觀點(diǎn)網(wǎng) 在深圳寶中北街坊宅地爭奪戰(zhàn)中，保利發(fā)展成為了最后贏家。

6月25日，已經(jīng)預(yù)熱一個(gè)月的深圳寶中北街坊A002-0113號(hào)宅地正式開拍，參與本輪拍地的房企共五家，分別為招商&華潤聯(lián)合體、中海、建發(fā)、保利發(fā)展。

經(jīng)過351輪角逐，A002-0113號(hào)宅地最終由深圳市保利產(chǎn)業(yè)投資有限公司競得，成交總價(jià)高達(dá)105.1億元，溢價(jià)率達(dá)99%，成交樓面價(jià)約87924元/平方米。

據(jù)企查查股權(quán)穿透，深圳市保利產(chǎn)業(yè)投資有限公司成立于2010年11月23日，由保利發(fā)展直接100%持股。這意味著，保利發(fā)展打破了當(dāng)初與兄弟公司保利置業(yè)簽訂的同業(yè)競爭協(xié)議，公開加碼深圳房地產(chǎn)市場。

盛產(chǎn)“地王”的深圳土拍

2026年進(jìn)度條即將過半，回顧這半年深圳的土拍市場，雖然推出地塊不多，但質(zhì)量基本屬于上乘，因此時(shí)不時(shí)便誕生出新“地王”。

上半年，深圳累計(jì)出讓了7宗地，超過半數(shù)出現(xiàn)溢價(jià)情況，且溢價(jià)率均比較高，其中南山粵海街道科技園宅地以151%的溢價(jià)率遙遙領(lǐng)先。

該地塊由保利置業(yè)于6月5日競得，彼時(shí)還吸引了越秀、華潤、中海等房企爭搶，經(jīng)過297輪競價(jià)后才花落保利置業(yè)，成交總價(jià)57.72億元，折合樓面價(jià)約10.86萬元/平方米，是上述7宗地中樓面價(jià)最高的一宗地，刷新了深圳宅地樓面單價(jià)歷史紀(jì)錄。

若是從成交總價(jià)來看，保利發(fā)展6月25日拿下的前海寶中宅地則是當(dāng)之無愧的王者。實(shí)際上，該地塊在一個(gè)月前掛牌時(shí)，市場各方便已將其預(yù)設(shè)了“地王”標(biāo)簽，10.56億元的競買保證金甚至超過了大多數(shù)土地的成交總價(jià)。

資料顯示，前海寶中北街坊A002-0113號(hào)宗地位于新安街道海秀路和金科路交叉處西南側(cè)，與熱門豪宅項(xiàng)目深圳觀潮僅一街之隔，是寶中西最后一塊海景宅地拼圖。

根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，北街坊宅地土地面積為37357.23平方米，建筑面積119535平方米（其中住宅104600平方米、商業(yè)10095平方米），容積率僅約3.19，低于深圳觀潮項(xiàng)目地塊。

且值得關(guān)注的是，規(guī)劃未對(duì)項(xiàng)目建筑高度做具體數(shù)值限制，僅要求滿足航空限高及國家、省市相關(guān)規(guī)范。這意味著開發(fā)商存在較大產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間，結(jié)合8.79萬元/平方米的樓面價(jià)，基本可以確定為下一個(gè)豪宅產(chǎn)品了。

同時(shí)，該地塊要求無條件配合政府開展片區(qū)連廊系統(tǒng)建設(shè)，無償提供立柱及垂直交通空間，并預(yù)留與相鄰A002-0108宗地（觀潮府項(xiàng)目地塊）商業(yè)部分接口，未來有望形成連片高端濱海居住區(qū)。

保利發(fā)展之所以會(huì)為北街坊A002-0113號(hào)宗地“發(fā)狂”，或許與觀潮府的爆火有關(guān)。

今年4月16日，觀潮府順利取證，222套房源獲批入市，備案均價(jià)15.09萬/平方米，折后均價(jià)14.2萬/平方米。26日，項(xiàng)目正式首開時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售210套房源，整體去化率高達(dá)95%，銷售額突破60億元。

5月23日，觀潮府二批次推盤，加推1棟8單元40套建面約198-257平方米四房戶型產(chǎn)品，官方口徑顯示全部售罄。

根據(jù)深圳住建局平臺(tái)數(shù)據(jù)，截至目前觀潮府兩批次推出的房源中，已完成備案和已錄入合同的房源合計(jì)247套，整體去化率約94.3%。

值得注意的是，觀潮府地塊去年8月出讓時(shí)成交樓面地價(jià)約為5.96萬/平方米。對(duì)比之下，本次出讓的北街坊A002-0113號(hào)宗地的樓面價(jià)較之提升了約47.5%約為2.83萬元/平方米。

因此可以預(yù)見的是，保利發(fā)展所打造新豪宅的上車門檻，或許會(huì)比觀潮府更高。

然而，由于觀潮府的位置更靠近南邊，建成時(shí)獲將會(huì)對(duì)北街坊A002-0113號(hào)宗地項(xiàng)目的海景效果造成一定的阻擋。

盡管該地塊被稱為“寶中西最后一塊海景宅地拼圖”，但在價(jià)格更高、海景“縮水”的情況下，市場會(huì)為其買單嗎？

打破協(xié)議的保利發(fā)展

回望過去十幾年，盡管深圳是全國各大房企的必爭之地，但保利發(fā)展鮮少現(xiàn)身深圳土拍，在當(dāng)?shù)厥袌鰧儆谑窍】椭械南】汀?/p>

這一切與當(dāng)初的一份同業(yè)競爭協(xié)議有關(guān)。

保利發(fā)展作為保利集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，一直承擔(dān)著城市建設(shè)者的角色。只是，保利發(fā)展還有一個(gè)親兄弟--保利置業(yè)。

保利兩兄弟的角色極為相似，主營業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)開發(fā)，且共用“保利”的地產(chǎn)品牌，為了區(qū)別二者，市場習(xí)慣以“大保利”與“小保利”分別稱呼保利發(fā)展與保利置業(yè)。然而“大小保利”之間長期存在著同業(yè)競爭的問題。

2012年，為了調(diào)解同業(yè)競爭關(guān)系，保利集團(tuán)曾出面推動(dòng)“大小保利”簽署了一份同業(yè)競爭協(xié)議，令雙方“劃地而治”。

在這場“劃地運(yùn)動(dòng)”中，保利發(fā)展分得了北京、天津、沈陽等城市名額，但也被擋在深圳、蘇州、海南等市場的門外。同時(shí)對(duì)于雙方已經(jīng)共同進(jìn)入的上海、廣州、重慶和武漢4個(gè)城市，則要相互協(xié)商發(fā)展，原則上將不會(huì)再有新的交叉區(qū)域。

此外于2017年，保利發(fā)展曾嘗試通過收購保利香港控股50%股權(quán)間接持有保利置業(yè)股份，從而緩解同業(yè)沖突問題，但最后以失敗告終。

在那次收購告吹后，同業(yè)競爭協(xié)議的約束出現(xiàn)了松綁跡象，雙方重疊的業(yè)務(wù)城市逐漸增加了北京、貴陽、佛山等。在這種情況下，保利發(fā)展對(duì)深圳市場也開始蠢蠢欲動(dòng)。

實(shí)際上，保利發(fā)展有不少關(guān)聯(lián)平臺(tái)在深圳都有項(xiàng)目落地，包括保利灣區(qū)、保利華南等，且儲(chǔ)備還不少。

其中，保利灣區(qū)早在2016年12月便已進(jìn)軍深圳市場，當(dāng)時(shí)以總價(jià)6.8億元競得大鵬雙限雙競地，并開發(fā)成“保利香檳苑24季”項(xiàng)目，這是保利發(fā)展首次通過公開土地市場進(jìn)入深圳區(qū)域，且持股權(quán)益100%。

2020年6月，保利華南宣布與保利資本、深圳裕和集團(tuán)達(dá)成三方合作，成為大鵬葵涌沙頭片區(qū)舊改綜合體青谷CYANVALLEY項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)主體，并持有項(xiàng)目40%權(quán)益，項(xiàng)目總體量21.6萬平方米，后打造為“保利青谷”項(xiàng)目。這是保利華南首入深圳市場，其后還入局了龍華觀瀾茜坑田背村舊改。

時(shí)隔十年，保利發(fā)展再次通過公開土地市場布局深圳市場，出手就是“王炸”，高調(diào)地通過全資子公司斥資百億拿地。

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