北京
文/上海進深 嚴明會
徐匯濱江，又一個重量級頂豪項目來了。
昨天下午，中海云錦華庭取得預售許可證。首次入市，共推出30套建面約257-411㎡房源，備案均價約20.6萬元/㎡。
預計總價從6000多萬到一個億不等，認購時間為6月18日-6月22日。
這一價格，直接將徐匯濱江的新房價格天花板推上了新高度。
此前區域紀錄由綠城潮鳴外灘保持，均價約19.5萬元/㎡，中海此番入場，板塊正式邁入20萬 時代。
相比其他豪宅項目高調預熱、大肆鋪排，中海云錦華庭顯得格外安靜。
從去年10月拿地至今，幾乎沒有大規模市場宣傳。
但在豪宅圈內，它始終是今年最受關注的項目之一。
據市場消息，在項目正式開盤前，部分洋房產品已經基本鎖定客戶。
對于這樣一個項目而言，市場似乎從來沒有擔心過它能不能賣出去，而是在關注它最終會賣到什么價格。
新地王誕生
回顧拿地端，2025年10月20日，中海地產以44.65億元總價競得該地塊，成交樓面價約148503元/㎡，溢價率10%。
不僅刷新了徐匯區住宅樓面價紀錄，更成為全國非風貌住宅用地新的單價地王。
地塊出讓面積約2萬㎡，容積率僅1.5，地上計容建筑面積約3萬㎡，建筑限高30米。
在寸土寸金的徐匯濱江，這樣一宗純低密住宅用地，本身就足夠稀缺。
今年1月，項目規劃方案正式公示；4月下旬，項目備案名確定為“云錦華庭”。
從規劃來看，項目擬建設4棟8-9層洋房及9棟4層低密產品，全盤僅88戶，規劃270個車位，車位配比接近3:1。
其中，8-9層洋房，1-7層是標準的一層兩戶，8層和9層則做了一層一戶的大平層。
規劃布局上，項目左高右低。
西側集中4棟7-9層低密洋房，樓間距相對拉開，留白以大尺度集中草坪與綠地形式呈現；東側為別墅組團，排列規整。
南側臨龍蘭路設置大體量入戶門庭，既承擔入口形象與歸家動線功能，同時將臨街車流噪音阻隔在社區外圍。
這樣的產品類型，在如今的徐匯濱江已經十分少見。
隨著徐匯濱江開發逐漸進入后期，區域內新增住宅土地越來越少，尤其是低密產品，幾乎屬于賣一套少一套。
對于高凈值客群而言，項目所在的位置、本身的低密屬性以及純粹的高端圈層，已經形成了足夠強的吸引力。
300㎡起步
從產品定位來看，中海云錦華庭并沒有選擇與隔壁的云錦東方正面競爭。
云錦東方主力產品集中在400㎡以上，而中海云錦華庭則將洋房主力面積放在300-350㎡區間，形成明顯錯位。
項目產品包括：
洋房約300-350㎡（少量頂復、底復約280-410㎡），一共64套；
疊拼約290㎡，共4套；
聯排別墅約400㎡、470㎡、530㎡，共20套。
其中，約300㎡洋房戶型采用全套房設計，約100㎡超級客餐廳，搭配洄游動線以及三進式主臥空間。
約350㎡戶型則擁有約9米面寬客廳，并可拓展為五套房布局。
對于很多改善家庭來說，300-350㎡既能夠滿足頂級居住需求，又比400㎡以上產品擁有更廣泛的客群基礎。
聯排別墅為地上四層 地下兩層設計，有天有地，層層露臺，附贈花園、露臺及地下室空間。疊拼分為上層疊拼與花園疊拼。
效果圖一出，立面質感先聲奪人。
聯排外立面是大面積石材 玻璃，幾乎都是落地窗，窗墻比很高。洋房則更顯內斂，淺色石材搭配大面積玻璃，風格上更偏向優雅的花園洋房格調。
成熟豪宅區
中海云錦華庭最大的價值，首先來自地段與供應結構。
項目位于龍蘭路與云錦路交匯處，距離地鐵11號線云錦路站僅約200米，步行至黃浦江岸線約600米。隔東蘭路就是東航濱江中心，東面是徐匯跑道公園。
更值得關注的是項目周邊的城市資源濃度。東側是西岸金融城、西岸美術館、油罐藝術中心、西岸夢中心，這條百億級資源堆出來的市級文化軸線，已經徹底成熟。
西側則是已成型的高端住宅群落：云錦東方、中海領邸·玖序、保利濱江天珺、融創徐匯濱江壹號。
西岸數字谷匯聚了阿里巴巴、微軟、騰訊等科技巨頭；西岸傳媒港則有央視長三角總部、湖南衛視等旗艦傳媒機構入駐。
地段、產業、文化、商業，全部落位完成。這不是一個等待兌現的規劃板塊，而是一個已經兌現的成熟豪宅區。
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