2026年5月，深圳二手房均價悄然回升到6.08萬/平方米，環比漲了4.8%，時隔多月重回“6字頭”。 上海更猛，二手房成交量連續三個月穩定在2.8萬套以上，創下近十年同期第二高的紀錄。

如果你以為樓市又要起飛了，那就大錯特錯了。

先看這份成績單，確實亮眼得讓人心跳加速。

北京5月二手房網簽1.6萬套，創下近五年同期新高，而且掛牌量已經連續五個月下降，從去年9月的高點14.32萬套降到了11.83萬套。 上海那邊，3月成交3.14萬套，4月2.89萬套，5月2.8萬套，連續三個月站在高位。

廣州也沒閑著，“穗八條”政策落地后，5月全市重點一手樓盤到訪量環比漲了26.9%，認購量環比漲了36.9%。 深圳更夸張，5月23日同一天，深圳灣的中信信悅灣和寶安的觀潮府兩個項目雙雙“日光”，前者均價超20.8萬/平方米，半小時內售罄。

看到這些數據，你是不是也覺得樓市穩了？

但咱們得把話說清楚：數據會騙人，或者說，數據被精心包裝過。

南方周末的記者跑了北上深多個樓盤，發現一個很有意思的現象：深圳的熱主要集中在新房，而且是核心區的新房；而北京和上海的熱點，是總價300萬以下的房子。

你猜猜北京、上海300萬以下房源成交占比多少？ 70%以上！ 要知道2024年9月這個數據才46%，去年年中大概50%。

這說明什么？ 說明現在買房的，大部分是剛需，是那些實在沒辦法、等不起的人，而不是投資客。 改善型需求一直在下降，剛需成了絕對主力。

深圳的情況更魔幻。 有房產中介告訴南方周末記者，五一期間出現了“游客式買房”——5天賣了10套房給外地游客。 一個在深圳寶安的中介說，他們門店咨詢量多了50%，帶看漲了20%，但被問到“現在是不是適合買房”時，他的回答很克制：“我不勸你，有需求就買，沒有就再看。 “

連中介都不敢拍胸脯說“趕緊上車”，你品，你細品。

這輪行情最大的推手，就是政策。

深圳4月29日出了重磅新政：只要你有居住證，不需要社保、不需要個稅，就能在福田、南山這些核心區買房。 上海也把非戶籍購房的社保年限從“滿3年”減到了“滿1年”。 廣州更狠，直接取消了限購，還搞出了國企收購二手房的騷操作。

政府這波操作確實猛，直接把市場上被壓抑的需求炸了出來。

但問題來了：這些政策能管多久？

過去的經驗擺在那，每次政策刺激，市場能熱一到兩個月就不錯了。 2025年4月那一波之后，5月就涼了。 今年3月以來的這波行情，能打破這個魔咒嗎？

深圳的房產顧問Allen說得好，現在的市場更像是一個“拆東墻補西墻”的過程。 廣州通過國企收購二手房，打通“賣舊買新”鏈條，確實有效，但本質上是在消耗存量需求。 當這批被政策激活的需求釋放完之后呢？

表面上看，房價漲了。 深圳二手房均價回到了6萬以上，上海二手房價格從2月開始連續三個月環比上漲，4月漲了0.7%。

但你別光看環比，看看同比。

國家統計局的數據顯示，4月一線城市二手房價格環比漲了0.6%，但同比還是跌了6.8%。 什么意思？ 就是跟上個月比，價格確實好了一點點；但跟去年同月比，還是差了將近7%。

更扎心的是，深圳的業主掛牌均價其實比成交價還低——掛牌均價5.93萬，成交均價6.08萬。 這說明什么？ 說明賣房的人比買房的人更著急出手，他們愿意以更低的價格掛牌，但實際成交價格反而略高一些，主要是有核心區優質房源“拉高了平均分”。

北京的情況也差不多，掛牌價的下跌速度比成交價快。 說白了，想賣房的人很多，但真正能賣出去的，要么是核心區的稀缺資產，要么是價格足夠便宜的“上車房”。

一線城市的庫存確實在下降。 上海二手房掛牌量從去年同期的37.9萬套降到了30.8萬套，北京從14.32萬套降到了11.83萬套。 聽起來是個好消息。

但這個數字背后藏著定時炸彈。

上海的房產研究專家孟慶國算了筆賬：2021年3月，上海規定新房項目認購比例超過1.3:1就觸發5年限售。 今年這批房子限售陸續到期，明年還會再有約4萬套房源解禁。 他預計，庫存降到10萬套左右才可能見底，而現在上海還在16萬套的水平。

說白了，現在降的庫存，可能只是暴風雨前的平靜。

央行4月的數據很能說明問題：中長期貸款又降了3408億，再次出現負增長。

這說明什么？ 說明大家對未來沒信心。 賺錢難，工作難，誰敢背幾十上百萬的房貸？

貝殼研究院的數據也顯示，現在購房者中改善型需求占比雖然過半，但首次置業的剛需比例在下降。 支撐成交的主要是“賣舊買新”的置換鏈條，而不是新注入的資金。

換句話說，市場上流動的還是那批錢，只是從一套房子挪到了另一套房子。 真正的增量資金哪里來？ 還沒影。

5月深圳有3個項目實現了“日光”，聽起來很猛。

但你仔細看：光明區的龍湖觀萃，首開92套房，40分鐘賣完，加推92套又賣完。 深圳灣的中信信悅灣，78套大平層，總價5150萬起，半小時內售罄。

這些項目都是什么？ 一個是剛需盤，一個是豪宅。

剛需盤好賣，說明確實有居住需求在那撐著。 豪宅好賣，說明高凈值人群在避險。 但中間那個層段——普通改善型、中等收入家庭——去哪了？ 沒人買。

這就是典型的結構性分化，不是全面回暖。