作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳樓市的新房，如今心態(tài)都扭轉(zhuǎn)了。

市場(chǎng)繼續(xù)修補(bǔ)

昨天（6月16日）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)——

新房住宅方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市環(huán)比分別下降0.1%、0.4%。

其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%。

二手住宅方面，一線城市環(huán)比上漲0.4%；二、三線環(huán)比分別下降0.2%、0.4%。

其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。

可以看到，深圳新房住宅及二手房住宅價(jià)格都同步出現(xiàn)了上漲，且反彈力度明顯。

數(shù)據(jù)層面看，似乎深圳已經(jīng)步入止跌回穩(wěn)的階段。

再把數(shù)據(jù)層面的時(shí)間軸拉長(zhǎng)來看，今年5月已經(jīng)是深圳連續(xù)第三個(gè)月新房住宅以及二手房住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)回彈。

結(jié)合深圳三四五月份的新房及二手房成交量，連續(xù)三個(gè)月成交量走高，數(shù)據(jù)層面的反映就更加明顯了。

但解構(gòu)這些數(shù)據(jù)的背后，才是深圳樓市真實(shí)的表現(xiàn)。

這輪價(jià)格指數(shù)上漲，核心驅(qū)動(dòng)是深圳核心區(qū)眾多高端盤集中入市。

市場(chǎng)可以明確感受到，豪宅新盤銷售的熱度，陸陸續(xù)續(xù)10萬均價(jià)，甚至更多的新房備案價(jià)格，將指數(shù)抬了上去。

深圳灣澐璽、中信城開信悅灣、后海招商璽、金地環(huán)灣城、卓越縵悅等都是10萬+的項(xiàng)目，且都開盤賣了不錯(cuò)的成績(jī)，甚至連10萬+備案的新房公寓，市場(chǎng)銷售也反饋不錯(cuò)。

這些項(xiàng)目陸續(xù)且密集發(fā)售拉高了全市成交均價(jià)的基數(shù)，當(dāng)高價(jià)房源集中完成網(wǎng)簽，也就間接帶動(dòng)指數(shù)上行。

二手房也是如此。

核心優(yōu)質(zhì)次新、優(yōu)質(zhì)地段位置的二手房，成交議價(jià)空間收窄，高價(jià)房源成交占比抬升，直接帶動(dòng)市場(chǎng)的銷售價(jià)格向上走。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，6月深圳1000萬以上高總價(jià)房源成交占比上升至14.1%，其中1000萬—1500萬的房源占了9.1%。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)，對(duì)比今年1—5月，可以明顯看到，占比的提升。

今年1月1000萬以上總價(jià)成交的房源占比僅11.2%，到了6月這個(gè)比例增加了將近3個(gè)百分點(diǎn)，也是這些年來1000萬以上總價(jià)成交占比最多的一次。

這背后反映的不僅是深圳高總價(jià)的二手房成交增多了，而且市場(chǎng)也在加劇分化。

因?yàn)?00萬以下總價(jià)的房源，成交占比是近6個(gè)月的新低。

所以，量?jī)r(jià)反彈的背后，市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)性的深度調(diào)整。

定價(jià)也“瘋狂”

市場(chǎng)修復(fù)的同時(shí)，也讓深圳近期的一些新房項(xiàng)目的銷售心態(tài)扭轉(zhuǎn)。

這樣的轉(zhuǎn)變，從深圳近期開盤的項(xiàng)目就可以看出，不少銷售備案的價(jià)格，已經(jīng)高出市場(chǎng)的預(yù)期。

比如位于光明中心的滿京華·金碩瑞府，4月開盤的備案單價(jià)區(qū)間約4.24萬—4.80萬/㎡，均價(jià)約4.51萬元/㎡，作為項(xiàng)目收官之作，在光明區(qū)同類新房中是相對(duì)較高的。

比如位于龍華梅林關(guān)的中海云頌玖章，備案單價(jià)區(qū)間6.87萬元-9.04萬元/㎡，均價(jià)約8萬元/㎡，位置相較于梅林關(guān)核心地段，處于板塊邊緣位置。

但價(jià)格要比龍華梅林關(guān)、紅山北站等片區(qū)的絕大部分競(jìng)品都高，甚至相較于超核中心潤(rùn)府約7.2萬—7.24萬/㎡備案價(jià)格區(qū)間都高一些。

再如位于鹽田沙頭角的路勁馭海雋府，一周前獲批預(yù)售，大戶型備案均價(jià)去到了約5.84萬/㎡，最便宜一套備案總價(jià)約758萬，最貴的到1759萬，同樣屬于片區(qū)內(nèi)新房最貴。

背后體現(xiàn)的是新房們正在集體跳出過去片區(qū)固有的價(jià)格錨點(diǎn)，借著市場(chǎng)的窗口期試探上行空間。

過去全域的價(jià)格都以過去同片區(qū)或者地段的新房默認(rèn)作為錨點(diǎn)，即使定出來的價(jià)格有偏差。

現(xiàn)在開發(fā)商不再單純以地段論定價(jià)，而是圍繞學(xué)區(qū)、產(chǎn)品、景觀等核心賣點(diǎn)主動(dòng)做溢價(jià)疊加，哪怕項(xiàng)目處于片區(qū)邊緣位置，只要有能支撐故事的核心抓手，就敢開出超出市場(chǎng)普遍預(yù)期的價(jià)格。

最明顯的是，位于深圳前海大南山山腳下的新房項(xiàng)目萬星林花園，處于前海核心板塊的外圍，也非南山蛇口的中心，未獲批預(yù)售前，市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格是在八萬左右。

畢竟項(xiàng)目貼著的遠(yuǎn)洋觀山海家園，開盤均價(jià)約8.5萬/平，最貴批次的房源均價(jià)也只約9.6萬/平，整體的單價(jià)區(qū)間在7.1萬—10.12萬/平

而萬星林花園109套152~236平房源，備案均價(jià)去到約11.19萬/平，單價(jià)區(qū)間約9.66萬—12.31萬/平，總價(jià)區(qū)間約1494萬～2811萬。

雖然開盤釋放出凍資優(yōu)惠96折*開盤優(yōu)惠96折*準(zhǔn)時(shí)簽約98折（約228m2戶型總價(jià)減免20萬后再疊加上述開盤優(yōu)惠）綜合折扣，折后均價(jià)約10.11萬/㎡，也依舊高于一旁的觀山海價(jià)格。

而項(xiàng)目之所以有底氣突破市場(chǎng)價(jià)格的錨點(diǎn)，相信這背后很大一部分原因除了深圳成交市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，還有就是前海的市場(chǎng)釋放出超預(yù)期的信號(hào)。

一方面前海桂灣的招商海晏府都賣到了均價(jià)約14.2萬/平，還賣得不。

6月12日前海桂灣的宗地又剛剛拍出了約9.56萬/平的綜合樓面單價(jià)。

那么，備案均價(jià)約11.19萬/㎡似乎也沒那么過分了。

但項(xiàng)目是在大南山山腳下，并不屬于前海核心。

再看產(chǎn)品。

表面看，2.6的容積率，密度低且舒適，背靠大南山，生態(tài)景觀優(yōu)越，還是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，在市場(chǎng)還挺有突出優(yōu)勢(shì)。

而項(xiàng)目又是一般開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品，缺乏一定的品牌實(shí)力背書。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也比較另類，外立面不像傳統(tǒng)的改善類型住宅立面和樓棟設(shè)計(jì)，選擇的是“方塔”式設(shè)計(jì)。

即使是約228平戶型，只設(shè)計(jì)了4房，約152-160平戶型只設(shè)計(jì)3房，而市場(chǎng)同類產(chǎn)品這樣的面積段，已經(jīng)可以設(shè)計(jì)出5房和4房。

這就容易導(dǎo)致項(xiàng)目更偏向立體公寓宿舍的風(fēng)格，部分戶存在單面采光、暗廚暗衛(wèi)、通風(fēng)不暢的問題。

比如約160平戶型，單面采光，戶型進(jìn)深淺，但開間過大，過道面積空間容易浪費(fèi)，入戶玄關(guān)設(shè)在戶型正中間，屬于“腰部門”，導(dǎo)致動(dòng)線交叉，日常居住使用容易混亂。

所以，即使產(chǎn)品存在明顯的短板，在市場(chǎng)的烘托氛圍下，新房的定價(jià)也會(huì)逐漸偏離常規(guī)。

哪怕地段偏、配套有硬傷，也敢把備案價(jià)往上抬一檔，借著小陽春的熱度，測(cè)試購(gòu)房者的接受底線。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)