2026.06.24

作者 | 馬光遠

最近《求是》雜志發表重磅文章《以更大力度提振消費》，文章系統分析了當前中國消費市場的現狀與短板， 特別提到5月份社會消費品零售總額增速罕見為負， 明確指出了國內消費持續低迷的核心誘因之一，就是本輪房地產市場的深度調整。

文章重點提到：受房價持續調整影響，廣大居民普遍 感覺 家底變薄 了 ，財富效應持續走弱，極大沖擊了居民消費預期與消費信心。

文章首次明確提出，要加快修復居民資產負債表、著力穩定房地產市場，以此夯實消費復蘇根基。

需要指出的是，2026年以來，《求是》雜志已三次刊發有關房地產的真棒文章。

今年1月，《求是》雜志發表題為《改善和穩定房地產市場預期》的評論員文章，系統闡述房地產預期管理的重要性。首次公開明確房地產具備金融資產屬性、是國民經濟基礎性支柱產業，援引權威數據：全球多數經濟體房地產行業增加值占GDP比重穩定在10%以上，被市場公認為近年房地產頂層政策思路的重大轉向信號。

3月，該雜志在評論員文章《持續做好穩預期工作》中指出，“以更有力更精準的舉措持續穩定房地產市場”。

這次刊發的《以更大力度提振消費》的文章，是年內第三篇涉及房地產的重磅論述。文章提出“要加快修復居民資產負債表，著力穩定房地產市場，促進資本市場健康穩定發展，防止資產價格下跌對消費信心的負向螺旋，增強廣大城鄉居民的消費預期和底氣。”，修復居民資產負債表首次進入政策視野。

《求是》是一本什么樣的雜志，這本雜志上面的文章都是誰寫的，這本雜志又是給什么群體看的，懂得都懂，無需過多贅述，半年時間，連續發布三篇重磅文章，又首次提到居民資產負債表修復，又釋放了什么信號，也不需要我多說。

我重點談談這篇文章談到了居民資產負債表修復的事。

《以更大力度提振消費》這篇文章并非專門論述房地產行業，而是從提振全國消費、激活內需大盤的宏觀視角切入，剖析消費低迷根源時，官方首次正式定調：

房地產市場調整帶來的負財富效應，是壓制居民消費的關鍵因素，同時首次明確提出“修復居民資產負債表”的核心政策方向，屬于頂層認知的歷史性突破。

了解我的都知道，修復因房地產調整惡化的資產負債表這個邏輯我已經持續好幾年，但此前始終未形成官方定調。房價持續下行，必然導致企業和居民資產負債表惡化，同時會導致居民財富收縮效應，進而導致消費萎縮，這是全球經濟無數次證明過的客觀規律，一點都不高深復雜。

而財富收縮帶來的最直接結果，就是居民主觀財富感知大幅下滑，感覺自己沒錢了，進而導致消費意愿、消費能力同步收縮，不敢消費、謹慎儲蓄成為主流心態。

這里通俗講清楚文章核心的全新表述：修復居民資產負債表。居民家庭資產負債表分為兩端，一端是包括房產、金融資產等在內的資產，代表財富，一端是包括房貸、消費貸等在內的負債。本輪房價下跌，導致居民的資產大幅度下降。在個人負債不變的情況下，使得居民資產負債表嚴重惡化。

各國房地產每一次調整的實踐反復證明：當不動產價格持續下行、居民資產負債表受損后，居民會自發壓縮消費、優先償債，最終引發全社會消費走弱。

一些網友和我抬杠，聲稱我的房子只是用來住的，房價是100萬和一千萬都沒有區別。如果你真這么認為，我就特別擔心你的精神狀況了。

因為行為經濟學、心理經濟學、實驗經濟學等所有現代經濟學研究結果都證明，正常心智的普通人，資產市值下跌必然產生財富縮水焦慮，進而抑制消費行為。100萬買的房子，漲到500萬，然后掉到300萬就心里開始發慌，這才是正常的。

如果你認為不會影響你，我建議你抓緊去醫院做檢查。

這次房地產的調整始于2021年，今年已經進入房地產調整的第六個年頭。

結合公開市場數據：樓市峰值階段，房產總市值突破400萬億人民幣；歷經多輪深度調整，全國商品房均價較周期高點回落接近40%。據此測算，國內居民賬面房產財富縮水規模超160萬億，超過一個中國GDP的體量。

在房價下跌的同時，房貸沒有任何縮減，資產大幅縮水、負債剛性存續，直接引發典型的資產負債表衰退現象。居民為修復個人財務狀況，只能被動降消費、降開支、提前償債，這也是當前國內內需疲軟、局部存在通縮壓力的核心根源。

特別是我們看到，當前市場已經出現極端現狀：不少城市房價深度回調，部分剛需購房者房產市值已經跌破首付、出現實質性資不抵債。國內個人住房貸款為無限連帶責任債務，和歐美部分地區有限責任房貸機制完全不同。但剩余房貸依舊需要全額償還，銀行可終身追索債務，不會因房產貶值、拍賣虧損免除剩余欠款。

這意味著，房價的繼續下跌，最后買單的只有買房者，銀行卻可以根據無限追責不受任何損失。

我為什么認為這篇文章重要，是我認為，通過相應政策，修復居民資產負債表是當前解決中國經濟問題大循環的關鍵的關鍵，根本的根本。

既然無法減少債務，那就不要讓資產端惡化。這是底線。

當然，更好的辦法是，在風險出現的時候，能夠有一個好的機制，減輕居民負擔，比如，房價跌破首付的地方，我呼吁只還本金，不還利息。這樣既保證了銀行的利益，又減輕居民負擔。

當然，修復居民資產負債表，需要真正的政策落地。

既然高層已經精準找準核心痛點，接下來穩樓市、修復居民資產負債表、提振消費的實質性政策，大概率會加速落地。無論網絡上如何爭議、抬杠，經濟客觀規律不會改變，正視現實、穩定房地產市場，是盤活居民財富、激活全民消費、暢通國內經濟大循環的唯一出路，現在已經到了必須行動的時刻。

我們不能說別無選擇，但真的沒有多少時間可以揮霍拖延。