初夏時節，漫步在白云湖東岸的廣州白云設計之都紅點廣場，美麗的“十”字綠廊、階梯花園、廊橋環繞的人性化慢行系統，令人嘆為觀止，猶如置身一座藝術博物館。很難想象，數年前，這里還是“小散亂污”扎堆的黃邊村級工業園。華麗蝶變的背后，是近三年來廣東低效用地再開發國家試點的“點石成金”妙手。

2023年9月，自然資源部在全國15個省（市）43個城市（區、縣）開展新一輪低效用地再開發試點，廣東珠三角九市被納入試點。去年4月，自然資源部擴大低效用地再開發試點范圍，廣東21個地市全部被納入試點，廣東成為全國唯一一個全省域被納入國家試點的省份。

近日，廣東省自然資源廳印發《廣東省低效用地再開發案例集（第一批）》，廣州白云設計之都、廣州上境村等18個項目入選，分布在珠三角廣州、深圳、中山、珠海、佛山、東莞、肇慶等七地市，其中低效工業用地改造11個，城中村改造4個，其他低效用地改造案例3個。

低效工業用地改造是廣東低效用地再開發的重點。廣州市白云區設計之都項目即是其中的典型代表。該項目采用政府收儲+村企合作模式，依托政企村共投、立體開發和用地用途轉換，將舊廠房、城中村、留用地等多種低效載體整體改造為年產值高達900億元的現代化設計產業高地。

在廣州增城仙村鎮上境村，一座座嶄新的灰白色多層廠房錯落排布，這片由舊工業區改造而來的產業新城，曾經的容積率僅0.34，如今已化身現代化科技城，成為智能網聯汽車零部件產業集聚地。

活用掛賬收儲模式，是廣州南沙區放馬村改造項目的創新做法。該項目構建了“現金補償+代建廠房+租金收益”利益共享機制，改造完成后，村集體預計可獲得5萬平方米價值超3億元的物業，租金收入將是原來的5倍。

作為超大城市的深圳，“向天空要空間”是該市低效用地再開發的一大亮點。南山智造紅花嶺產業園推行工業上樓+全周期自持運營模式，針對性解決高層廠房貨運、承重等痛點，項目改造后容積率較此前提升3倍。寶安中車基地探索分層出讓+立體開發模式，在工業用地上蓋配建保障房，打造“產業+安居”復合空間，規劃建設3000套公共租賃住房，可解決近萬名周邊重點企業人才住房需求，實現職住一體。

中山市黃圃鎮大岑片區打通周轉金、銀行貸款、財政貼息多元融資渠道，堅持“工改”與治水協同攻堅、與綠美建設有機結合；東鳳萬洋科技城依托周轉性扶持資金，落實并聯審批、容缺受理機制實現“拿地即動工”，項目2024年5月供地即動工，計劃2031年全部竣工。

企業長租自管模式是佛山順德上華產業園改造的創新做法，該項目依托集體土地流轉盤活歷史遺留低效廠房，總投資超10億元，容積率由改造前0.75提升至3.0；佛山南海區臨港產業社區項目則創新“征租結合”方式，試點國有、集體土地混合利用，推行土地所有權按份額比例共有的確權方式。

位于珠海高新區的珠海港灣1號科創園，原以五金等傳統制造企業為主，與高新區產業發展不匹配。該改造項目依托政府統籌+國企運作模式，通過整體收購、長期租賃、土地流轉整合零散地塊，盤活了爛尾建筑與老舊工業區，初步形成軟件設計、互聯網、集成電路三大產業集聚。

以“拆遷、整備、建設、竣工、投產、達產”為鏈條的滾動式開發模式是東莞新村產業社區項目改造的具體做法。該項目以新村南二路為發展核心，左右兩翼為“首開區”，不斷向外擴散。通過改造，完善了產業社區用地布局，提高了土地利用效率。同時也增加了產業空間，補齊了基礎設施和公共服務設施短板。

除了低效工業用地，廣東還有不少城中村也開展了低效用地再開發改造試點。面對村居交錯、征拆復雜等難題，廣州白云羅沖圍松溪片區改造項目堅持“依法征收+凈地出讓”，統一征拆補償標準，率先探索建立不動產依囑托注銷登記機制；廣州黃埔五村七片項目打破村域壁壘實施跨村統籌，探索房票安置方式，項目規劃總建設量556.75萬平方米，通過并聯審批機制大幅壓縮簽約周期。

資金短缺是城中村改造面臨的普遍難題，珠海永豐村采用“滾動開發+安置地塊招拍掛+回遷房回購”路徑，將出讓競買資金注入改造主體補充項目資本金，依托后續土地出讓收入覆蓋安置成本，實現資金滾動平衡，2024年6月項目獲得63.76億元專項借款授信。佛山黃岐東秀片區結合廣湛高鐵、廣南聯絡線兩大鐵路工程推進整村改造，利用城中村改造專項借款回購存量房源作為安置房，項目總投資約65億元，實現基建、民生、村集體發展三方共贏。

除低效工業用地、城中村改造項目外，其他類型低效用地改造案例也是各具特色。廣州花都集群街2號危舊樓棟項目，探索政府引導+居民籌資+國企運作的原拆原建模式，改造后房屋增值1.6倍。深圳鹽田區變電站項目采用國企合作模式，推動公用設施用地空間復合利用，規劃建設750套保障性租賃住房。肇慶端州區浩邦項目瞄準暫時空置的集體商住留用地，采用“權屬按份共有+過渡性租賃開發”模式引進先進制造業，項目已基本竣工投產，達產后預計年產值10億元、年稅收5000萬元，有效盤活沉睡土地資源。

自低效用地再開發試點開展以來，廣東各地不斷完善工作機制，制定配套政策，積極探索創新。截至今年5月底，廣東低效用地再開發已實施改造16.84萬畝，累計投入改造資金近5000億元，其中社會投資達4353.6億元，提高了土地資源配置效率，促進了經濟社會高質量發展。

為進一步深入推進低效用地再開發，今年1月，廣東省政府要求各地深化“三舊”改造和村級工業園整治，有力盤活存量土地和低效用地，促進城鄉國土空間布局合理、結構優化、功能完善、設施完備。

省自然資源廳表示，接下來，將持續深化低效用地再開發試點，不斷優化土地盤活路徑，提升資源配置效率，以存量土地提質增效，助力全省經濟社會高質量發展。

（肖琪 牛芯儀 馮建奎）