21世紀經濟報道記者 唐韶葵

6月24日，廈門2026年第二批次經營性住宅用地土拍收官。

廈門此輪土地出讓共掛牌推出6宗涉宅地塊，覆蓋思明、湖里、集美、翔安四大片區，全部底價成交，總成交金額70.39億元。本次出讓地塊總用地面積18.79公頃，計容建面合計31.64萬平方米，拿地主體均為國貿、象嶼、聯發等廈門本土頭部國企及合作聯合體。此次地價分化明顯：島內思明將軍祠地塊成交樓面價4.8萬元/平方米，湖里金山地塊樓面價3.85萬元/平方米；集美三宗地塊樓面價區間為1.6萬元-1.7萬元/平方米；翔安東山地塊樓面價1.5萬元/平方米，島內外地價梯度清晰。

易居研究院副院長嚴躍進認為，本輪土拍全線底價成交，折射出土地市場告別粗放擴儲、轉向精細化投資運營的發展趨勢。現階段供地節奏、地塊規劃更貼合房企現金流狀況與實際拿地意愿，供地精準度顯著提升，持續夯實土地市場企穩基礎。

土拍托底的積極信號

廈門此輪土拍折射出土地市場仍處于調整筑底階段，但政策端、需求端多重支撐因素已逐步顯現。

易居研究院研報指出，本次土拍零溢價成交并非單一的市場走弱信號，主要源于供地端主動結構性調控，以“減量提質”策略托底土地盤面。本次出讓地塊集中落地于配套成熟、存量去化壓力較小的主城與近郊核心板塊，地塊容積率多控制在2.1，部分低密地塊容積率低至 0.66，引導房企打造差異化改善產品，規避區域產品同質化競爭。優質區位搭配低密地塊供應，一方面抬升項目遠期去化預期，貼合全國樓市高端改善產品開發大勢；另一方面，島內、島外地價梯度清晰，形成安全利潤緩沖空間；此外，底價成交模式也有效壓縮了拿地成本，為房企保留合理盈利空間，這也是行業理性投資的直接體現。

一個事實是，在行業利潤收窄、投資容錯空間下降背景下，房企普遍堅持“以銷定投”，依托回款能力、區域資源差異化補倉。此外，廈門本輪土拍拿地主力為國貿、象嶼、聯發等本土頭部國企，由此可見房企投資布局更趨審慎精準，多區域分散拿地對沖風險，同步布局島內高端、島外改善兩大賽道，拿地主體結構優化，側面反映房企對后市預期持續改善。

克而瑞廈門數據顯示，自2025年6月起，廈門新房價格環比由跌轉漲，行情修復動能充足，有效提振企業拿地意愿。

嚴躍進也表示，今年二季度全國土地市場均呈現同類特征，房企投資邏輯回歸三大核心：真實剛需與改善需求、板塊長期價值、產品差異化競爭力。

同策研究院聯席院長宋紅衛的觀點與之接近。他表示，歷經多輪周期調整，廈門二手房價格指數已回落至十年前水平，市場房價逐步回歸合理區間。“十四五”期間廈門持續加碼保障房建設，累計籌集保障性租賃住房13.6萬套（間）、建成保障性住房5.87萬套（間），超額完成試點建設任務，有效滿足剛需居住需求，大幅緩解青年群體置業壓力。

在土拍格局層面，宋紅衛分析，當前土地市場呈現明顯分層特征：一線、強二線城市土拍參與者以央企、國企及本地頭部房企為主，普通二線及更低能級城市則多為本土房企拿地，廈門本次供地完全貼合這一規律。全場地塊零溢價成交，直觀體現房企投資心態趨于保守，但行業對新標準高品質改善住宅仍保有開發信心。

同策研究院的調研數據也反映出需求端對樓市的長期支撐基礎較為穩固：樓市調整疊加產業擴容持續吸引外來人口落戶，2025年末廈門常住人口為536.50萬人，有力支撐核心片區剛需低價二手房成交。與此同時，近兩年廈門大力推行高品質住宅建設，精準匹配改善置換需求；存量置換房源持續放量，也為剛需購房者提供充足選擇，形成新房改善、二手剛需的良性置換格局。

樓市流速變快

土拍結構性分化與新房、二手房置換鏈條的打通，側面反映出房企進入精細化投資布局新階段，從而持續加快樓市修復進程。

以建發房產在廈門在售的建發宸啟瑞湖?為例，項目可看作是廈門本土國企分散布局、精準補倉的典型投資樣本。

（廈門樓市，唐韶葵/攝）

2024年，建發房產聯合港務地產分兩批次底價摘得該宗地塊，首期樓面價4.42萬元/平方米，二期樓面價進一步下探至4.1萬元/平方米。在整個拿地環節中，房企摒棄溢價競爭，通過底價拿地預留充足盈利安全墊，踐行“匹配現金流、壓縮投資容錯成本”的精細化拿地思路。

在地塊開發層面，建發對大面積宗地實行拆分統籌開發，規劃高端豪宅組團宸啟瑞湖與改善組團瑞湖公館兩大產品線，采取梯度開發、錯峰推盤模式，對沖單一產品的市場波動風險，精準匹配市場分層置業需求。

在軟件園三期板塊，21世紀經濟報道記者在鷺起潮樾項目售樓處發現，周末來看房的客戶絡繹不絕。據項目營銷總監蘇聞透露，近期項目去化流速有加快跡象，月均去化量在30套左右。其中82平方米、89平方米的剛需小戶型去化速度最快，基本上3-4個月即可完成一輪批量去化，138平方米的大戶型去化相對平緩，結構性去化特征顯著。相較于島外部分滯銷樓盤月銷個位數的行情，該項目依托產業配套，去化表現穩居島外中等偏上水平。

據了解，2024年以來，廈門島外樓市持續調整，昔日片區高價地項目大幅折價銷售，房企通過產品升級、務實運營、留存優質房源等方式對沖虧損，同時市場客群、行業邏輯徹底迭代。可以說，廈門樓市進入了產品為王、交付為本的新周期。

以鷺起潮樾為例，該項目整體規劃6棟住宅樓，自2024年開盤銷售以來，項目建設與交付節奏穩步推進，目前樓棟去化、工程進度呈現明顯梯度分化。其中1、2、3號樓已實現100%工程完工與交付落地，是項目首批成熟交付組團；5、6、7號樓工程進度完成80%～90%，為當前主力在售樓棟。

據蘇聞透露，項目首批房源將于2026年底完成交付，二期房源交付節點鎖定2027年6月，整體交付周期平穩可控。

值得關注的是，鷺起潮樾明確調整銷售策略，不再采取全面清盤的模式，計劃留存部分尾盤降低虧損幅度。

據知情人士透露，鷺起潮樾這一策略核心源于項目虧損現狀，作為片區昔日高價地項目，其地塊原始拿地價高達3.2萬元/平方米，初期規劃售價4.5萬元/平方米，但受樓市大環境影響，當前均價僅1.8萬元至1.9萬元/平方米，項目整體處于虧損狀態。留存房源旨在等待市場回暖，未來可通過價格修復減少虧損，同時不排除對接政府人才房的可能性，挖掘長期價值。

橫向對比來看，集美區軟三板塊房價斷層明顯。鷺起潮樾周邊以安置房為主，無新增商品房競品，周邊二手安置房單價僅1萬元至1.1萬元/平方米，中間價位的剛需改善產品出現明顯空白。從某種程度上來看，這為項目去化創造了一定市場空間。

業內人士分析指出，伴隨樓市回歸居住屬性，廈門島外置業結構已完成重構，投資客基本退出市場，產業剛需、地緣改善、外地落戶青年成為購房主力，客群年輕化特征明顯。鷺起潮樾去化提速，一方面帶動了集美灌口本地改善需求持續釋放，另一方面也吸引了大量漳州、龍巖、三明等閩南周邊外溢客群入場，多為給在廈就業、落戶的子女購置婚房的家長，看好城市長期發展與配套資源。

近三年廈門樓市邏輯發生根本性切換，購房者日趨理性，不再透支遠期規劃，更看重實景配套、落地交付與透明的產品標準。行業經營節奏全面趨于務實，即便部分項目面臨前期地價帶來的盈利壓力，也可通過精細化運營、優化產品與服務實現價格穩步修復并控制虧損，最終保持穩定去化。

嚴躍進指出，廈門樓市發展現狀，正是此輪土拍全數底價成交、國企托底的一個重要原因。