孟曉蘇又開口了。這位被叫做＂中國房地產之父＂的老人，最近拋出一句話，評論區當場炸鍋。他說，只要國運還在，中國未來的房價一定會漲。

他還補了一句，一二線城市已經能看到牛市初期的樣子。罵他的人比挺他的人多得多。

可這位老人的來頭不小，他是原國家房改課題組組長，也是中房集團原董事長，1998年那套房改方案的核心設計者之一。

他這次的底氣到底在哪？我們得先看他眼里＂漲＂的那塊地方在哪里。孟曉蘇的邏輯很簡單。芯片和AI這一波科技新貴，正在把紅利套現，轉頭扎進豪宅市場。

剛需的特價盤也有人搶著接。兩頭都熱，他就把這當成牛市要來的前兆。這話聽著像給焦慮的購房者吃定心丸。

可對剛被套牢的二手房房東來說，更像往傷口上撒鹽。

豪宅這一塊的數據，確實給了他底氣。上海總價3000萬以上的新房，2026年初賣了將近1000億元，成交大約1900套。深圳中信信悅灣開盤兩個小時，銷售額就破了100億。

頂層復式單價干到了36萬到38萬一平米。廣州千萬級豪宅網簽量同比漲了42%。

杭州那批被叫做＂豪宅六小龍＂的項目，有的均價破了10萬一平，基本開盤就清。這些數字擺在那兒，沒人能說豪宅市場是涼的。

接盤的人是誰，這才是關鍵。背后站著的，相當一部分是做AI大模型、做半導體、做新能源的新一代有錢人。

公司上市套現的，拿到新一輪融資的，期權解禁的，扭頭就把錢砸進了核心地段。2026年港股科技股一路回暖，A股科創板也很活躍，這群人的賬面財富快速做大。

他們買房不靠按揭，直接現金一把付。所以我們會看到一個挺割裂的畫面。一邊是幾千萬的房子開盤就搶光。

另一邊普通二手房掛了大半年，房東一降再降，中介還勸你＂再誠心點＂。兩個世界，同一座城市。特價盤搶手，其實是另一回事。

很多剛需不是不想買，是過去幾年的價格實在離譜。降價兩成沒人理，降到三成才有人愿意進場。

這只能說價格終于落到了普通工薪族咬牙能夠得著的位置。把這種＂終于買得起＂的釋放，包裝成＂購買力回來了＂，邏輯上站不住腳。這是價值回歸，不是行情啟動。

看全國的盤子，事情就更清楚了。國家統計局5月最新數據，一線城市新房價格環比漲了0.2%，連漲三個月。這是真的。但二線還在跌0.1%，三線跌0.4%。

70個大中城市里，新房環比上漲的只有16個。也就是說，七成以上的城市房價還在往下走。

二手房更難看。2026年5月百城二手住宅均價同比下跌7.99%，連續49個月下跌。

豪宅在漲，普宅在跌。一線在暖，三四線在探底。這種狀態有個更精準的詞，叫劇烈分化。漲的是那么一小撮，核心城市的核心地段、改善產品、稀缺豪宅。

跌的是大多數普通人手里的那一兩套房。孟曉蘇自己也說過，閉著眼買房就能漲的年代已經結束了。

他這次發言其實把這層意思藏在了后半句里，只是被前半句＂房價一定會漲＂的強結論蓋住了。

判斷自己手里那套房能不能漲，光聽專家喊口號沒用。我們得自己問四個最樸素的問題。

這個城市的常住人口還在流入嗎？本地有沒有穩定的高薪崗位在源源不斷地冒出來？小區里的二手房有沒有真實成交？掛牌價和成交價差了多少？未來三五年，周邊還有多少新增土地和新房供應在路上？

這四個問題答完，比看十篇專家訪談都管用。房地產最怕的從來都是后面沒人接，不是當下賣得便宜。

孟曉蘇的判斷力，得分兩段看。長期方向上，他確實是個老炮兒。上世紀90年代他就提出，住房建設可以成為新的經濟增長點。

1998年那一輪房改也確實把中國的城鎮化和居民資產升級推上了高速路。對大城市住房需求的長期判斷，他踩對的次數不少。

但短期預測就完全是另一回事了。2013年底他放話，2014年全國房價只有漲快漲慢的區別，一線還要延續漲勢。

結果2014年全國商品房銷售面積下降7.6%，住宅銷售面積下降9.1%，大量城市進入調整。

2023年初的那次發言，讓他被全網罵得最狠。他公開建議老百姓拿出新增存款的三分之一去買房，說經濟就能恢復。這句話被網友調侃成＂何不食肉糜＂。

公平地說，他同期也提過另一個判斷，要防止樓市過快下跌，政策出手宜早不宜遲。從后來＂認房不認貸＂、＂白名單融資＂、＂保交樓＂專項資金一路落地的節奏看，這個預警確實踩在了節點上。

可惜他把理性預警和情緒化的勸買綁在一起說，理性那部分就被淹沒了。他的發言模式有個固定特征。觀察經常對，表達永遠看多。

他能看到分化不可逆，能看到核心資產有韌性，能看到政策必須托底。但他習慣把好消息放大，把壞消息輕描淡寫。結論永遠偏向＂買就對了＂。

作為一個深度參與過房改頂層設計的人，他的屁股決定了腦袋，這無可厚非。可作為聽眾的我們，得有自己的過濾器。

他喊一句＂牛市來了＂，我們不能就真把賣菜錢押進售樓處。

回到2026年6月這個時點，他這次至少看對了兩件事。科技產業正在制造新一批高收入人群，這群人的購買力在核心城市的稀缺資產上集中兌現。超大城市的優質房產確實率先企穩了。這兩點沒毛病。

但這兩件事推不出＂房價一定會漲＂的總結論。中間省略了人口、收入、庫存、城市分化和時間成本這一長串變量。

少數房子越來越貴，大量普通房子繼續拼地段、拼價格、拼流動性，這才是眼下最真實的樣子。

他的底氣說到底就兩條。一是看見了財富正在向少數城市、少數地段、少數產品上集中。二是相信中國經濟長期向好的基本盤沒有變。這兩點判斷本身沒問題。

但他把局部行情說成全國趨勢，把富人的消費行為說成普通購房者的入場信號，這中間的跳躍，需要每一個準備拿出半生積蓄的人自己去掂量。專家的話可以聽，錢包里的賬，得我們自己算清楚。