自從去年4月份正式開(kāi)拆舊樓以來(lái)，番禺“白宮”改造項(xiàng)目進(jìn)展神速，前期項(xiàng)目建設(shè)方的通報(bào)顯示，項(xiàng)目從正式動(dòng)工到主體封頂僅用83天。如今項(xiàng)目開(kāi)工已經(jīng)一年多，整個(gè)項(xiàng)目的工程已接近尾聲。

據(jù)南都記者近日在現(xiàn)場(chǎng)觀察，在原明珠樓地塊已經(jīng)建成一棟商業(yè)綜合體，石材和玻璃組成的不規(guī)則幕墻顯得非常有現(xiàn)代感，基本完成改造的麗江明珠酒店已經(jīng)有連鎖酒店入駐營(yíng)業(yè)，只有麗江歌劇院和麗江明珠大廈還在內(nèi)部改造中。

在番禺“白宮”項(xiàng)目之前，廣州其實(shí)有過(guò)許多非常成功的商業(yè)舊改項(xiàng)目，而“白宮”的獨(dú)特之處在于時(shí)機(jī)和地理位置：它是2024年《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》公布之后全市首個(gè)單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)舊改項(xiàng)目。此外，廣州之前的案例集中分布在荔灣越秀等中心城區(qū)的老商圈，位于城區(qū)近郊的項(xiàng)目則非常少見(jiàn)，特別是在周邊的沙溪村舊改目前還未實(shí)施的背景下，未來(lái)它還有機(jī)會(huì)聯(lián)動(dòng)沙溪在番禺北部打造一個(gè)新商圈，走出一條以商業(yè)舊改帶動(dòng)城中村改造的新路徑。

私人投資建歌劇院當(dāng)年是創(chuàng)舉

在2024年廣州危舊房改造政策公布之后，番禺“白宮”項(xiàng)目是全市首批12個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一，和廣為人知的花都集群街2號(hào)、越秀小石集等住宅原拆原建項(xiàng)目不同，它屬于商業(yè)舊改項(xiàng)目。

根據(jù)公開(kāi)資料，番禺“白宮”的原名為始建于上世紀(jì)90年代的麗江明珠酒店。酒店由5棟純白色西式樓宇組成，總面積近6萬(wàn)平方米，包括麗江明珠酒店主樓以及員工宿舍樓、麗江歌劇院、麗江明珠大廈等，整體采用羅馬式設(shè)計(jì)，擁有醒目的白色外墻與歐式穹頂，因外觀酷似美國(guó)總統(tǒng)府白宮被街坊稱(chēng)為番禺“白宮”。

番禺“白宮”歷史圖片

在上世紀(jì)九十年代，完全由私人投資興建一座歌劇院是件稀罕事，特別是麗江歌劇院配備的巨幅歐式壁畫(huà)、下沉式座位、立體式舞臺(tái)布局和舞美燈光在那個(gè)年代堪稱(chēng)一流，給當(dāng)時(shí)的觀眾帶來(lái)極大的感官?zèng)_擊，許多番禺和廣州的市民都曾慕名而來(lái)，番禺“白宮”也由此成為一代人的集體記憶和地標(biāo)符號(hào)。

不過(guò)，在取得最初的成功后，整個(gè)項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中沒(méi)能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是最近十年在高端餐飲、商務(wù)接待等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)日漸萎縮的挑戰(zhàn)下，酒店整體經(jīng)營(yíng)始終沒(méi)有起色，再加上內(nèi)部環(huán)境和設(shè)施設(shè)備的陳舊老化，內(nèi)憂外患的夾擊最終導(dǎo)致它在2019年走向破產(chǎn)清算，經(jīng)過(guò)多次司法拍賣(mài)后才找到新的投資方，最終由廣州百盛實(shí)業(yè)投資有限公司接手盤(pán)活，在政府部門(mén)和新業(yè)主的努力下開(kāi)啟了改造重生。

市規(guī)劃和自然資源局此前公示的項(xiàng)目規(guī)劃圖顯示，在本次改造中，南側(cè)原本作為會(huì)所的明珠樓已經(jīng)被整體拆除。由于內(nèi)部設(shè)計(jì)了大量西式立柱導(dǎo)致空間利用率低且破碎，明珠樓單純靠翻新已經(jīng)很難滿足當(dāng)前的商業(yè)需求，整體拆除后新建一棟地上5層、地下2層的現(xiàn)代化商場(chǎng)。原來(lái)的麗江明珠酒店和麗江歌劇院因?yàn)槿跃邆涓脑鞐l件，在保留原建筑外立面的同時(shí)對(duì)內(nèi)部空間和功能進(jìn)行改造升級(jí)，同時(shí)拆除了原來(lái)酒店配套的員工宿舍樓，整個(gè)項(xiàng)目的用地布局顯得更為合理。

走訪：

改造接近收尾，未來(lái)將打造大型商業(yè)綜合體

近日，南都記者在現(xiàn)場(chǎng)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前整個(gè)番禺“白宮”項(xiàng)目改造分成三部分開(kāi)展，每個(gè)部分目前進(jìn)展不一。

進(jìn)展最快的原麗江明珠酒店的改造已經(jīng)完成，這部分改造只是對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行升級(jí)，基本保留了建筑原來(lái)的歐式外觀，原來(lái)建筑內(nèi)部的酒店功能也被保留下來(lái)，整體工程量不大，因此最早完成，目前已經(jīng)有連鎖酒店入駐營(yíng)業(yè)，只不過(guò)整個(gè)酒店外部因?yàn)閹缀醵际枪さ兀┕と藛T用鐵皮圍擋將酒店內(nèi)外隔離開(kāi)。

番禺“白宮”項(xiàng)目的商業(yè)綜合體已經(jīng)建成，麗江歌劇院仍在內(nèi)部改造施工。

據(jù)酒店工作人員介紹，該酒店在去年就已經(jīng)開(kāi)業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)時(shí)間還不算長(zhǎng)，各種服務(wù)設(shè)施還非常新，而且因?yàn)榭拷罔F站且距離長(zhǎng)隆萬(wàn)博不遠(yuǎn)，目前客流還不錯(cuò)。不過(guò)南都記者也注意到，目前酒店開(kāi)業(yè)的只是客房和必要的公共服務(wù)設(shè)施，整棟大樓內(nèi)部依然有部分空間處于裝修階段，整棟大樓并沒(méi)有完全投入運(yùn)營(yíng)。

除了原麗江明珠酒店之外，進(jìn)展較快的還有新建的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，這棟樓就建在明珠樓原址，在原來(lái)的明珠樓整體拆除之后重新設(shè)計(jì)施工，目前樓宇已經(jīng)建成，外立面幕墻也已經(jīng)完工，目前處于內(nèi)部裝修階段，現(xiàn)場(chǎng)還同步設(shè)立了招商中心進(jìn)行前期招商。

工程進(jìn)展較慢的是對(duì)原來(lái)的麗江歌劇院和麗江明珠大廈，這部分改造保留了原來(lái)的歐式穹頂，但是內(nèi)部空間要整體翻新改造，工程量較大，目前樓宇內(nèi)部還是毛胚式的混凝土框架，現(xiàn)場(chǎng)堆滿各種施工材料和設(shè)備，部分外部墻面還搭著施工腳手架，目測(cè)離完工還有早。

隨著整個(gè)改造項(xiàng)目的繼續(xù)推進(jìn)，去年底業(yè)主方也公開(kāi)表示整個(gè)番禺“白宮”將整體打造成一座總面積約10萬(wàn)平方米的非標(biāo)商業(yè)綜合體，其中地下面積2萬(wàn)平米，地上面積8萬(wàn)平方米，整體定位為南方藝文島岸，區(qū)別傳統(tǒng)的商業(yè)場(chǎng)景，項(xiàng)目聚焦休憩與藝文主題，同時(shí)涵蓋生活方式、人文藝術(shù)、餐飲與娛樂(lè)體驗(yàn)等多元業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)打造成為廣州商業(yè)新地標(biāo)。

此外，在一個(gè)月前龍湖地產(chǎn)方面也宣布取得該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)，未來(lái)將以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式跟業(yè)主合作，通過(guò)引入旗下商業(yè)地產(chǎn)的合作品牌，未來(lái)將在此整體打造繼番禺廣場(chǎng)之外的第二個(gè)龍湖“天街”商場(chǎng)。

展望：

能否和沙溪舊改聯(lián)動(dòng)，打造番禺北部新商圈

從改造類(lèi)型看，番禺“白宮”和花都新華坊均屬于2024年廣州危舊房改造政策公布之后首批試點(diǎn)的商業(yè)舊改項(xiàng)目，不過(guò)在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上，前者屬于單一產(chǎn)權(quán)，而后者屬于多產(chǎn)權(quán)。

為了解決業(yè)主分散帶來(lái)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理難題，花都區(qū)還專(zhuān)門(mén)指定區(qū)城投作為統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)單位，從多位私人業(yè)主手里以有償打包的方式獲得20年運(yùn)營(yíng)權(quán)，而番禺“白宮”則不存在這些問(wèn)題，直接由單一業(yè)主自住運(yùn)營(yíng)。

另外，從項(xiàng)目規(guī)模上對(duì)比，番禺“白宮”項(xiàng)目近10萬(wàn)平方米的體量注定了它的定位是整個(gè)片區(qū)的商業(yè)龍頭，而花都新華坊的體量?jī)H約2500平方米，只能作為社區(qū)的便民商業(yè)配套。

原麗江明珠酒店（圖中左側(cè)）已經(jīng)改造完畢部分投入使用，麗江歌劇院（圖中右側(cè)）還在施工。

單論體量，近年來(lái)廣州商業(yè)舊改項(xiàng)目能超過(guò)番禺“白宮”的是位于荔灣區(qū)西灣路的悅匯城商場(chǎng)，后者建筑面積高達(dá)28萬(wàn)平方米，由原來(lái)的鞋具箱包批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造而成，是近年來(lái)廣州最大的單體商業(yè)舊改項(xiàng)目，也是僅次于正佳廣場(chǎng)的全市第二大商場(chǎng)。憑借大體量的優(yōu)勢(shì)和雙地鐵線的交通加持，2021年改造之后它迅速成為中心城區(qū)西部的一站式綜合商業(yè)中心，輻射范圍超過(guò)周邊十公里。

和悅匯城相比，同樣具有大體量加雙地鐵優(yōu)勢(shì)的番禺“白宮”項(xiàng)目也完全具備成功的各項(xiàng)基本條件。

目前項(xiàng)目所在的番禺北部洛浦片區(qū)周邊以餐飲食街、電商、酒店用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、茶葉和建材市場(chǎng)等單一功能的商業(yè)市場(chǎng)為主，缺乏融合休閑運(yùn)動(dòng)購(gòu)物等多功能商業(yè)綜合體，洛浦片區(qū)多個(gè)大型社區(qū)居民想要周末消費(fèi)購(gòu)物，往往會(huì)往南去6公里外的萬(wàn)博商圈，未來(lái)等“白宮”項(xiàng)目正式建成將彌補(bǔ)這一空白，直接輻射洛浦街近40萬(wàn)常住人口。

此外，在功能上和正在推進(jìn)的沙溪村改造聯(lián)動(dòng)也是番禺“白宮”跟廣州此前的商業(yè)舊改項(xiàng)目不一樣的地方。

在公示更換了合作方之后，總投資額高達(dá)400億的沙溪村舊改目前正處于村民表決的關(guān)鍵期，如果后續(xù)順利通過(guò)，未來(lái)舊改中的商業(yè)物業(yè)將有機(jī)會(huì)跟位于沙溪村牌坊入口的番禺“白宮”形成聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，將片區(qū)的商業(yè)功能進(jìn)一步從單個(gè)商業(yè)綜合體擴(kuò)展為一個(gè)新的商圈。

目前這種商業(yè)綜合體帶動(dòng)舊村商業(yè)物業(yè)改造的做法已經(jīng)在馬場(chǎng)路SKP項(xiàng)目和石牌村部分地塊改造中進(jìn)行了初步嘗試，而番禺“白宮”和沙溪村改造也有望將這一做法進(jìn)一步推進(jìn)。

建議：

政府強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目功能定位

在廣東白云學(xué)院現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)、廣東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王先慶看來(lái)，想要和沙溪村舊改聯(lián)動(dòng)打造成番禺北部新商圈，番禺“白宮”項(xiàng)目首先需要解決的是提高項(xiàng)目定位和做出特色。

規(guī)劃部門(mén)公布的沙溪村舊改效果圖

他告訴南都記者，位于新中軸番禺段和珠江后航道是該項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如果能據(jù)此把“白宮”做成整個(gè)番禺北部的展示窗口，再輔以差異化的特色功能，整個(gè)項(xiàng)目就能成為盤(pán)活洛浦片區(qū)的棋眼，“目前廣州部分區(qū)域的商業(yè)綜合體其實(shí)是過(guò)剩的，如果做不出差異化和特色，即使有街坊情懷的加持，周邊的居民也就是前期來(lái)看看，時(shí)間久了也不一定就會(huì)在這里消費(fèi)，可能還是會(huì)去萬(wàn)博商圈。”

為此他也建議政府部門(mén)可以在后續(xù)“白宮”項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和沙溪村的片區(qū)改造規(guī)劃中強(qiáng)化統(tǒng)籌和頂層設(shè)計(jì)，跳出項(xiàng)目本身，視野放大到整個(gè)番禺北部的整體功能策劃中，這樣才能發(fā)揮出項(xiàng)目的最大價(jià)值，提升整個(gè)片區(qū)的發(fā)展水平。

在番禺“白宮”等商業(yè)舊改試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的同時(shí)，近日市住建部門(mén)和市規(guī)劃自然資源部門(mén)也聯(lián)合發(fā)布了《廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出鼓勵(lì)“樓宇-街區(qū)-商圈”聯(lián)動(dòng)更新，促進(jìn)存量資源整合與成片提升；引導(dǎo)樓宇更新改造聚焦特色化、品質(zhì)化發(fā)展，通過(guò)引入知名品牌、首店、旗艦店、體驗(yàn)中心，打造體驗(yàn)式、沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景，塑造主題鮮明、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)的特色樓宇品牌，提升樓宇資產(chǎn)價(jià)值與區(qū)域影響力。

這一措施也意味著未來(lái)番禺“白宮”項(xiàng)目和沙溪村改造在功能上聯(lián)動(dòng)、共同打造番禺北部新商圈的藍(lán)圖有望獲得更多的政策支持。

此外，上述意見(jiàn)還提出，下一步將支持多元主體參與更新，引導(dǎo)各類(lèi)市場(chǎng)主體依法參與更新改造與運(yùn)營(yíng)服務(wù)，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與的積極性，支持實(shí)施主體主動(dòng)申報(bào)更新需求，各區(qū)也將建立低效樓宇動(dòng)態(tài)管理臺(tái)賬進(jìn)行跟蹤，對(duì)條件成熟的項(xiàng)目，優(yōu)先申請(qǐng)納入城市更新年度計(jì)劃。

展望未來(lái)，隨著番禺“白宮”項(xiàng)目后續(xù)完工后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)，相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)也有望鼓勵(lì)更多社會(huì)資本進(jìn)入改造項(xiàng)目，各區(qū)也將力爭(zhēng)推出更多的商業(yè)舊改項(xiàng)目，共同為廣州城市更新貢獻(xiàn)更多成功案例。

都市評(píng)：

面對(duì)商業(yè)舊改項(xiàng)目，政府部門(mén)如何不越位不缺位

在首批危舊房自住更新試點(diǎn)項(xiàng)目里，番禺“白宮”是較為少見(jiàn)的商業(yè)舊改項(xiàng)目，和其他住宅類(lèi)危舊房改造項(xiàng)目性質(zhì)不同，這種差異也決定了政府部門(mén)在面對(duì)不同項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該采取不同的做法。

對(duì)于住宅項(xiàng)目，因?yàn)樯婕懊裆纠妫块T(mén)需要對(duì)其中的困難家庭進(jìn)行政策兜底，既要在改造資金上進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，又要在改造方案中適當(dāng)傾斜照顧，允許新增部分住宅面積補(bǔ)齊短板。

而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目，政府部門(mén)應(yīng)該盡量遵循市場(chǎng)化的方式，支持社會(huì)資本自主投資經(jīng)營(yíng)，既無(wú)必要給予財(cái)政補(bǔ)貼，更無(wú)需進(jìn)行救助兜底，只要在整體改造方案把關(guān)審批時(shí)做好規(guī)劃把控，確保項(xiàng)目能夠補(bǔ)齊民生短板、符合片區(qū)功能定位。

應(yīng)該說(shuō)，從目前番禺“白宮”和花都集群街2號(hào)等試點(diǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，政府部門(mén)基本執(zhí)行了上述原則，后續(xù)隨著試點(diǎn)項(xiàng)目繼續(xù)復(fù)制推廣，“住宅要兜底、商業(yè)靠市場(chǎng)”的舊改原則仍應(yīng)堅(jiān)持。

此外，參考馬場(chǎng)路地塊和石牌村改造的聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，下一步在類(lèi)似項(xiàng)目中也應(yīng)多借鑒類(lèi)似經(jīng)驗(yàn)，充分利用商業(yè)舊改的帶動(dòng)輻射功能，為鄰近的城中村改造創(chuàng)造更多有利條件，近期相關(guān)部門(mén)推出的低效樓宇更新提升一系列新措施也完全認(rèn)可聯(lián)動(dòng)改造的做法，希望未來(lái)這些政策支持能夠逐一落實(shí)到具體項(xiàng)目上。

總體而言，危舊房業(yè)主自主改造是一項(xiàng)可以實(shí)現(xiàn)多方共贏的好政策，對(duì)于不同類(lèi)型的改造項(xiàng)目，政府部門(mén)的角色也應(yīng)該有所區(qū)別，做到不越位也不缺位，最終讓城市更新更好地惠及更多市民。

南方都市報(bào)（nddaily）報(bào)道

出品：南都廣州新聞部

統(tǒng)籌：馮蕓清

采寫(xiě)：南都N視頻記者 魏凱