來源：市場資訊

（來源：地產觀察）

坦白說，現在的很多項目，已經很難讓人產生驚喜了。

真的，去年的很多項目，為了四代而四代，干掛個露臺，跟室內沒有任何的空間聯動，那點贈送率還不如二手房的低價來得實在。

今年的抬板，一些項目就想要個峽谷景觀，其它的諸如人行動線、沿街面處理等等，這些問題通通不考慮，未來難免會出問題。

說到底，很多開發商還是沒有意識到市場的嚴峻性，覺得上四代就是保送門票，實則那些混日子的項目已經越來越難立足。

今天想聊兩個極具代表性的樣本——鄭州的通派?龍湖御潮云上，和開封的梅隆棠嶼。

一個走產品創新路線，把飽受爭議的第四代住宅做出了實打實的居住價值；

一個走品質堅守路線，靠十幾年的長期主義攢下了深厚的口碑護城河。

二者路徑截然不同，底層邏輯卻高度一致。

拋開花哨的營銷話術，我們聊聊：這兩個項目到底好在哪？對當下的開發同行來說，又有哪些值得深思的借鑒意義？

先來看御潮云上，這是鄭州前兩個季度賣的最好的項目之一，1-5月份，御潮云上持續霸榜鄭州市熱銷金額與面積。

我給它下的定義是：四代住宅，終于不是樣子貨了。

為什么這樣說呢？

因為在我看來，御潮云上是真刀真槍地解決了前幾代四代宅普遍存在的通病。

眼下市面上做第四代住宅的項目不在少數，但大多逃不開三個硬傷：奇偶層露臺錯位帶來的隱私泄露、大露臺外伸遮擋室內采光、露臺功能雞肋最后淪為雜物間與晾曬區。概念喊得響亮，實際居住體驗卻大打折扣。

而御潮云上的解法，從一開始就是實打實的問題導向。

針對隱私痛點，它用270°環幕邊廳+三面采光的設計，從建筑源頭消解了樓棟對視的問題，邊戶的通透感與私密性同時拉滿；

針對采光難題，它打造了多面采光系統，哪怕是中間戶，也能實現多維度進光，徹底避免了露臺遮擋室內光線的通病；

針對實用性不足的問題，它打造的空中露臺，不是生硬向外延伸的裝飾性露臺，而是與室內空間做了一體化銜接，種花休閑、親子互動、親友小聚都能承載，不再是只能遠觀的景觀擺設。

說白了，多數項目做四代宅，是先有概念再湊產品，而御潮云上，是先找痛點再做解決方案。這就是最本質的區別。

它的核心是把空間連成片，從視覺上拉高居住體驗。

比如，傳統改善戶型的公共區域，無非客餐廳加陽臺30多㎡基本就到了上限。

而御潮云上做的 LDKBG 一體化設計，把客廳、餐廳、廚房、陽臺、空中花園串成了一個完整的整體，公共活動空間甚至能直接拉到50㎡以上。

又或者是現在都有的地下會所，為什么很多項目的會所一進去就會有一種壓抑陰涼的感覺？

那是因為為了最大化會所的使用面積，大部分項目的做法都是圍繞著下沉庭院做一滿圈的圍合空間，靠一個走廊連在一起，采光只有那一面窗。

而御潮云上則是在轉角處做局部斷開留白，直接多出了兩個采光面，功能上并沒有欠缺很多，但是空間上卻更敞亮。

這也是御潮云上帶給人最大的感受，無論是室內還是會所，就是覺得項目通透敞亮。

顯大。

如果說御潮云上是靠產品創新撕開了同質化的缺口，那梅隆棠嶼走的就是另一條完全不同的路：靠長期的品質堅守，攢出自己的護城河。

而這一點，師承永威。

梅隆花語實景圖

梅隆的產品是不是永威味兒非常足？項目核心產品與工程團隊大多出身永威，從建材選型的嚴苛標準，到施工工藝的毫米級把控，再到景觀落地的實景還原度，那份藏在看不見的地方的品質較真，真的很永威。

梅隆花語實景圖

而且，它更難得的，是在規劃上敢主動做減法。

梅隆花語實景圖

在當下的市場上，一個項目的常規操作肯定是把樓棟盡量鋪滿，把貨值拉到最大。

但梅隆偏不—— 它主動減少樓棟數量，原規劃容積率 2.2，開發商主動損容到 1.71，砍掉約 1.8 萬㎡可售住宅，相當于損失了一棟樓的貨值，把大量土地空間讓給了樓間距和景觀，它硬生生把中心景觀區做到了約7200m2。

這筆賬看起來短期不劃算，但帶來的居住體驗提升是實打實的。

樓間距寬了，樓棟之間沒了對視，私密性直接上去了；建筑密度低了，每戶的采光時長都有了充足保障。

更多土地留給景觀，不用擠在幾棟樓中間搶綠化，真正做到了戶戶有景。

在全行業都普遍追求貨值最大化的環境里，愿意為了居住品質主動讓渡貨值，這份舍得，本身就足夠稀缺。

很多改善項目，嘴上說著高端社區，身體卻很誠實：剛需小戶型、改善大戶型、疊拼別墅混在一起做高低配，什么客群都想抓。結果就是社區人群雜亂，改善客戶不買賬，剛需客戶覺得貴，兩頭不討好。

梅隆棠嶼的思路非常清晰：全社區只做大戶型，不碰剛需產品；不做高低配，社區業態高度統一；所有樓棟品質標準一致，不分所謂的樓王和普通樓棟。

最終換來的，是居住的舒適性，這種空間做出來的景觀與建筑尺度，是多少營銷費都換不來的。

還有綠城·春月錦廬，鄭州地產自媒體矩陣把中原好房子頒給了它。

邏輯其實跟前面兩個一樣，沒有高低配，沒有洋房的噱頭，就是一門心思把所有樓棟排布得端端正正，專心做產品。

比如，南北雙立面設計，最大0.59的窗墻比。

又或者是3800㎡復合型雙會所，放到北龍湖也是第一梯隊。

2300㎡下沉式會所：恒溫泳池、書吧、健身館、瑜伽室、茶室， 900㎡浮光下沉庭院：水院+景觀廊架+疊水，儀式感與功能性兼備；

600㎡架空層泛會所：鏡子迷宮、積木天地、共享書吧、兒童樂園。

本質上，產品力，才是真正的穿越周期能力。

行業上行的時候，地段好、會營銷、牌子響，都能賣得好，都能有溢價。但到了調整期，潮水退去，才知道誰在裸泳。

沒有產品力支撐的項目，只能靠降價內卷求生；而真正有硬實力的項目，哪怕市場遇冷，也能走出自己的獨立行情。市場越分化，好產品的優勢就越明顯。

而且這幾個項目有個非常重要的共同點：它們做的很多決策，都不是為了賣房那一刻好賣，而是為了業主住十年依然舒服。樓間距影響未來十年的采光和隱私，圈層純粹性影響未來十年的社區氛圍，得房率影響未來十年的空間使用。

很多項目做產品，只盯著展示區能不能打動人；而真正的好項目，想的是客戶住十年之后，會不會感謝自己當初的選擇。

房地產高速增長的時代確實過去了，但好房子的時代，才剛剛開始。