你有沒有發現，上下班路上總能看到一條修了又挖、挖了又修的路。今天圍擋拆了，過兩個月又圍上了，好像永遠在“施工中”。

這條路為什么永遠修不完？

三個皮匠報告發布的《2026全球及中國城市更新發展研究報告》給出了答案：2025年，全國城市更新投資完成額約2.9萬億元。2026年5月，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，這是城市更新領域的第一部國家級專項規劃：改造老舊小區11.5萬個、城中村4000個、地下管網77萬公里，總投資預計達20萬億元。

20萬億是什么概念？相當于2025年全國房地產開發投資的2.4倍。過去那種“拿地—建設—銷售”的高周轉模式，在四年44%的降幅中已經走到了盡頭。而城市更新的年度投資，正從2.6萬億向4萬億穩步攀升。

為什么說城市更新比房地產數據更能讀懂中國城市？

因為它反映的不是“賣了多少房子”，而是“城市怎么對待自己剩下的空間”。當增量擴張的紅利消退，存量提質的邏輯開始主導——推土機的聲音小了，改造隊伍的聲音大了；賣地的新聞少了，老舊小區加裝電梯的新聞多了。一座城市選擇怎么對待它的老廠房、老小區、老管網，比任何統計數據都更能說明它接下來的走向。

報告指出：2026年發布的所有政策都在印證同一件事——中國城市發展的底層邏輯已經變了。

這不只是城建領域的短期調整，是一個時代的注腳。

一、什么是城市更新？跟房地產開發有什么不一樣？

城市更新并不是一個新詞。早在20世紀中葉，西方發達國家就提出了“urban renewal”的概念——但那時更接近“城市重建”，強調大規模拆除貧民窟、新建現代建筑。副作用很快顯現：社區網絡被割裂、歷史風貌被抹去、弱勢群體被迫外遷。

在中國，“城市更新”正式登上政策舞臺是在2020年。2021年住建部發布通知，劃定了核心底線——“拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%”。這意味著，中國版的城市更新從一開始就被定義為“有機更新”，而非新一輪的“大拆大建”。

城市更新與房地產開發有六大本質差異：

城市更新的目標是“系統優化”，屬城市治理邏輯；而房地產開發的目標是“土地增值”，屬商業開發邏輯。

二、為什么城市更新變得緊迫？四大驅動力

驅動力一：城鎮化進入穩定期

2025年末，我國常住人口城鎮化率達67.9%，城鎮常住人口增至9.54億人。2015至2019年，城鎮化率年均提升約1.1個百分點；2020至2025年降至年均約0.8個百分點。國際經驗表明，城鎮化率突破65%后增速將自然放緩。城市發展重心正從“規模擴張”轉向“質量提升”。

驅動力二：存量住房規模持續擴大

2020年至2025年，存量住房總面積從322億平方米增至352億平方米，五年累計增加30億平方米。住房空置率長期處于15%以上，遠超國際公認的5%-10%合理區間。新建商品房待售面積從2020年的4.98億平方米增至2025年的7.66億平方米。

存量住房總量擴張、空置率居高不下、新建商品房大面積積壓——中國城鎮住房已從“短缺時代”全面進入“過剩時代”。

驅動力三：房齡結構老化

2020年，全國超過四分之一的存量住房房齡在20年以上。從區域分布看，上海2000年以前建成的住房占比高達50.4%，遼寧45.5%，天津44.2%。隨著時間推移，未來十年將有大量2000-2010年間建成的住房集中進入“老舊”階段。

驅動力四：房地產開發投資持續下滑

房地產開發投資從2021年峰值14.8萬億元降至2025年8.3萬億元，四年累計下降約44%。傳統“拿地—建設—銷售”的高周轉模式已難以為繼。而城市更新年度投資穩定在2.6-2.9萬億元（2023-2024年），項目數量保持在6萬個以上。

三、“十五五”藍圖：20萬億市場，四大核心賽道

規劃明確了“十五五”時期核心量化指標：

• 新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個
• 城中村改造4000個
• 城鎮危舊房改造50萬套（間）
• 老舊街區廠區改造提升1500個
• 建設改造城市地下管網約77萬公里

據業內測算，“十五五”期間城市更新市場總容量約20萬億元，年均投資額約4萬億元。以下是四大核心賽道：

老舊小區改造：全國2000年底以前建成的老舊小區約22萬個，涉及居民近3900萬戶。按每平方米基礎改造成本約1000元測算，僅基礎改造投資即達8萬億元。

地下管網更新：我國城市地下管網總長度約390萬公里，約70%的地下管線已使用超過20年。“十五五”期間將建設改造77萬公里，其中燃氣管網20萬公里、排水管網17.5萬公里、供水管網17.5萬公里、污水管網10萬公里、供熱管網12萬公里。

城中村改造：全國存量城中村約1919萬戶。廣東、山東、浙江、江蘇四省合計占全國城中村戶數的40%。若分15年完成全部改造，“十五五”期間年均投資約4-5萬億元。

老舊廠區與工業遺產更新：截至2025年，全國已認定國家工業遺產266處，超過90%已實現一定程度的活化利用。北京首鋼園入園企業超1000家，產業規模近800億元。

四、錢從哪里來？“五措并舉”的資金保障

城市更新已形成“中央預算內投資+超長期特別國債+地方政府專項債+政策性金融+市場化融資”五措并舉的資金體系。

• 中央預算內投資：2026年安排城市更新專項資金970億元
• 超長期特別國債：2026年安排1600億元支持地下管網建設
• 地方政府專項債：2026年一季度城市更新相關專項債發行接近1200億元
• 政策性金融：國開行2025年向城市更新領域發放貸款7863億元
• 城市更新基金：全國已有28個城市設立，總規模約4550億元
• REITs：2025年城市更新設施首次被納入公募REITs發行范圍

《城市更新“十五五”規劃》明確提出“推動符合條件的城市更新項目發行REITs、資產證券化產品”。從“投入—建設—運營—退出—再投入”的資本循環正在形成。

五、資金平衡壓力與長周期運營挑戰

城市更新項目面臨三大核心挑戰：

資金平衡壓力：“十五五”期間城市更新總投資中，財政類資金占比約25%-30%，政策性貸款占30%-38%，社會資本僅占12%-18%。社會資本參與意愿不高，是制約資金平衡的關鍵短板。

多主體協調難題：城市更新涉及地方政府、城投平臺、開發企業、產權人、原住民、運營商等多元主體。以加裝電梯為例，低層住戶與高層住戶意見難以統一，往往出現“一戶不同意、整棟樓擱置”的困局。

長周期運營挑戰：城市更新項目投資回收期平均約8.32年，68.5%的企業需花費5年以上才能實現收益。盈利水平方面，45.5%的企業盈利水平在1%-3%，50%在4%-6%。與傳統房地產開發（通常2-3年回本、收益率15%以上）相比，城市更新項目的投資回收期是其3-4倍，收益率僅為前者的三分之一到一半。

六、區域格局：東部引領、中部追趕、西部發力

城市更新市場呈現“東部引領、中部追趕、西部發力、東北攻堅”的區域格局。

東部地區：廣東、江蘇、山東、浙江等經濟大省是項目落地主陣地。廣東2025年老舊小區改造開工1600個，城中村改造完成投資1110億元。江蘇開工改造老舊小區771個，完成年度目標110.14%。

中部地區：河南2025年實施城市更新項目3910個，改造城中村416個。安徽2025年新啟動項目196個，計劃投資1427.6億元。

西部地區：四川GDP達6.77萬億元，居西部首位。成都推進27個片區更新、71個城中村改造，完成投資超300億元。

東北地區：遼寧2025年計劃改造500個老舊小區、2.6萬戶城中村。沈陽累計改造1723個老舊小區。

從“拆改留”到“留改拆”，從“大拆大建”到“繡花功夫”——城市更新正在重塑中國城市發展的底層邏輯。

20萬億的市場規模，11.5萬個老舊小區、4000個城中村、77萬公里地下管網的改造目標——這既是巨大的投資機遇，也是復雜的系統工程。資金平衡、多主體協調、長周期運營三大挑戰，決定了城市更新不是“賺快錢”的賽道，而是需要耐心資本和長期主義的“價值投資”。

對于企業而言，城市更新正從“主題催化”轉向“商業模式重塑”——誰能從“建設者”轉型為“運營者”，誰就能在這輪存量時代的競爭中占據先機。

你所在的城市，最近有哪些老小區、老廠房正在改造？評論區聊聊。

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