臨近年中大考，廣州土拍市場熱鬧不斷。

就在上周（6月15日），白云區黃邊北路北側AB2902026地塊經過27輪爭奪，最終由保利發展以13.49億元拿下，溢價率達24%。今日（6月22日），花都區天貴北路以東、花都大道以南CA0503071地塊又被保利發展以總價6.75億元底價競得，扣除配建面積后樓面價為8138元/㎡。

資料顯示，花都區天貴北路以東、花都大道以南CA0503071地塊用途為二類居住用地，總用地面積40090.55平，其中可建設面積為35701.14平，計容總建面為89252平，容積率2.5，限高80米，掛牌起始價為67475萬元。公服配建層面，包括有家庭綜合服務中心、街道辦事處、托兒所等，合計建面為6340㎡。

普睿廣佛區域統計數據顯示，近一年該地塊所在板塊一手住宅供應1298套，成交1290套，供求基本平衡，成交均價為19287元/㎡，成交套均總價為226.46萬元/套。地塊3公里內狹義庫存有2044套，可售面積共計27.96萬平方米，按照過去12個月的流速，去化周期為16.3個月。低于花都區平均的25.4個月。

接下來，廣州土拍市場的精彩還將繼續。

端午假期前夕，剛剛高溢價賣地的白云區又掛出了一宗重磅涉宅用地，地塊位于機場路板塊，東側緊貼白云區政府，容積率僅1.1，是廣州中心區核心地段極其難得一見的超低密度宅地。這宗地塊又將花落誰家？

核心地段全配套純墅級精品社區地塊

地塊本體

掛牌指標

出讓地塊總占地2.64萬㎡，編號AB2914005的居住用地為主，需配建編號AB2914006文化設施用地，其中居住用地占地2.16萬㎡，建面2.37萬㎡，為小體量精品社區地塊，建筑限高15米，鎖定未來規劃為別墅/疊墅類改善產品，起拍金額8.72億元，以宅地建面計算起拍樓面價約3.67萬/㎡。

圖片來源：2026年廣州經營性用地供地藍皮書

地段交通

地塊東側與區政府相鄰，是白云最悠久的老城區地段，周邊有眾多機關單位大院以及老舊民居，居住氛圍濃厚。西側臨地鐵市區環線11號線與在建的12號線中段換乘站中醫藥大學站，步行百余米即可達地鐵口，另有白云大道、廣園中路、廣州環城高速等主干道環繞，可快速通達廣州各大城市重要節點。

圖片來源：土地掛牌文件

日常配套

周邊1公里內有廣園中學、廣園小學、景泰中學、景泰小學、桂花崗小學等多所中小學，且規劃有36班小學及30班初中用地，教育配套豐富。醫療設施方面，1公里內有廣中醫第一附院、省二中醫院白云院區、省十二人民醫院廣園分院等優質醫院。商業配套成熟完善，距三元里中心直線約900米，1.6公里即為白云新城，有無限極廣場、萬達廣場、凱德云尚、五號停機坪廣場等眾多大型商業中心。

休閑景觀

地塊南臨廣州雕塑公園，東望廣州“市肺”白云山，東南側騎行/駕車2公里可達廣州麓湖公園，整體居住環境優質，日常飯后散步或者周末休閑徒步都非常便捷。

斷供7年，容積率1.1，稀缺中的稀缺

市場環境

低容稀缺

自“禁墅令”出臺以來，廣州低容積率地塊愈加稀缺，近十年廣州僅掛出13宗容積率1.1及以下的涉宅地，主要分布在增城、從化、花都等遠郊區域，近郊番禺、黃埔有零星一兩宗，中心區僅天河一支獨苗。其中，隨著降容提質建設“好房子”的推進，13宗低容地塊過半是在去年掛牌成交。

斷供7年

回歸到白云區，近十年中區域涉宅地成交主要集中于2018-2022年，2022年后成交量斷崖式下降，今年將近過半，含本宗地塊在內僅掛出2宗涉宅地。而本地塊所在的機場路板塊，更是已經斷供7年多，亟需新地塊入市為市場解渴，且十年內成交的兩宗涉宅地容積率分別為3.3及5.94，更加凸顯本宗地塊的珍稀程度。

庫存量少

一手住宅方面，白云供求主要集中于白云湖及白云大道北兩大板塊，分別有45.99萬㎡及45.09萬㎡網簽量，共占區域45%，其次鐘落潭網簽25.6萬㎡，其余大部分板塊網簽量集中于10-17萬㎡區間；價格標桿則為機場路相鄰的白云新城板塊，近三年均價72441元/㎡，與其余板塊價格形成明顯拉差。

而本地塊所處的機場路板塊，受一級市場無地供應掣肘，近三年僅老盤保利閱云臺2套板房補證供應，網簽量更不足百套，網簽面積僅1.10萬㎡，不及全區網簽量1%，但因周邊配套成熟，且臨近市府、省府所在的越秀區，板塊均價40803元/㎡處于區域中上游水平。

庫存數據同樣佐證板塊新房的稀缺，截至5月末白云全區商品住宅存量113萬㎡、10510套，但機場路板塊僅余76套尚未網簽，庫存面積0.8萬㎡，同樣不及全區庫存量1%。同時，這些尾貨多為市場挑選后的“邊角料”，且因余貨少，項目普遍無專業營銷團隊進行推售，去化緩慢，板塊去化周期達31個月為各板塊次高位水平。

二手市場

與新房市場環境形成反差的是，板塊二手住宅活躍度相對較高，近一年月度掛牌在售房源基本維持在2300套左右，月均成交量186套，幾近新房近三年網簽總量的兩倍。供求以匯僑新城、富力陽光美居、三元里大道大院等樓齡高達二三十年老舊小區/機關大院為主，近一年整體成交均價僅20193元/㎡，且呈現明顯下滑趨勢，表現出這些老舊房源業主換房改善的急切需求。

綜合來看，本次掛牌的AB2914005居住用地，雖然地塊體量不大，但位置地段及各類配套較為優質，最大的亮點為1.1超低密容積率以及控高15米，限定未來規劃為市區難得一見的純墅級社區。在板塊新房稀缺，以及區域剛拍出高溢價地塊的背景下，本宗地塊將花落誰家，讓我們拭目以待。

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