北京
近日，鹽田新盤路勁馭海雋府開盤入市，這個備受關注的項目，前身有一個為人熟識的名字——海濤花園。
開盤去化官宣八成，項目究竟有何優劣勢？超5萬/㎡的價格究竟值不值得買？一些銷售不會告知你的真相，克而瑞好房點評網今天來全面扒一扒。
16年舊改終破局——海濤花園的前世今生
2010年，海濤花園被正式納入深圳市舊住宅區更新改造試點范圍。這個建于上世紀80年代的初代商品房小區，因受海風長期侵蝕，存在墻體脫落、結構外露等明顯安全隱患。
然而舊改之路遠非坦途。2011年項目專項規劃獲批，但直到2016年才正式啟動搬遷。簽約推進異常緩慢——2019年完成簽約1162戶，簽約率尚不足95%；2020年4月僅增至約1174戶，簽約率93.17%。港資開發商路勁集團自2014年起逐步收購項目公司股權，至2019年完成全資控股。2024年，項目通過行政征收完成了全面拆除，困擾16年的舊改終于進入實質性開發階段。
如今，這片土地以“馭海雋府”的新名字涅槃重生。一個歷經16年博弈的舊改項目，最終交出了答卷。
約2300戶大體量社區——改造規模與貨量
馭海雋府前身為海濤花園城市更新單元，原小區占地約5.3萬平方米，共有58棟房屋，總建筑面積約7.6萬平方米，涉及1260戶權利主體。
改造后項目規模大幅擴容：總占地約4.43萬平方米，總計容建面約26.3萬平方米。計容積率建筑面積約24.3萬平方米，其中住宅約22.38萬平方米（含保障性住房1.79萬平方米），商業1.26萬平方米，公共配套設施6600平方米。規劃住宅總戶數約2300戶，由商品房、回遷房及保障房等組成。項目分南北兩地塊開發，共規劃14棟住宅及1所幼兒園。一期建設用地3.01萬平方米，容積率5.27；二期建設用地1.42萬平方米，容積率6.14。
從7.6萬平方米的舊小區到26萬平方米的濱海大城，貨量充裕但容積率偏高，是值得關注的指標。
開盤去化超8成——銷售現狀與優劣勢
銷售現狀：6月5日，項目首批56套142-236平方米大戶型獲批預售，均價約5.84萬元/平方米。6月11日，第二批142套88-185平方米房源獲批，備案均價約5.01萬元/平方米。6月12日正式開盤，首推1單元一線親海樓王（143-169平方米四房）半小時售罄；緊急加推2單元（89-128平方米三四房），1小時再勁銷8成。整體去化率超8成，刷新鹽田8年新盤首開紀錄。
優勢：項目位于鹽田沙頭角板塊，屬一線臨海住宅，南向無遮擋直面大鵬灣，下樓即達19.5公里海濱棧道。距地鐵8號線海山站約900米，2站進羅湖。配套方面，周邊有壹海城、鹽田區外國語小學等。作為路勁“雋”系高端產品線深圳首作，建筑與園林設計水準較高。
劣勢與風險：開發商路勁集團2025年8月宣布暫停支付離岸債務，已實質性違約，未償還離岸債余額約23億美元；2025年歸母凈利潤虧損59.8億港元，為近年最高。
項目并非所有戶型都能看海，且臨海對建筑質量考驗大。此外，一期容積率5.27、二期6.14偏高，項目預計2028年中旬交付。總體而言，項目更適合鹽田本地改善型需求。
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