跟海口一樣，三亞今年以來在樓市的中的一項重大動作就是：調規！

尤其是商改住。

圖源：三亞自規局

在不久前官宣后期對三亞中央商務區進行大量的商改住調整后，6月17日，三亞市自然資源和規劃局再發公示——《三亞崖州灣科技城（中片區）控制性詳細規劃優化調整》YK01-04-01、YK06-04-04、YK06-06-01-01、YK06-05-07、YK09-02-01等地塊規劃修改必要性報告，擬對中片區5個核心地塊+14個關聯地塊啟動規劃調整。

這次，一出手涉及的面積就達到了51.84公頃（約777.6畝！）

圖源：三亞自規局

這是崖州灣科技城中片區半年內的第二輪大規模規劃重調。 今年3月，同片區已啟動YK01-03-04等地塊規劃修改論證；僅隔三個月，更大體量的第二波調整接踵而至。

5個核心地塊合計約542.81畝。其中商業/混合屬性地塊占了三個——YK01-04-01、YK06-06-01-01、YK06-05-07，合計約339.96畝，是本次調整的絕對主力。

圖源：三亞自規局

YK01-04-01和YK06-04-04兩個地塊在3月版的公示中已經出現，此次再次進入調整程序，說明這兩個地塊的規劃修改仍在推進流程中，尚未最終落地。而YK06-06-01-01（120.16畝商業地塊）、YK06-05-07（73.19畝商住混合）、YK09-02-01（43.91畝住宅）則是本輪新增的"新面孔"。

商業嚴重過剩，大規模商改住來了！

去掉重復出現的調規地塊，今年以來，崖州灣科技城（中片區）的調規涉及地塊，總面積達到了866畝，在3月打響調規第一槍后，6月繼續加碼，絕對是三亞調規動作的核心片區！

調規的主要原因，這次的公示直接明確：

“商業用地供給過剩、招商運營低效、土地價值難以釋放”

避免出現"圈而不建"或"建而不用"的局面。

崖州科技城實景 圖源：網易海南房產

根據《三亞崖州灣科技城(中片區)控制性詳細規劃優化調整》，中片區未來將建設成為國家深海南繁科技創新引擎、三亞經濟圈西翼發展核心、國際化高品質新城。

其中“國際化高品質新城”為充分結合崖州灣高素質、年輕化、國際化的產業人口特征，按照完整居住社區配套要求，精細化配套社區級公共服務設施，改善人居環境，打造高品質海濱城區。

圖源：三亞自規局

經分析顯示，現行控規商業服務業用地占比11.02%，為238.16公頃，據此計算人均商業服務業用地約為12.21㎡。同時現行控規居住用地占比為20.18%，為436.02公頃，據此計算人均居住用地面積約為22.36㎡。

當前國內100萬人口城市的商業服務業用地為2.5–4.0㎡/人。

崖州灣片區現行的控規下的人均商業超過了國內平均標準的3倍！

而人均居住用地方面，崖州灣科技城，尚低于國內同等城市水平。

三亞當前的商業現實，也確實如此。

數據顯示，目前三亞市商業地產（含商辦、寫字樓、商鋪）已呈現“供給過剩、流動性枯竭”的市場特征，截至 2025 年底，商辦類物業去化周期長達 228 個月（約19年），遠高于房地產行業12-18個月的健康去化標準。

核心商圈商鋪平均空置率達 19.3%，甲級寫字樓空置率更是高達 24.6%。崖州灣作為為商業核心區位，商業的經營壓力則更大突出。

數據作為調規的論證基礎，翻譯過來，就是商業嚴重過剩，要把大量的容易閑置的商業用地，調整為更能盤活的住宅用地（含商住混合用地）

商業幾乎清零，新增近200畝住宅用地！

因為這次涉及調整的地塊太多，光看編號都要把腦袋看暈，小易大概總結了幾項數據變化（但需要申明，這是調規前的論證動作，不代表為最終調規結果）：

圖源：三亞自規局

其中變化較大的就是YK01-04-01地塊，從9.77公頃的零售商業用地，直接調整為9.47公頃的二類住宅用地。

YK06-04-04 地塊，保持二類住宅用地性質不變，但是從原來的10.6公頃，調整為9.55公頃。

YK09-02-01 地塊，2.93公頃的住宅用地，調整為公共交通站用地。

YK06-05-07地塊，由商住混合用地，調整為住宅用地，4.88公頃。

YK06-06-01-01純商業用地，調整出7.7公頃的住宅商業混合用地；

住宅用地（含住宅商業混合用地）總規模達到了31.6公頃（約474畝）！

原來的住宅用地（含商住混合用地）為18.41，兩者相比，住宅用地直接增加了13.2公頃，接近增加200畝規模！

圖源：三亞自規局

而商業用地（含商住混合用地）24.17公頃，幾乎直接清零！僅保留少量商業在YK06-06-01-01-01 地塊之中為住宅混合用地。

崖州科技城，大規模核心宅地將登場

圖源：三亞自規局

雖然這次只是規劃修改前的論證公示，屬于批前公示，也就是說還沒有正式批準。

但調規動作既然以及啟動，后續就意味著大量的住宅用地，將在三亞土地市場中登場。

崖州灣科技城，可是三亞地產市場中的主力市場之一，片區招商、金茂、椰海等項目常年霸榜三亞樓市的熱銷榜單之中。

今年以來，保利又開始繼續發力，片區已經集結了招商、保利、金茂、聚義等全國和區域性頭部房企。

隨著崖州灣科技城的不斷成熟，這里也成為三亞樓市的房企爭奪之地。

而調整規劃的兩個論證范圍，位于控規中的完整社區13和完整社區14，規劃總計居住人口2萬人；

圖源：三亞自規局

配套內容包括綜合服務站、社區衛生服務站、幼兒園、老年服務站、文化體育活動站、中小學校、超市、便民商業網點、生活垃圾收集站等。

在社區級配套服務設施層面，在論證地塊南北兩側各有一個一級鄰里中心，西北側有兩個二級鄰里中心，鄰里中心內配建社區衛生健康中心、綜合為老服務中心、文化活動中心、全民健身中心、營業網點等，公共服務設施配套較為齊全。

除此之外，該板塊的教育資源非常豐富，周邊分布有三亞寰島實驗小學、三亞寰島實驗中學、三亞市崖州灣科技城南開中學等學校；

顯然，這已經是一片配套成熟的，優質區域，隨著大面積的商改住調規之后，未來或將有大量的新項目，又將在這里長出！