觀點(diǎn)網(wǎng) 全球總部也是靠租的拼多多，近期在雄安新區(qū)買了一棟辦公樓。

6月21日消息，拼多多與中國(guó)電建旗下中電建河北雄安建設(shè)發(fā)展有限公司完成簽約，通過整體購(gòu)置方式，落位雄安·電建智匯城的數(shù)字新消費(fèi)電商產(chǎn)業(yè)園。

從5月27日注冊(cè)全資子公司，到6月10日首批150名新員工入職，再到6月16日與雄安新區(qū)管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議并同步啟動(dòng)超5000個(gè)崗位招聘，最后到6月21日正式簽約買樓。

拼多多在雄安布局不到一個(gè)月，便完成了從注冊(cè)到簽約、從資產(chǎn)購(gòu)置到員工到位的閉環(huán)。這是企業(yè)戰(zhàn)略得到快速落地的一面，反映企業(yè)與國(guó)家級(jí)新區(qū)雙向戰(zhàn)略匹配的落地動(dòng)作。

而另一方面，放眼 2026 年全國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，拼多多在雄安購(gòu)樓，則是產(chǎn)業(yè)自用型買家日益活躍的大環(huán)境縮影。

2026年以來，國(guó)內(nèi)核心城市的大宗辦公樓交易金額出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。而推動(dòng)這一增長(zhǎng)的主力已非過去十年間穿梭于陸家嘴、金融街的外資機(jī)構(gòu)或私募基金，而是現(xiàn)金流充裕、著眼于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的實(shí)體企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資本。

拼多多買樓

過去，在國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的發(fā)展敘事里，自建、自持總部大樓長(zhǎng)期被視作企業(yè)規(guī)模、長(zhǎng)期主義與資金實(shí)力的顯性標(biāo)簽。阿里杭州西溪園區(qū)、騰訊濱海大廈、百度科技園均為企業(yè)早年重金拿地自建。

而拼多多自成立以來，始終采取輕資產(chǎn)辦公模式，上?？偛?、各地區(qū)域分支依托租賃辦公樓運(yùn)營(yíng)，基本從未在國(guó)內(nèi)核心城市購(gòu)置整棟自持辦公樓，或建設(shè)獨(dú)立園區(qū)。同時(shí)，除了辦公樓，其服務(wù)器、倉(cāng)庫等核心運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)也大多采用租賃模式。

這種運(yùn)營(yíng)思路也成為其低成本擴(kuò)張、靈活調(diào)配全球辦公資源的典型特征。

例如，目前拼多多的全球總部位于上海金虹橋國(guó)際中心。金虹橋國(guó)際中心是上海的納稅“百億樓”，拼多多只是其中的重要租戶之一。

這種“輕資產(chǎn)”策略在拼多多的財(cái)務(wù)報(bào)表上的體現(xiàn)也極為清晰。近年來，拼多多的財(cái)報(bào)里固定資產(chǎn)（Property， Equipment and Software， Net）長(zhǎng)期處于低位。例如根據(jù)2024年財(cái)報(bào)，該公司固定資產(chǎn)僅為8.8億元，占總資產(chǎn)的比例為0.17%。

2025年，拼多多在新戰(zhàn)略下逐步加強(qiáng)供應(yīng)鏈建設(shè)，年末固定資產(chǎn)微增加至13億元，占總資產(chǎn)的比例剛超過0.2%。

如今，這份堅(jiān)持多年的辦公租賃策略迎來明確轉(zhuǎn)向。

資料顯示，拼多多購(gòu)置的樓宇位于雄安？電建智匯城內(nèi)的雄安數(shù)字新消費(fèi)電商產(chǎn)業(yè)園，從區(qū)位行政區(qū)劃來看歸屬雄安新區(qū)昝崗組團(tuán)，該片區(qū)是雄安新區(qū)規(guī)劃中重點(diǎn)打造的產(chǎn)業(yè)集聚板塊。

區(qū)別于啟動(dòng)區(qū)以央企總部、政務(wù)辦公為主的定位，昝崗片區(qū)核心定位為數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、電商服務(wù)承載區(qū)，也是新區(qū)31棟主題樓宇集中落地的核心片區(qū)之一。拼多多此次買入的，就是根據(jù)“數(shù)字+消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向重點(diǎn)打造的主題樓宇之一。

為更好地引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，據(jù)悉雄安政府亦相繼出臺(tái)專項(xiàng)樓宇扶持政策，對(duì)落地?cái)?shù)字消費(fèi)、大數(shù)據(jù)、跨境電商企業(yè)給予購(gòu)置補(bǔ)貼、稅收返還、人才落戶配套等多重政策支持。

對(duì)拼多多而言，雄安擁有制度創(chuàng)新的高地和數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊場(chǎng)景，提供了從成本、政策、生態(tài)、物流等多方面的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，拼多多將在此落地大數(shù)據(jù)處理、云服務(wù)運(yùn)維、平臺(tái)合規(guī)治理、跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)等中后臺(tái)部門。這些均被視為目前電商企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下半程的重要業(yè)務(wù)板塊。

活躍的產(chǎn)業(yè)自用型買家

拼多多在雄安買樓的背后，2026年以來，中國(guó)主要城市的大宗交易市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，2026年第一季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易總金額近544億元，除華南外，華東、華北、華中及華西地區(qū)的成交金額均較2025年同期均呈現(xiàn)出回暖跡象。

就國(guó)內(nèi)兩個(gè)最重要的房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)——北京、上海來看。2026年Q1，北京大宗交易市場(chǎng)單季度成交額達(dá)到122億元，較2025年同期大幅增長(zhǎng)184%；上海大宗交易金額近184億元，對(duì)比2025年同期亦呈現(xiàn)顯著復(fù)蘇特征。

買家方面，內(nèi)資買家占絕對(duì)主導(dǎo)。金融銀行保險(xiǎn)行業(yè)繼續(xù)成為最主要的投資者，而私營(yíng)民企則是第二活躍的買家。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度全國(guó)大宗成交內(nèi)，私營(yíng)民企達(dá)成最多的成交個(gè)案，錄得36個(gè)，成交金額122億元排在不同買家種類中的第二。

交易目的層面，2026年第一季度全國(guó)大宗成交內(nèi)，自用型買家達(dá)成的金額穩(wěn)定占據(jù)17%的比例，而2025年全年的數(shù)據(jù)為16%。

近兩年，企業(yè)自用需求逐步成為主導(dǎo)市場(chǎng)的因素之一。2025年至2026年3月，國(guó)內(nèi)辦公類資產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，陸續(xù)出現(xiàn)興業(yè)銀行、光線傳媒、揚(yáng)子江藥業(yè)、愛爾眼科、貨拉拉、峰岹科技、方大炭素等不同行業(yè)的買家，通過整層、整棟收購(gòu)實(shí)現(xiàn)總部辦公或資產(chǎn)自持。

這種情況在上海最為明顯。

第一太平戴維斯在2026第一季度中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)回顧及展望中，談及華東市場(chǎng)時(shí)就提及：“價(jià)格深度回調(diào)正催生結(jié)構(gòu)性配置窗口。對(duì)自用企業(yè)而言，核心物業(yè)的購(gòu)置成本顯著低于歷史高點(diǎn)，租改購(gòu)策略下的財(cái)務(wù)攤銷優(yōu)勢(shì)凸顯”。

產(chǎn)業(yè)資本踴躍入場(chǎng)。通常而言，這些活躍的自用型買家，在購(gòu)置物業(yè)時(shí)通常有兩點(diǎn)核心考量。

其一，產(chǎn)業(yè)集中優(yōu)勢(shì)與政策優(yōu)勢(shì)，買家傾向于選擇對(duì)自身戰(zhàn)略發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局有益的區(qū)位。

拼多多雄安買樓即屬此類。雄安新區(qū)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)底座與制度創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，以及作為國(guó)家戰(zhàn)略承載區(qū)的特殊地位，構(gòu)成了吸引頭部企業(yè)落子的核心要素。

類似邏輯在其他城市亦有體現(xiàn)。深圳雖然整體甲級(jí)辦公樓空置率在2026年第一季度仍處于25.9%的高水平，但有產(chǎn)業(yè)支撐的片區(qū)，辦公樓的租賃情況表現(xiàn)不錯(cuò)。例如，水貝、南油、科技園等產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域租賃需求持續(xù)活躍。

其二，資產(chǎn)保值與核心區(qū)位。自用型買家同樣看重資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值能力，因此傾向于落子上海、北京、深圳、廣州等一線城市的核心區(qū)域。

2026年第一季度的大宗交易市場(chǎng)內(nèi)，上海、北京、深圳、廣州等一線城市合計(jì)交易占比就超過75%。

在某些情況下，上述兩點(diǎn)考量可以兼具，既獲得產(chǎn)業(yè)與政策的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，又實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。最典型的代表當(dāng)屬上海的前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)、張江科學(xué)城以及大虹橋商務(wù)區(qū)三個(gè)區(qū)域。

2026年以來，已有多宗重要的自用型買家通過大宗交易購(gòu)入辦公樓案例，發(fā)生在這些區(qū)域。

5月，海爾集團(tuán)旗下海爾產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以約7億元，整棟收購(gòu)上海前灘匯S3棟甲級(jí)辦公樓，總建筑面積約1.33萬平方米，成交單價(jià)約每平方米5萬元。按照規(guī)劃，該樓宇將作為海爾集團(tuán)華東區(qū)域總部使用；

6月恒力石化宣布擬以約4.15億元自有資金，收購(gòu)上海虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的一宗商辦物業(yè)，用于打造華東營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)總部。

除此之外，整個(gè)上海的交投都十分活躍。

其他主要案例有， 1月方大炭素通過司法拍賣方式，以4.56億元競(jìng)得上海核心區(qū)建國(guó)西路一幢辦公樓，建筑面積2997.83平方米，成交單價(jià)約15.2萬元/平方米。方大炭素表示，此次交易主要是為了滿足上海方大業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需求；

5月底，美格智能發(fā)布公告，擬以約2.85億元在上海購(gòu)入一棟研發(fā)辦公樓。標(biāo)的物業(yè)位于閔行區(qū)維璟中心A座，共7層，建筑面積約1.5萬平方米。美格智能稱，在此次交易之前公司沒有自有的研發(fā)和辦公場(chǎng)所，存在購(gòu)置需求。

年內(nèi)，北京、廣州、深圳三地亦均有產(chǎn)業(yè)自用型買家購(gòu)入辦公樓物業(yè)的案例，但大宗案例還是主要以北京為主。

例如，4月中旬，“大模型第一股”智譜斥資超3.6億元買了位于北京中關(guān)村軟件園的鉆石大廈。

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