@房財(cái)經(jīng) 王哲

端午節(jié)前夕，北京萬科迎來了一年之內(nèi)的第二次權(quán)力交接。

金亞斌接棒李剛，出任北京萬科總經(jīng)理。這距離他接手西北公司帥印，僅僅過去了不到9個月。

金亞斌是萬科的舊人，從里到外都是。

他1983年出生，沈陽建筑大學(xué)碩士，2008年以萬科校招核心人才計(jì)劃“新動力NP9”身份入職天津萬科。從水暖工程師做起，干配套、管采購、跑投資，一步一個腳印在萬科體系內(nèi)，摸爬滾打了18年。

這期間，金亞斌完成了幾次關(guān)鍵的躍遷。

2024年4月，濟(jì)南萬科原總經(jīng)理肖勁因個人原因被調(diào)查，金亞斌臨危受命補(bǔ)缺。

彼時的濟(jì)南萬科，正經(jīng)歷組織架構(gòu)調(diào)整與市場下行雙重?cái)D壓，2024年銷售額滑落至30.87億元，在萬科全國16家直管城市公司中，排名倒數(shù)。

2025年9月，萬科啟動有史以來最大的組織調(diào)整——地區(qū)公司由集團(tuán)總部直管，金亞斌調(diào)任西北公司。

不到一年，再赴北京。

這不是一次常規(guī)輪崗。金亞斌的每一次調(diào)動，都踩在萬科最需要穩(wěn)住的節(jié)點(diǎn)上。

去年9月萬架構(gòu)調(diào)整落地時，北京公司是個例外——總經(jīng)理李剛、副總經(jīng)理王智余均來自深鐵集團(tuán)。

彼時深鐵正以前所未有的力度介入萬科運(yùn)營，向關(guān)鍵區(qū)域派駐核心管理人員，以此穩(wěn)住這家搖搖欲墜的房企“三好生”。

現(xiàn)在，深鐵的人走了，萬科的人又回來了。

懸崖邊的舞蹈

金亞斌接手北京之前，萬科正在經(jīng)歷一場漫長的拆彈。

2025年度，萬科營收2334億元，同比下跌32%；歸母凈虧損885.56億元，同比擴(kuò)大79%。

這組數(shù)字?jǐn)[在任何房企面前，都是一場災(zāi)難。

但萬科在資本市場，并沒有崩盤。

深鐵在過去一年多里，累計(jì)向萬科提供各類資金支持超過300億元。今年5月簽署的框架協(xié)議，就包含25億元借款額度；6月12日，再提供11.4億元借款，期限最長3年。

除了深鐵的舍命輸血外，債券市場的債主，也給予了萬科最大的寬容。

6月10日，萬科兩筆本金合計(jì)40億元的中期票據(jù)展期方案，以100%同意率通過。

方案采用“固定兌付+40%即付+60%展期一年+資產(chǎn)增信”的結(jié)構(gòu)安排——這是萬科多筆展期債券的一貫操作，市場已經(jīng)接受了這個節(jié)奏。

今年下半年，萬科仍有約101.2億元公開債到期。壓力不小，但路徑清晰：資產(chǎn)處置剝離非主業(yè)、大宗交易回籠資金、閑置土地爭取專項(xiàng)債退出。

萬科今年已完成10個項(xiàng)目盤活，預(yù)計(jì)提供貨值約110億元。

管理層在5月股東會上坦言：“2026年以控虧、減虧為核心目標(biāo)。”沒有豪言壯語，只有務(wù)實(shí)求生。

從輸血到換血

金亞斌北上接替李剛，意味著北京這塊最后的“深鐵飛地”，也已交還萬科舊部。

此次換防的節(jié)奏，很耐人尋味。

債務(wù)最危急的階段，深鐵派人蹲守；債務(wù)展期路徑打通、流動性危機(jī)暫時避開之后，操盤權(quán)回歸業(yè)務(wù)老手。

這似乎也意味著，深鐵對萬科的掌控重點(diǎn)，有了變化。

下一步需要的是——用內(nèi)行人，把銷售做起來、把庫存去化掉、把現(xiàn)金流跑通。

金亞斌的18年一線操盤經(jīng)驗(yàn)，恰好在此時被需要。

萬科北京換帥，不是孤立事件，而是深鐵從緊急接管，轉(zhuǎn)向長期經(jīng)營的標(biāo)志。

不過，金亞斌走進(jìn)北京萬科辦公室那天，桌上將擺著兩樣?xùn)|西：2025年北京區(qū)域下滑53%的營收報(bào)表，以及一份剛剛獲批的40億債券展期方案。

這是萬科北京市場的一個切面，也是金亞斌要面對的現(xiàn)實(shí)。

一個是舊賬，一個是新局。

這位輾轉(zhuǎn)哈爾濱、石家莊、濟(jì)南、西北的救火隊(duì)長，面對的可能是最復(fù)雜的一場火——火勢已經(jīng)控制，但滿地狼藉需要重建。