荔灣區力誠榕誠灣項目擅改裝飾柱被罰，另有樓盤還在頂風作案

近日，廣州倒查“偷面積”的監管有了正式的處罰案例。廣州市荔灣區力誠榕誠灣項目因擅自將裝飾柱改建為結構柱，違法建設近200平方米，被罰款近10萬元。然而，新快報記者近日走訪發現，盡管審批趨嚴，白云新城仍以“偷面積”為攬客話術，誘導消費者購房。有業內人士指出，“偷面積”不僅埋下安全隱患、引發維權糾紛，更通過虛高得房率擾亂市場秩序，導致房價非理性調整，預計后續將有更多項目被納入整治范圍。

擅將裝飾柱改為結構柱，力誠榕誠灣被罰10萬元

力誠榕誠灣位于荔灣區茶滘路，是城中村改造項目，荔灣區城市管理和綜合執法局出具的《違法建設行政處罰決定書（荔城違建處字[2026]1002號）》顯示，該項目因未經規劃許可將樓棟裝飾柱改建為結構柱，構成違法建設，被依法查處。涉事企業為廣州市茶滘置業發展有限公司，違規施工始于2023年，涉及19-1棟與19-2棟，兩棟樓棟違規改建面積合計199.34平方米。依據認定標準，該行為屬于“嚴重”檔次，企業被處以近10萬元罰款。目前項目已整體完工，但尚未通過規劃驗收。

力誠榕誠灣為茶滘路城中村改造項目，因未經規劃許可將樓棟裝飾柱改建為結構柱，構成違法建設，被依法查處。

新快報記者了解到，裝飾柱本身不計入容積率，因此部分開發商會在報建階段將其設計為“裝飾柱”，施工階段再改為結構柱，以此規避面積核算。今年3月廣州春季土地推介會上，廣州市規劃和自然資源局已將此類行為列為“偷面積”典型違規情形，并強調將嚴防不規范設計與違規拆改。除結構柱偽裝外，前期壓縮戶內面積、后期通過改造陽臺、花池、飄窗等方式變相提高得房率的行為，同樣是監管重點。

房地產市場研究專家鄧浩志向新快報記者表示，這是廣州首次公開發布的“偷面積”處罰信息，“廣州目前針對‘偷面積’開出了好幾個罰單，涉及到不少樓盤。”他說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受新快報記者采訪時表示，“偷面積”能否嚴格控制，關鍵在于批后監管。“過去開發商普遍認為，新規產品能加速新房銷售和賣地，地方監管層面或寬松執法，這導致違規行為屢禁不止。此類違規行為已經對廣州樓市秩序造成明顯沖擊，迫使監管部門加大批后檢查力度。此次處罰具有警示意義，預計后續將有更多項目被納入整治范圍”。

白云新城新盤以“偷面積”攬客，銷售人員稱“政府同意了”

2023年11月容積率管理新規落地后，陽臺、飄窗、花池、入戶花園等半計容、不計容空間，成為廣州新房項目拔高得房率的核心突破口。近兩年樓市中，多個項目借此打起“擦邊球”，將這類空間包裝成“免費贈送面積”，并在樣板間展示中刻意納入套內使用空間，誤導購房者。

白云新城核心區新盤國貿綠城云樾和鳴，銷售人員表示“設備間、飄窗空間均為免費贈送面積，承諾會按樣板房呈現的設計來交付”。

盡管今年以來監管趨嚴，但新快報記者以購房者身份走訪白云新城的新盤國貿綠城云樾和鳴時，項目銷售人員依然以“偷面積”作為攬客話術。在國貿綠城云樾和鳴的樣板房，戶型內多處陽臺以及凹飄窗空間被直接劃入客廳、臥室、廚廁范圍，室內空間明顯增大。盡管現場標注了“創意空間”字樣，并在相關區域張貼“飄窗交付示意圖”，銷售人員卻反復強調，“此戶型空間設計就是將來交付的模樣”。該銷售人員指著入戶處一處名為“800庫”的收納空間稱：“這里報建是設備間，不算面積。”談及大尺度陽臺設計，該銷售人員坦言：“陽臺買一半送一半，多報一點就能多送一點，主要目的就是‘偷面積’。”

新快報記者了解到，報建通過后，所謂的“贈送面積”通常在交付環節實現。部分開發商的慣用手法是：不在購房合同中約定，而是另擬一份協議，由業主委托開發商代為進行“統一裝修”或“空間優化”，實際內容就是砸飄窗、封陽臺、改花池等。由于是“業主委托”，開發商在形式上規避了違規建設的責任。有業內人士指出，由于贈送面積無正式合同條款約束，一旦交房后出現空間縮水、改造無法落地等問題，購房者往往缺乏維權依據，難以追責開發商。

對于新快報記者提出的交付擔憂，該樓盤銷售人員給出了三點“分析”：“第一，政府審批通過了才能報建，我們的戶型設計已經被同意；第二，我們有預售證，有預售證賣房是合法的。所以政府已經同意了我們的報建方案，才會給我們發預售證，不用操心后面會追責。”他進一步表示：“買房時必須要簽一份免費的改造協議，交房前開發商會按照樣板房標準進行改造，協議里會附具體的改造戶型圖。”

所謂的“贈送面積”到底能否兌現？有業內人士指出，項目能否順利通過規劃驗收，是判斷開發商有否“踩線”的直接信號。李宇嘉表示，廣州容積率新規發布至今，真正完成驗收的項目不多。如果后續嚴格執行監管，不少項目恐將面臨罰款，即“偷面積”部分需補繳土地出讓金。“已銷售的部分，罰款理應由開發商承擔，畢竟違反建筑規范的是開發商，且尚未交付，不涉及業主自主二次改造的問題；對于尚未批售的部分，購房者應對開發商的宣傳保持謹慎，不排除無法通過驗收，導致部分空間實際無法使用的情況。”他說。

專家

“偷面積”亂象存三大隱患，更多項目將被納入整治

去年以來，全國多地陸續針對“偷面積”現象進行整治。今年4月，廣州發布《關于支持高品質住宅建設的若干意見》，在明確支持住宅品質提升的同時，在執行層面整治違規“偷面積”現象，引導房企良性競爭。

李宇嘉告訴新快報記者，廣州、北京、上海、成都等城市已陸續收緊審批尺度，封堵“偷面積”空間，這標志著房地產行業正加速告別同質化競爭與低水平內卷。“過去在高品質住宅標準尚未完善、產品規劃指標存在爭議的背景下，部分地方對違規操作往往‘睜一只眼閉一只眼’。如今，打著‘新規產品’幌子‘偷面積’的做法，其負面效應日益凸顯：一是容易引發建筑安全、工期延誤及民事糾紛等隱患；二是通過虛高得房率變相降價，對在售新房及二手房市場形成不公平競爭，這是導致廣州近兩年房價調整、項目間陷入惡性價格戰的重要原因；三是導致‘好房子’建設偏離正軌，陷入低水平內卷，最終拖累項目去化，甚至人為壓低土地價值”。

李宇嘉認為，廣州嚴管“偷面積”正是落實中央經濟工作會議“有序發展好房子”要求的具體體現。“真正的‘高品質住宅’，應該是在戶型設計、功能完善、社區服務、全齡友好、配套設施上提高品質，提高業主的居住體驗感。”他說，“偷面積”不僅違反建筑規范，帶來隱私受損、安全隱患等諸多問題，更是低水平競爭的典型表現。“從中長期看，對市場的良性影響，主要看批后監管能否長期、嚴格執行下去，形成制度標準”。

■新快報記者 何璐詩 文/圖