2026.06.22

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作者 |第一財經(jīng) 偌嘉

“零首付買房，還能倒拿30萬至50萬。”這一誘人話術背后，隱藏的是典型的“融房超貸”模式。此前，這一游走在灰色地帶的金融操作，如今正悄然從暗處走向臺前，堂而皇之地涌入原本用于閑置物品流轉的二手交易平臺：閑魚，融房中介偽裝成賣家，大肆招攬客戶。

律師提醒，購房者一旦被此類宣傳吸引并實際參與“融房超貸”業(yè)務，不僅面臨資金鏈斷裂、高額隱性收費等經(jīng)濟損失，更可能因涉嫌騙貸、偽造材料等行為卷入法律糾紛。看似“空手套房”的捷徑，實則是布滿陷阱的高危雷區(qū)。

寄生與導流

所謂“融房超貸”，即通過高評高貸的模式，人為拉高房產(chǎn)評估價，使得銀行貸款額度超過實際購房成本，最終實現(xiàn)“白拿一套房+倒賺現(xiàn)金”的操作。

在過去房地產(chǎn)市場單邊上行的年代，“融房超貸”一度猖獗，諸如2021年4月初網(wǎng)民公開舉報的“深房理”炒房事件，一系列違規(guī)行為中就包括“融房超貸”。

此后，隨著監(jiān)管嚴厲打擊以及后續(xù)房地產(chǎn)市場深入調整，“融房超貸”一度沉寂，但暗中蟄伏，如今，樓市回暖，“融房超貸”重出江湖，原本暗中游走的金融灰產(chǎn)走進流量平臺，偽裝成賣家，高調售賣相關服務。

第一財經(jīng)記者實測發(fā)現(xiàn)，在閑魚App中搜索“零首付購房”等關鍵詞，頁面會密集彈出“零首付購房平債”“融房超貸”“融房變現(xiàn)”“現(xiàn)房”等虛擬商品信息，標以從幾十元到上萬元不等的價格，這一價格僅是象征性的，涉及區(qū)域幾乎遍布全國各個大中型城市，尤以長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)最為集中。

部分搜索結果甚至可直接跳轉至“零首付購房信息專欄”，相關物品信息下方留言互動頻繁，比如，一個圖標“零首付到手50個”的商品信息顯示553人想要，不少人在帖子中留言“怎么操作？”“哪里的房子”，抑或同行“借樓”打廣告、蹭流量。

第一財經(jīng)隨機聯(lián)系了幾個賣家發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避平臺審核，賣家全部拒絕售前咨詢，并要求買家留下電話或微信聯(lián)系方式，二手交易平臺僅是其疑似“融房超貸”的展示、導流工具。

據(jù)了解，這類賣家主要是專職做融房業(yè)務的助貸中介，一融房中介對記者說，他們會和房產(chǎn)中介合作，尋找那些價格較低，上浮空間比較大的樓盤。

在房源方面，該中介說，融房業(yè)務的房源均為指定房源，包括一手房和二手房，客戶可以在指定房源中選擇，在此之前，需要客戶提供自己的資質資料，包括征信報告、流水、社保、公積金信息等，“資質太差我們也沒有辦法操作。”他說。

另外，客戶的資質情況還直接關系到中介收取的服務費水平。另一融房中介人士對記者說，如果資質好、無逾期的客戶，服務費為房屋總價的2%起；如果資質較差，需要后續(xù)提供各類材料的客戶，3%、4%、5%乃至更高都有可能。

三類模式層層遞進

除了客戶資質外，融房中介還會重點詢問客戶的融資需求，例如是以購房為主、套取房貸為輔，還是以套取房貸為主要目的。這一判斷直接關系到后續(xù)采用哪種“融房超貸”模式。

第一財經(jīng)調查了解到，“融房超貸”主要有三種模式，最常見的“融房超貸”即為“高評高貸”。“高評高貸”的提法最早源于二手房中介，目的在于幫助買家解決首付資金不足的問題，實現(xiàn)以較低首付購房，房屋買賣交易真實存在。

在此模式下，融房中介通過“陰陽合同”做高房價，幫助購房人套取超額貸款，用作首付款，或者干脆套現(xiàn)。比如，買賣雙方達成真實成交價100萬元，首付30%，中介通過評估公司將房產(chǎn)估價拉高至130萬元，買家可以貸款91萬。銀行放款后，賣家將21萬元（91萬-70萬）返還給買家。這樣一來，買家就實現(xiàn)以9萬元的首付買到了房子。

“高評高貸”風險極高，極易產(chǎn)生糾紛。今年4月初，深圳市人民檢察院發(fā)布一則相關案例，買賣雙方通過陰陽合同超貸了130萬元，該款項應由賣家返還給買家，但在此過程中卻由中介非法占有，用于償還個人債務，買家索要無果后向公安機關報案。

但如果客戶主要目的是套取房貸而不是持有房產(chǎn)，則操作模式要復雜很多。

廣東知恒（上海）律師事務所律師賈玉紅對第一財經(jīng)說，融房中介多會采取代持套貸，即背債人模式。該模式下，中介尋找職業(yè)背債人作為買方，賣方為實際用款方，買賣雙方明面上簽署房屋買賣合同辦理過戶，背地里簽署房屋代持協(xié)議，約定職業(yè)背債人替實際用款人代持房產(chǎn)，由職業(yè)背債人憑借購房合同作為名義借款人申請房貸，并交給實際用款方，房屋并未真實成交。職業(yè)背債人可以收取一定的好處費，甚至可以憑借名下的這套房子繼續(xù)套取裝修貸、消費貸等信用貸款給實際借款人或自用。

賈玉紅說，代持套現(xiàn)模式下的實際用款方，可能是小地產(chǎn)開發(fā)商，也可能是“二手房”的原房東。“后續(xù)，如果實際用款方能按期償還貸款，則貸款繼續(xù)，如果不能償還，則將會成為壞賬。”她說。

如果客戶急于用錢，但資質又太差，融房中介會采取第三種更為激進的“純融資模式”，即通過全套虛假資料，操作一套房產(chǎn)到客戶名下，資方墊付首付，通過“高評高貸”申請超額房貸，隨后從房貸中取回墊資款。房產(chǎn)過戶后，融房中介還會幫助用款人申請裝修貸、消費貸，乃至購買營業(yè)執(zhí)照虛增流水并申請經(jīng)營貸等各類型貸款，客戶將背負遠超實際房價的貸款，以及一套根本不需要的房子。

“前些年，這套模式利用銀行審查漏洞可以成功套取貸款，但近年來，銀行系統(tǒng)貸款審查收緊，這套模式已經(jīng)很難進行了。”她說。

參與各方均有可能涉刑

目前，金融監(jiān)管持續(xù)加大對金融“黑灰產(chǎn)”的打擊力度，尤其是對非法助貸中介起到了強大的震懾作用。6月17日，國家金融監(jiān)督管理總局局長丁向群在2026陸家嘴論壇上明確表示要嚴肅市場紀律，深入整治無序競爭，嚴厲打擊金融“黑灰產(chǎn)”。

近日，安徽省蕪湖市一宗22筆房貸斷供、貸款人集體失聯(lián)的案件再次將金融“黑灰產(chǎn)”的危害展露無遺。在該起案件中，貸款中介通過“偽造材料+背債人+高評高貸”騙取銀行貸款2000多萬元。

賈玉紅提醒，“融房超貸”并非融資的救命稻草，它不僅不能真正解決資金問題，還可能使各方陷入進退兩難的現(xiàn)實困境。無論是正常購房，抑或亟需資金，都應通過正常渠道，遠離“融房超貸”，否則可能面臨相關法律風險。

賈玉紅解釋說，其中，借款人可能涉嫌騙取貸款罪或貸款詐騙罪，如果有偽造文件、印章的行為，還可能涉嫌偽造國家機關公文、證件、印章罪。

對于融房中介來說，一是可能涉嫌詐騙罪，例如，在背債人模式中，中介謊稱能為借款人貸出流動資金，實際上讓借款人背上超額房貸，中介非法占有超額貸款；二是可能涉及騙取貸款罪或貸款詐騙罪；三是為包裝騙貸，偽造國家機關印章、出具虛假文書等，涉嫌偽造國家機關公文、證件、印章罪；四是如果向評估公司工作人員或銀行工作人員行賄，則涉嫌向非國家工作人員行賄罪等。

對于賣房者來說，如果明知中介和購房者虛構事實套取貸款，仍配合簽署相關資料并向中介或借款人返還超額貸款，涉嫌騙取貸款罪的共犯。

另外，在“融房超貸”中，還有兩個重要的配合角色，即評估公司和銀行。

賈玉紅表示，如果評估公司涉及虛假評估，涉嫌提供虛假證明文件罪或出具證明文件重大失實罪。如果評估公司明知騙貸或違法發(fā)放貸款的情況，可能構成騙取貸款罪或違法發(fā)放貸款罪的共犯。如果私下接受賄賂，涉嫌非國家工作人員受賄罪。銀行工作人員則可能涉嫌違法發(fā)放貸款罪，非國家工作人員受賄罪/受賄罪（國家工作人員身份），玩忽職守或濫用職權罪（國家工作人員身份）。

微信編輯| 蘇小

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