬(wàn)之間！

以現(xiàn)在的眼光看，潤(rùn)景的戶(hù)型也并不是像星河灣那般的經(jīng)典改善，但穿越了時(shí)間周期的，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的保值最關(guān)鍵是社區(qū)管理運(yùn)營(yíng)強(qiáng)！

該小區(qū)物業(yè)費(fèi)僅有1.9元，綜合管理遠(yuǎn)超很多2.8元甚至以上的物業(yè)管理水平，不僅實(shí)現(xiàn)了小區(qū)保值，也是太原物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率前列的小區(qū)。

山西省省內(nèi)地市中，大同的御龍庭物業(yè)管理做得也不錯(cuò)，值得點(diǎn)一下名。

且不用展開(kāi)說(shuō)，僅圍著河西反面案例就有很多：太原遠(yuǎn)大鳳璽灣，2026年年初在業(yè)主聯(lián)合下，已經(jīng)更換了物業(yè)公司且降低了費(fèi)用。

融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院2025年下調(diào)了物業(yè)費(fèi)，此外，龍湖天鉅個(gè)人認(rèn)為是物業(yè)和項(xiàng)目定位偏差，龍湖物業(yè)還是業(yè)界良心的，但畢竟是不足萬(wàn)元的剛需盤(pán)也調(diào)降了價(jià)格！

NO. 3｜太原交付和物業(yè)的思考

樓評(píng)君認(rèn)為，交付是房企應(yīng)該堅(jiān)持的“長(zhǎng)期主義”，目前太原在預(yù)售政策中，相對(duì)于省內(nèi)其他地市還是略沾優(yōu)勢(shì)的，更應(yīng)該注重兌付的城市優(yōu)勢(shì)。

其次，即便是未來(lái)不一定在太原繼續(xù)拿地的房企，如中海、金茂、華僑城、金地、等，也應(yīng)該珍重羽毛，注重代建市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

物業(yè)方面，因品牌房企的物業(yè)大部分和開(kāi)發(fā)強(qiáng)關(guān)聯(lián)，如恒大、碧桂園、富力、融創(chuàng)、萬(wàn)科應(yīng)該評(píng)估房?jī)r(jià)波動(dòng)以及社區(qū)內(nèi)“荒廢”情況，主動(dòng)同頻調(diào)降1-2成！

品牌力上升的房企，如保利、華潤(rùn)、山西建投等，可以考慮兩種路徑，一種是增值回饋，疊加綜合競(jìng)爭(zhēng)力，或建立業(yè)主評(píng)價(jià)波動(dòng)值體系，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)新秩序！

未來(lái)，以新規(guī)逐步普及下，新規(guī)盤(pán)得房率是100%，即便物業(yè)費(fèi)保持一致，也會(huì)反向倒逼舊規(guī)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)20%是趨勢(shì)！

其次，皮之不存毛將焉附，房?jī)r(jià)下行小區(qū)，物業(yè)費(fèi)同頻降低也會(huì)是趨勢(shì)所在！

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